新加坡房屋政策值得本澳借鑒

目前大多數人都認為本澳能實現“居者有其房”的距離還較遠,主要原因是私人房屋與商品房的售價與廣大市民的收入不成正比,即使有過萬元的月收入都難以供樓,特別還需應付通脹不斷的壓力,因此,房屋問題早已成為本澳廣大市民需要解決的問題,亦是特區政府解決民生問題中的其中一個“心病”,特區政府多年來都想方設法及不斷推出房屋政策若解決房屋這個“病患”,但是興建計劃之中的萬九個社會房屋不是一朝一夕可以做得到的事情,同時,調控高樓價的措施並沒有將樓價真正能壓低。市民期望抑制房價及降低房價緩解居民住房問題早已成為老生常談的問題。

若能讓廣大市民能居者有其房,特區政府還需要不斷推行相應的房屋政策,或可借鑒附近地區的可行措施,我們都知道行政長官崔世安於本月十日將率領澳門代表團前往新加坡考察,筆者透過多方的消息,得知新加坡的房屋政策有很多之處值得本澳去借鑒的。特區政府考察團這次前往新加坡考察時,應該就當地房屋政策方面進行實地的考察,現場或透過當地的政府部門切實瞭解新加坡是如何推行房屋政策。

一個國家或地區能讓居民可以“居者有其屋”是一件並非容易的事情,可是,新加坡就做得到了並有效地推行多年。試想一下,若本澳能將房屋問題解決,社會民生問題一定會大有解善,社會矛盾亦會減少。或許有人會講本澳的土地少人口多是造成房屋供不應求的原因之一,或許也有人士認為,澳門的房屋政策有歷史留下來的原因 ,在葡國政府時期當局當時沒有注重房屋政策。但在回歸後的前幾年來,政府雖然推出一系列的房屋政策,但是還是較注重治安及經濟的發展,經過十一年來回歸後的澳門,有中央政府的支持及內地市民的擁護下,澳門才有今時今日的經濟環境,市民生活的質素在不同時期有不同的需求,房屋需求就是其中的一項民生問題。筆者亦認為,市民能否安居樂業與政府推出施政政策是脈脈相連的,關鍵是政府是否能推出有效的政策及法律,將房屋問題有效地解決。

新加坡現在已經通過市場和政府的雙重住房供給,實現了“居者有其屋”的目標,這其中與新加坡的國家福利房制度起到了重要的作用也有關。而居民的住房難題,也正是新加坡在建國之初遇到的最大問題之一。新加坡在1959年完全自治時,面臨嚴峻的“屋荒”,大多數人只能居住在木板和鐵片搭建的棚屋內,只有9%的人住在像樣的房屋內,惡劣的住房問題導致了社會嚴重不穩定。新加坡政府將解決住房問題作為一項基本國策,提出了“居者有其屋”的口號。此後,新加坡于1960年成立了建屋發展局,向低收入人民提供廉價房屋。建屋發展局在1964 年推出“居者有其屋”計畫,國家免費提供土地,由建屋發展局統一規劃建設“組屋”。 新加坡在短短的50年間,當局建造了90萬間組屋,80%的人口居住在組屋中,其中95%擁有自己的組屋,是全球唯一近乎達到百分之百擁屋率的國家,真正實現了“居者有其房”的政策目標。

另外, 新加坡建屋發展局根據組屋市場的供需變化,使用不同的分配方法。當需求比較旺盛時,新加坡建屋局提前公告即將發售的組屋情況,申請人進行登記並支付定金,再有電腦抽籤挑選。當需求穩定時,申請人在建屋局規定的時間內提出購房申請,建屋局按照先到先得的原則分配組屋。當需求低迷時,建屋局公佈建屋地點並開放申請,然後通過抽籤方式選出申請人,再邀請申請人選擇戶型、層次,達到70%以上預定量後再進行建設。 在新加坡購買了組屋,就必須要住,否則將面臨高額罰款及牢獄之災,任何人在買賣組屋時,必須提供詳實的資料,如果一旦發現虛報,將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁,嚴重者兩者兼施。組屋房價以公積金中的住房部分能“買得起”為標準設定政府定價,目標是一個人參加工作5年後,結婚時能首次使用中央公積金購買政府組屋。一套100平方米左右的組屋價格30萬新元左右(約合人民幣150萬元),為私房價格的一半。

