在「劉十招」中,有一招是「活化工廈」。奈何「活化工廈」尚未推出正式實施,一些工廈的租金已經聞聲彈起,一些擁有工廈的中介商「封盤」待價,因抵受不住商業大廈昂貴租金而改在工業大廈尋求棲身之處的文藝、體育團體以至是辦公室等,再遭受第二次加租之苦。但即使如此,「活化工廈」的措施一直未見正式推出,端的是「千呼萬喚未出來」。這個教訓,顯見澳門特區政府某些決策的缺乏社會實踐經驗。倘是在完全制訂好了相應的政策措施之後才宣佈,雖然仍將會有「托市」行為,但所引起的負面效應,就將會大為減輕,也不至於給政治團體授予「子彈」。
直至近日,運輸工務部門終於正式宣佈「活化工廈」的具體做法及政策。除了舉行記者會之外,還與業界見面。其主要做法,是為配合特區政府落實促進房地產市場可持續發展的六大方向政策,增加中、小型住宅單位供應,從即日起實施工業大廈活化措施,工廈若全幢拆卸改建住宅樓宇,必須提供佔住宅單位數至少七成、實用面積不超過六十平方米(約六百四十平方呎)的單位。符合要求的申請項目可獲優先處理,由入則至展開工程,較正常流程縮短一半時間,推動申請項目加快落實興建。當局相信,活化工廈相信能促進發展商或工廈業主改建為住宅樓宇,增加細面積單位供應,為有意購房的居民提供多元選擇,並有助善用土地資源,改善社區環境。
平情而論,在澳門土地資源日益匱缺,而新城填海又未必能提供更多的土地作商住用地的情況下,以「活化工廈」的方式來推出土地資源,是一個正確的做法。實際上,當年出口製造業是澳門三大經濟支柱之一。澳門藉著配額、關稅等方面的優惠,及勞動力工資低廉等優勢,吸引了大量香港商人跨海來澳門投資,工業大廈如雨後春筍般興建起來,北區的高層樓宇,竟是以工業大廈為主,見證了當年澳門工業的欣欣向榮。這些工業大廈,也為澳門的經濟發展,作出了貢獻。
但自從內地改革開放之後,大批廠商轉到工資更低廉的內地投資設廠,只將澳門視為接單做單的基地。加上後來配額及普及特惠稅的廢除,澳門工業完全萎縮,各工業大廈內的工廠可說是十室九空。而各文藝團體、文化企業、體育團體,或公司總部等陸續進駐。
這就出現了強烈的對比:一方面,澳門特區政府為如何完成萬九公屋計劃所需的土地資源而頭痛;另一方面,九十多幢工業所佔用的土地,卻在浪費土地資源。如果能將其騰出,改為居住等用途,就是為澳門創造新的土地資源,相當於新城填海區規劃的補充。而且,也將因工廈的活化,而改善該處的環境衛生,營商環境及治安也得到改善,為把澳門建成宜居城市加分,有利於建構和諧社會。實際上,當年澳門工業有印染、電鍍等工序,所燃燒的也是重油,嚴重污染工廈本身及周邊環境。尤其是提督馬路與黑沙環新填海區一帶,工廈與住宅大樓混建一起,對該處居民的健康衛生造成巨大威脅。雖然這些工廠現在大多已經遷出,但工廠遺留的髒、亂、臭,仍在影響居民。如能將之拆卸重建,就必定能改善當地環境。
就此而言,「活化工廈」應有兩個方向,其一是整棟工業大廈拆卸重建;其二是工廈架構不變,只是改變其內部架構佈局,並翻新其外牆。前者應以改建為小單位住宅為主,後者則可作為寫字樓尤其是創意文化產業工場比較適應。
整幅工廈拆卸重建,已有成功經驗,那就是望廈平民新廈的興建,但那是適應於整棟工業大廈是單一業主所持有。而在本澳,單一業主的工廈並不多,只是一些集團性的企業才有此資本,大多數工廈是由業權分散的中小企業主所據有,要拆卸重建就比較困難。除非是將「舊區重建」的一些政策精神,引進適用。
實際上,「舊區重建」的一些政策,是可以思考的。如整棟大廈拆卸重建,只要大多數小業主都同意,只有少部分業主還在討價還價,就不能由幾家來拖延整體發展,就應是少數服從多數。這樣的處理方法,也應適用於業權分散的工廈。
但「舊區重建」,是一個「區」,如祐漢新村的連片舊樓宇。而工廈雖然也有連片,但卻未能成「區」,中間可能如梅花間竹般加插了商住樓宇或其他設施。因此,還得思考如何將成「區」改建的「舊區重建」模式,適用於只是「片」不是「區」的工廈重建。
「活化工廈」又可考慮幾個原則,如先易後難,先活後化等。「先易後難」,相信大家都已明白,就是業權單一的,先行拆建,在取得成效後,必會對其他的工廈業主,包括業權分散的工廈業主,起示範作用,促使他們跟進。至於「先活後化」,就是首先向那些樓齡較高、設施較舊的破殘工廈「開刀」,逐棟進行,著眼於「活」;在積少成多之後,就達到「化」,亦即普遍化了。
其於此,如要有效地執行「活化工廈‘政策,政府必須要預先制定一連串具體活化規劃,將現時一些位處市區,有良好基建和交通配套的工廈,尤其是與民居混在一起,例如位於驀拉士馬路、提督馬路等一帶的工廈,只能限於重建,並由政府有關部門出面以合理的價錢向業主收購,收回後再重新配合整體地區性發展,這樣才可善用寶貴的土地資源。
為此,政府可參考香港特區政府的做法,由主責行政部門成立特別小組負責處理重建或改裝工廈的申請,有助縮減業主申請改建的時間。政府亦應研究優化舊工廈改裝工程的審批過程,減省不必要程序,並組織各個涉及審批申請的政府部門合作,集中處理工廈重建改裝申請,為業主提供「一條龍服務」,提高審批效率,協助工程盡快開展。這些措施能有效協助對不熟悉有關法規並缺乏資源的中小企及團體,可真正為舊工廈「拆牆鬆綁」。容許樓齡達三十年或以上之工廈,只需收回八成業權就能達到強拍門檻,讓空置工廈可更容易重新規劃用途。
另外,當局可考慮以分期或延期方式補地價,讓部分缺乏充斥資金的業主也能進行活化計劃。當局還可要求發展商,把樓宇實用面積的一定比率 (如百分之十) 撥交政府,讓當局可以低廉的租金租給有需要的團體使用,達至雙贏局面。
由於舊工業大廈在活化上必須有一致性的考慮,建議在發展商提出改建用途時,必須以一幢工業大廈為單位,減低因消防問題而被否決的機會。當局未來更應該研究是否扶助部分特定行業,如藝術工作、創業產業等,若該有關行業提出活化舊工業大廈時,考慮給予減收或免收補地價、豁免費等優惠,一方面帶動周邊地區的發展,同時顯示對推動文化藝術行業的承擔。
由於工廈重建是一項龐大的工程,光是小業主的協商就不要好幾年的時間。因此,一年的試用期,是完全不足夠的。