之前本欄提及“管理公司”訂立提供樓宇管理服務合同的規定。以下將介紹簡單管理制度中涉及在共同部分進行工程的規定。

1. 在樓宇共同部分進行工程的事宜上，過去一直較難解決的問題就是有不少工程都要先得到至少三份之二“小業主”同意方可進行。針對這問題，第14/2017號法律有沒有提供解決方案？

關於在樓宇共同部分進行工程的規定，第14/2017號法律引入了新制度，主要涉及：（一）將“招牌或廣告的裝設”以及“在地面層獨立單位外牆作出的改善物”從“更新工程”的概念中獨立出來進行規範；（二）重新定義“更新工程”的範圍；（三）完善有關進行“必要及緊急的修補”的規定；（四）針對“在共同部分進行對使用獨立單位屬必要的工程”作特別規定。按照所引入的新制度，對於上述各類工程的進行是否須獲“小業主大會”的決議通過，以及通過決議所需的票數份額都有不同規定。

2. 裝設招牌或廣告是否須獲“小業主大會”許可？

在樓宇外牆（地面層獨立單位的外牆或地面層以上的外牆）及地面層外牆前方的柱裝設招牌或廣告，一般須獲得“小業主大會”的許可方可進行，但如果是裝設在地面層獨立單位的外牆，則在符合特定條件下，法律例外地規定可免除上述許可。

3. 對於須獲“小業主大會”許可裝設招牌或廣告的情況，該許可實際上是要有幾多“小業主”的贊成票？

如涉及在樓宇外牆（地面層獨立單位的外牆或地面層以上的外牆）裝設招牌或廣告，須至少取得樓宇總值超過百分之五十的贊成票；如涉及在地面層外牆前方的柱裝設招牌或廣告，則須獲出席會議的“小業主”過半數票通過，而該通過的份額至少須占樓宇總值的百分之二十五。

另外，如“小業主大會”欲廢止之前所作出的許可，同樣須遵守上述有關通過決議的票數要求。

4. 在什麼情況下裝設招牌或廣告可免除“小業主大會”的許可？

僅當招牌或廣告是裝設在地面層獨立單位的外牆，且同時符合以下條件的情況下，方可免除“小業主大會”的許可：（一）有關單位不屬居住或機動車輛停泊的用途（例如屬商業用途或社會、集體或公共設備用途）；（二）所裝設的招牌或廣告只包含與在該單位所營業務、場所名稱、商業名稱、商標、運作及聯絡方式有關的資料。

5. 如何處理在第14/2017號法律生效前已裝設的招牌或廣告？

針對在第14/2017號法律生效前已在樓宇共同部分裝設的招牌或廣告，該法律訂定了過渡規定，只要有關招牌或廣告在該法律生效之日仍具備由民政總署發出且仍然有效的准照，則可繼續保留及獲得准照續期，而無須遵守有關須獲得“小業主大會”許可的規定。但對於按新法的規定須獲“小業主大會”許可才能裝設招牌或廣告的情況，“小業主大會”仍可作出決議要求拆除或更換原先已裝設的招牌或廣告。

至於在樓宇外牆進行工程有哪些限制；倘若工程對他人造成損害，應由誰承擔責任等的問題，下星期再續。

註：本文內容主要參閱第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》的規定。

（法務局供稿）