(作者:永逸)


 

歷史經驗教訓值得注意請不要重蹈覆轍

  接續著昨日的議題,解決樓市「過熱」問題,甚麼「辣招」都只能是治標不治本,解決得了一時而不能釜底抽薪,相反在經過多番採用之後,樓市也像藥理學中的「耐藥性」原理那樣,對這些重複使用的「辣招」產生了「免疫力」,多「辣」的「招數」也只是「樓市不怕加辣難,萬辣千招只等閒」。而且,由於「辣招」的不斷積累疊加作用,對於真正的置業者,卻是百上加斤,不但不利於低收入階層居民改善居住品質的冀望,而且也增加中小微企「擴大再生產」的困難。
  對於居民「上樓難」與房地產業者「經營難」之間的矛盾,有過深刻的教訓。在此前,澳門樓價一直維持在合理的段位水平上,就像世界銀行所定出的勞動者六至八年的收入為購樓能力的標準那樣,只要勤力,不管是多麼「卑微」的工作,即使是洗碗阿嬸,都能賺到購樓的首期款而買到樓,而且當時的利率還很高,最高達到十九厘,也能供得下去。而且,房地產中介商也因「多啲來,密啲手」,「薄利多銷」,而經營得滋滋有味,真是「雙贏」局面。
  後來樓價飆升,與低收入階層購樓的能力拉大了距離而且越拉越大,雖然居民收入中位數有好幾倍的增長,但樓價的增長率更高,現在可能是樓價等於勞動者十幾二十年的收入水平,遠超世界銀行的標準。造成這種現象,主客觀原因都有。區域性的樓價急升帶動;澳門面積細小,土地開發利用飽和,中央政府給予的利用橫琴優惠政策,以解決中小微企業及居民「上樓難」缺乏用地困難的「初心」,因橫琴當局沉湎於「大地產開發」,而落了空;新填海A區的公屋計劃「遠水救不了近火」;八十五平方公里海域填海及「第四空間」規劃,更是遙不可及……等的客觀因素,自不必說,特區政府施政失誤,及「意見領袖」的多元但不一定完全正確的意見,所造成的主觀因素,更是起到了「火上澆油」的作用。
  最令人詬病的是,當政者優柔寡斷,未能以「敢於擔當」的魄力及毅力,執行推動自己作出的正確決策。特區政府推出的「舊區改造」及「都市更生」決策,原本是正確的決策,可以充分利用現有的土地,大幅地增加其利用率,而且也可改善舊城區的衰敗形象。尤其是黑沙灣祐漢新村的環境極為甚惡劣,早就應該循「舊城改建」或「都市更新」的途徑,進行升級改善,以達成習近平主席「我們的人民熱愛生活,期盼有更舒適的居住條件、更優美的環境」的德政。但卻一直拖了近十年,都下不了決心,至今還是「十劃未有一撇」。這比因為藍綠惡鬥而導致政令出不了「總統府」的台灣地區的行政效率還要低。實際上,現在台灣地區的都市更新工作,就較有效率。即使是發生了居民抗爭(蘇嘉豪在台灣大學讀書時就參加了其中的抗爭活動),但最終都能妥善解決。
  另外,就在內地在「十八大」之後的各項建設突飛猛進的同時,澳門特區政府卻因為擔心被「反對派」及建制派中的激進派攻擊為「官商勾結」、「利益輸送」,而一直沒有批出或拍賣土地,供發展商興建適合居民改善居住品質願望的中檔商業樓宇,反而積極執行那個違背《澳門基本法》保護私有財產權原則的新《土地法》的「一刀切」規定,不但戕害了澳門特區的投資環境及形象,而且也對外房地產市場造成不利影響,更是侵損了「海一居」三千多名小業主的合法合理權益。 
  工廠北遷後,利用空置的工業大廈改建為商住樓宇,本來也是特區政府的一個好決策,也有若干個案獲得成功。但卻堅持不下去。更未能全面鋪開。更大的問題,是出在那個「置業移民」政策。本來,在經濟低迷、樓宇單位嚴重空置的情況下,這個政策確實是發揮了積極作用。但在賭牌開放、經濟好轉後,仍然繼續這個政策,就出現問題,甚至走向其反面了。尤其是香港另類作風的中介商,渡海來澳,顛覆了符合澳門實際的中介方式,採取「主動出擊」的手法,主動上門遊說正在安居的局面出售樓宇,而哄搶抬高了樓價。本來最適合低收入階層的中低檔樓宇,尤其是東北區的經濟房屋,都從原本的「白菜價」飆升為「黃金價」,這叫低收入階層如何安居置業?
  在強調「中央對特區的全面管治權」的今日,回首那個「置業移民」政策,其違反《澳門基本法》第二十二條關於內地居民進入澳門特區定居點權力由中央掌握的規定,及違反《中華人民共和國國籍法》和《中華人民共和國出境入境管理法》的有關規定的嫌疑,就更明顯了。實際上,內地居民在澳門購買樓宇就向  其頒發澳門身份證的做法,是衝擊《澳門基本法》及《中國公民進出港澳地區管理辦法》,由公安機關負責計分等的具體規定。等於是「剝奪」了內地公安機關對移居港澳的審批權,從而將會使「兩地戶籍」矛盾更為直接、尖銳。實際上,在技術上,倘是由公安機關發出單程證,隨即注銷其當事人在內地的居民身份證;而透過「置業移民」方式,由澳門特區政府向其頒發澳門居民身份證,由於未經過內地公安機關,因而仍然保留了內地的戶籍及身份證,造成管理上的混亂,甚至還衝擊內地的高考政策,獲得澳門身份證的學生,繼續在內地讀書,卻在高考時可以享受港澳生的優惠,其苦讀的內地生同學,卻是考得高分都不如他們分發到高品質大學,從而引發矛盾。
  更嚴重的是,「置業移民」政策中有一個規定,是當事人必須擁有外國居留權。一些當事人就在中介人的安排下,購買了某些國家的居留權,其中一些國家如幾內亞比紹、岡比亞等,當時是與台灣當局有「外交」關係的,但政府部門卻是「政治不正確」地予以承認,違背「一個中國」原則。
  而一些「意見領袖」不顧客觀條件,一味追求「保育」之說,也使到土地利用率大受影響。本來,在土地利用已經飽和之下,樓宇可以透過向高發展,爭取容納更多住戶。倘是在「澳門歷史城區」及其緩衝區反對興建高層樓宇,倒是可以理解;但在遠離「澳門歷史城區」的地方也這樣做,就直接扼殺低收入階層的「上樓夢」或改善居住品質的冀求了。實際上,早些年望廈公屋規劃並不屬於「保育」範圍,政府是準備充分利用土地使用價值,興建高層樓宇的。但因那些「意見領袖」為了顯示自己「喊水能凍結」的「本事」,嗆聲反對,其理由是高層樓宇存在消防問題。結果政府做了「缩頭烏龜」,將該計劃「攔腰斬斷」,使其容納量大為降低,「凍結」了一百幾十戶低收入階層的「上樓夢」。
  其實,以今日的科技水平,高層樓宇的消防完全不成問題,現在內地處處高樓,動輒就是幾十以至一百層,比望廈公屋原本的樓層設計要高好幾倍;而台北的「一零一」也是望廈公屋的三倍多。其消防問題也都順利解決了,為何低幾倍的望廈公屋就「有問題」?可見某些「意見領袖」為了滿足自己的私慾,而侵犯低收入階層的安居利益。
點擊次數:  更新時間:2018-03-01 05:25:42
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