【本報訊】昨日出版的第二十二期《澳門特別行政區公報》第一組，公佈了第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》（俗稱“樓花法”），現簡介有關內容。

該法律規範在建樓宇（俗稱“樓花”）的承諾轉讓及承諾設定負擔的法律行為，以理順市場運作、增加交易透明度、保障交易各方合法權益，並自六月一日起生效。

按照“樓花法”的規定，如果樓宇是以分層所有權制度興建，在建樓宇（即“樓花”）是指計劃興建、正在興建或已完成興建但仍未完成設定分層所有權的確定登記的不動產，包括該不動產內的獨立單位（例如一棟仍未作出確定分層登記的商住大廈，以及該大廈的各個單位）。如果樓宇並非以分層所有權制度興建，則在建樓宇（即“樓花”）是指計劃興建、正在興建或已完成興建但仍未獲發使用准照（俗稱“入伙紙”）的不動產（例如仍未獲發入伙紙的別墅）。

“樓花法”規定，發展商僅在獲得土地工務運輸局發出的預先許可後，方可出售“樓花”，否則有關買賣行為無效。發展商在獲得出售“樓花”的預先許可後，方可與房地產中介人訂立中介合同，以便委託其銷售“樓花”。房地產中介人須於合同訂立或修改後五日內將合同副本送交土地工務運輸局存檔。

合同的形式方面，按照“樓花法”的規定，發展商出售“樓花”時，須簽訂預約買賣合同，而預約買受人將“樓花”再轉讓他人時，亦須簽訂讓與合同地位的合同，而上述合同的立約人的簽名均須經公證認定（俗稱“認筆跡”），否則有關合同無效。

合同的必要事項方面，發展商與預約買受人簽訂的預約買賣合同須載有“樓花法”規定的必要事項，有關事項載於“樓花法”的附件內。如合同不載有上述事項，則預約買受人可在認筆跡後一年內撤銷該合同。“樓花法”亦規定要有律師對預約買賣合同作出聲明，以確認有關合同符合法律規定，並由律師指明合同已載有上述必要事項，且其他條款與該等事項的內容並無抵觸。

此外，“樓花法”尚規定，預約買賣“樓花”或抵押“樓花”等合同，均須進行登記，而該登記的申請應自有關合同的簽名認筆跡後三十日內向物業登記局提出。如過期才提出申請，則須繳納三倍手續費。不作上述物業登記的話，預約買受人不能將“樓花”轉讓或抵押；換言之，必先將有關“樓花”登記入自己名下，方可再將之轉讓或抵押。

至於在“樓花法”生效前已買賣的“樓花”，如發展商在“樓花法”生效前已出售了部分“樓花”單位，這些已簽訂的合同繼續有效；但在“樓花法”生效後發展商再出售餘下的單位，就須遵守“樓花法”的所有規定，包括須獲得土地工務運輸局發出的預先許可後方可出售的規定。

另一方面，發展商在“樓花法”生效前已簽訂“樓花”預約買賣合同，如果有關“樓花”仍未完成設定分層所有權的臨時登記（未完成該登記，就無法將有關“樓花”登記入有關“小業主”名下)，則發展商須在“樓花法”生效後九十日內向物業登記局申請作出該臨時登記。如發展商過期未提出申請，則在“樓花法”生效前已買入“樓花”的小業主亦可申請作出該臨時登記，有關手續費由發展商負擔。

就“樓花法”生效前所簽訂的“樓花”預約買賣合同及讓與合同地位的合同申請物業登記，在下列情況下所申請的物業登記均豁免繳納手續費：1. 發展商在按照上述所指申請設定分層所有權的臨時登記時提交所有在“樓花法”生效前經其簽訂預約買賣合同及讓與合同地位的合同的認證繕本，並就有關合同申請作出物業登記。2. 不論是由發展商抑或上述小業主申請設定分層所有權的臨時登記，只要小業主在完成該臨時登記之日起一年內就有關合同申請作出物業登記。3. 如有關“樓花”在“樓花法”生效前已完成設定分層所有權的臨時登記，上述小業主在“樓花法”生效之日起一年內就有關合同申請作出物業登記。

最後，在“樓花法”生效前買入“樓花”的人在“樓花法”生效後如果打算轉讓其“樓花”，雖然有關“樓花”是在“樓花法”生效前買入，但買受人再轉讓他人時仍須遵守“樓花法”的規定，包括：有關“樓花”必須已登記入其名下，且須以書面合同作出轉讓而其內的簽名須認筆跡，否則有關轉讓合同無效。

（法務局供稿）