新加坡公民購買的組屋僅有99年的使用權,而所有權則歸屬新加坡政府。 組屋在購買的前五年,不能出售。一般來說住滿五年,才可轉手,轉手不會被徵收任何所得稅,二手組屋的價格一般是一手組屋的1.5至2倍。不過再次申請購買“組屋”時,將依據購買面積大小的不同,徵收1.5-5萬新元不等的轉手費。 新加坡除了為大眾建造新的家園,也為較舊的市鎮提供“組屋更新計畫”,而更新、維護的費用幾乎全部由政府埋單。對於無力購房的低收入新加坡公民,則可以租賃“組屋”。租金也比較便宜。比如,家庭收入在800新元以下的申請一室一廳,每月的房租最低僅為26元(約合人民幣130元)。 新加坡政府還為獨居或者只和老伴居住在一起的老人提供樂齡公寓,每套35至45平方米,價格5萬至7萬新元(約合人民幣25萬至 35萬元)不等。

其實本澳在未來推出的社會房屋政策或措施方面,亦可借鑒新加坡上述這種方式,除制訂已經輪候的時期表外,能夠上樓者及獲得樓宇時一定有嚴格的法律操控,以免有“貪小便宜”人士享受“不勞之財”,特別可讓有需要的低弱勢居民及中產階層可以上樓。本澳亦可如新加坡興建“組屋”的做法,或許可以考慮或研究改建廠房樓宇成為“組屋”,將居民區附近的廠房樓宇或大廈統一搬遷至青洲工業區,一方面能靜化住宅區的住宅環境,以及為了保護環保問題,一方面更加有利及可以為有需要的居民提供更有多的居所。在此,筆者亦隨便提一下,本澳舊區很多舊樓宇需要重建,特區政府應儘快推出舊區重整法律,相信將會為本澳提供更多土地興建房屋。

另外,新加坡推出的小戶型低房價住宅政策亦可值得借鑒的。新加坡在過去經濟困難時堅持小戶型低房價,後來經濟發展了,新加坡人仍然堅持供應較小的住宅戶型,因為他們認識到在富起來以後堅持供應較小戶型住宅,從人多地少的國情出發的重要意義。同時,新加坡對占地較多和造價高的富人住宅收取高額土地出讓金和物業稅。有新加坡的開發商則認為,除了3%的富人住宅外,他們主要是開發建設組屋,一是供應占總數80%的居民居住;二是從組屋中選出一批60-70平方米的舊住房,加上補貼,供應占總數8.5%的困難戶居住;三是從組屋中選出一批40多平方米的舊住房,作為廉租屋,用特低租金租給占總數8.5%的特困戶居住。他們建房主要是為全體居民解決住房問題服務的。

至於本澳應與新加坡一樣,甚至香港一樣,推出受歡迎的小型及價格適宜的小戶型低房價住宅。對此方面的問題,在早前也有研究人士都提出過,但是當局沒有回應過是否可以有推行的方案。本澳地少人口,特區政府當局有意或已公佈了將會推出五幅土地進行拍賣,筆者則建議當局將拍出土地要有法律規管需求發展商在指定的時間內興建小戶型的低房價住宅,不能再出現兩年前拍出如受人質疑的青洲區兩幅土地,至今該兩幅沒有發展任何專案的事件。因此,政府推出“陽光政府”施政方針在土地政策方面,日後更應改注重土地管理的問題,以避免再出現過高的“右”傾質疑的社會矛盾。

同時,不可否認的是本澳的私人住宅樓價高企,房價逐年來不斷飆升,價格並有升不降,當中是有外來及內在的原素,可是,不管怎樣講,其中房地產發展商也有不可推撤的責任。日後,本澳的房地產商更應該為全體居民解決住房問題服務,不應再有“為利不圖非君子”的資本家心態,應有取之於民用於民的心態,

本澳若不繼續有效地推出相應的房屋政策,市民置業需求難以有效解決,民怨只會日增,甚至會影響特區政府的施政。特區政府推出的“居有其所,安居樂業”的房屋政策更應不是口號式,有講不做的“講一套做一套”地來“安慰”下市民,關鍵是需要推出有效及可操作性的政策。因此,行政長官崔世安等政府部門主要官員組成的政府代表團今次赴新加坡考察,亦應就房屋政策方面新加坡當局政策“取經”。

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