(作者:永逸)


 

從海上居避過所在土地批給無效危機說起

  土地工務運輸局局長李燦烽土昨日表示,「海上居」並沒有出現新情況,並且已經興建好,正在收則。當他被記者問到「海上居」是會否步「海一居」後塵時,他明確回答說:應該不會。
  李燦峰這番話,相信會令已經購買了「海上居」樓宇單位的小業主,以及「海上居」的發展商,都放下心來,並為不會成為「海一居第二」而深感幸運。
  之所以會有「海一居第二」的擔憂,不但因為「海上居」與「海一居」是由同一發展商興建,並兩者都是在《樓花法》頒布前就已售出部分單位(樓花),而且也是與「海一居」一樣,正面臨著其所在土地的二十五年臨時批給期即將屆滿的問題。因此,受到社會及媒體的高度關注,是否也將會遭受「海一居」的命運,在土地臨時批給期滿後,不管該土地正在利用,甚至已基本建成樓宇的事實,也要宣布該土地的臨時批給失效,由政府收回土地?
  實際上,在「海一居」事件發生後的去年上半年,若干媒體就有相關的報導,謂社會關注「海上居」地段會否成為「海一居翻版」?因為保利達集團位於黑沙環新填海地段T及T1的土地「海上居」項目,土地臨時批給有效期將於二零一七年七月五日屆滿。倘屆時項目未能於限期前取得確定批給,恐怕又面臨收地命運。此外,該項目在《樓花法》實施前曾出售百多個單位的少量樓花,倘收地就將會成為「海一居」事件翻版。儘管受影響小業主的數量不及「海一居」,但足以再動搖投資者信心,特別是相關小業主定必十分焦慮。
  當時社會輿論的關注焦點,是「海上居」項目是否會成為「海一居」事件翻版,關鍵在於二零一七年七月五日臨時批給期屆滿前,發展商能否順利完成工程並取得樓宇使用准照(俗稱入夥紙),令土地臨時批給轉為確定批給。而且即使是項目竣工後,向政府申請驗收樓宇及政府發出入夥紙的時間,參考過去幾年的經驗,政府發出入夥紙需時短則三、四個月,長則一年,倘「海上居」驗收程序拖延甚久,收地恐成現實。
  這確實是「海上居」小業主及發展商的夢魘,尤其是發展商,已經受到「海一居」事件的折磨,倘「海上居」又遭受同一命運,那就是「黃台之瓜,何堪再摘」!不過,在終審法院院長岑浩輝及律師公會會長華年達就新《土地法》不盡完善條文發表談話,及中級法院對「澳娛」承批土地作出「贏了法理,輸了官司」的判決,以及「海一居」苦主進行上訪哭訴苦況,導致社會氛圍發生重大變化,開始正視新《土地法》「一刀切」方式處理臨時批給土地效期所導致的問題之後,「海上居」的命運也發生了重大的轉折。今年春節過後,當運輸工務司司長羅立文被記者問及「海上居」會否成為「翻版海一居」的問題時,他在笑說「新年不應問這些,新年應該咩都好!」之後,明確回答說,大家都不想有問題,政府會盡量配合審批入伙紙,但程序會按照時間進行。
  其實,「海上居」可能會成為「海一居翻版」的擔憂,並非是杞人憂天。因為就在社會上一片「官商勾結,利益輸送」的指責聲中,及必須嚴格執行新《土地法》「一刀切」條文規定,對臨時批給土地的效期屆滿時,不管導致土地未能利用的原因是否承批商不歸責,也必須收回的「義正詞嚴」輿論中,「名門世家」所在土地恰好是臨時批給期即將屆滿,「道義人士」聲稱,倘臨時批給期屆滿時,發展商拿不到入伙紙,即使是樓盤已經建成,也應視為「未完成土地利用」,政府必須宣布該土地臨時批給失效,收回土地。
  而這個投資額達一百多億元,由十座樓高四十七層,共有一千六百多個住宅單位。並設有二十多萬呎豪華會所的大型樓盤,在經過多年的施工後,當時已經基本建成,工務局正在驗樓,尚未發出入伙紙。因此,倘按照「道義人士」所施加的輿論壓力,倘在土地臨時批給期屆滿之時尚未發出入伙紙,特區政府就將會宣佈土地臨時批給失效,將之收回。
  當時真是嚇出一身汗。無論是土地工務運輸局,還是「名門世家」的投資者,以及已經購買住宅單位的小業主,都將面臨「海一居」的命運。倘是如此,投資者一百多億元的資金就將化為烏有,其結果將比「海一居」還要慘。因為「海一居」只是在進行基礎工程,而「名門世家」則是已經建好,只差在一張「入伙紙」。倘特區政府屈服於「道義人士」的輿論壓力,宣布該土地的臨時批給失效,收回土地,對澳門特區投資環境形象,及投資者的利益的損害,就將更為嚴重,而且也讓海外輿論感到特區政府的作為不可理喻。
  幸好,工務局加快驗樓進度,搶在該土地臨時批給期屆滿之前(僅剩下幾天)批出「入伙紙」,才避過一場災難。否則,就不止是「海一居」,還有「名門世家」,影響更為惡劣。因此,倘工務局還是「按章操作」,以常規效率驗樓,可能就會在土地臨時批給期屆滿時,都未能發出入伙紙,那特區政府也就只能是「被迫」宣布土地臨時批給失效。這樣的影響比「海一居」事件更為惡劣,轟動全球,將更為凸顯新《土地法》「一刀切」條文的荒謬性。
  由此可見,當時的這股思潮,不單止是「天真」,而更是「左派幼稚病」,一「左」二窄,帶有「仇富」、「仇商」的成分。完全是在「一國兩制」的條件下,「打土豪,分土地」的行為。
  實際上,只有獲得發出「入伙紙」,才算是「完成土地利用」的標準,確實難以理解。樓宇都已經建成了,難道就因為尚未獲發給一張「入伙紙」,就是「閑置土地」嗎?其實,就以「名門世家」為例,該項目開工已有多年,全部樓盤也已基本建好,又怎能算是「未能完成土地利用」?!這個「未利用」是怎樣計算的?以何為標準?
  而且,在樓盤建成後,在工務局驗樓的過程中,可能還將會遇到行政上的某些阻滯,而導致可能未能在臨時批給期屆滿前發出入伙紙。按照某些「道義人士」的邏輯,這是否也可被視為「未完成土地利用」?
  「名門世家」的遭遇,成為所有發展商及已經購買樓盤樓花的小業主的夢魘。雖然因為工務局驗樓工作的加班加點,而搶在該地段臨時批給期屆滿前發出入伙紙,而未被政府宣布土地批給失效,但也是形成了「杯弓蛇影」的心理效應。因此,當「海上居」樓盤在遇到類似「名門世家」在獲批給入伙紙前的境況時,投資者和小業主都產生將會被政府宣布批地失效的心理效應,也就不足為奇。
  就此而言,也就必須修訂新《土地法》,對「未完成土地利用」的概念列出合法合情合理的標準,不能以是否獲得發出入伙紙為標準,而是以實事求是的態度,看樓盤是否有進行實質性的動工,尤其是是否已經基本建成。
點擊次數:  更新時間:2017-06-28 05:13:48
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