當局不應放鬆遏制高樓價決心

劉紹滿

住屋問題早已成為本澳最大的民生問題之一,能讓全澳居民能居者有其屋,還需要特區政府不斷努力的工作,特別在近年來,無論是“劉十招”或是制定相關樓花買賣法律法規,市面的房地產價格仍然都是有升不跌,並遠遠超離一般市民的收入承擔能力。對於一般市民難以置業的問題,從中央政府到下面的地區政府,以至本澳特區政府是十分關注的,可是不管怎樣調控,現時本澳商品房售價還是持續上升,真正使有需要的一般收入市民可以買得起就沒有幾多個人。

本澳是屬於“一國兩制”的地區,中央政府的指示精神亦有用於本澳使用。就樓房問題,今次國務院總理溫家寶 在十一屆全國人大四次會議上作政府工作報告時強調,經濟越發展,越要重視加強社會建設和保障改善民生。堅定不移地搞好房地產市場調控。他指出,一是進一步擴大保障性住房建設規模。二是進一步落實和完善房地產市場調控政策,堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。重點增加中小套型普通商品住房建設。規範發展住房租賃市場。嚴格落實差別化住房信貸、稅收政策,調整完善房地產相關稅收政策,加強稅收征管,有效遏制投機投資性購房。三是建立健全考核問責機制。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力,從而影響社會發展和穩定的地方,要追究責任。其實溫總的講話,對於本澳未來在調控樓價方面,也是起到鞭策性的作用。特區政府日後應不負眾望,配合中央政府的政策及滿足市民的期望,制訂有效的政策樓宇政策,以營造健康的樓市。

本澳的樓價在近年來有升不跌,在房屋需求激增的同時,樓價一直飆升,嚴重脫離居民的承擔能力,引爆本澳公共房屋十年原地踏步的“炸彈”,居民沒不期望政府出手,制定可行的政策,穩健樓價及遏制樓價上升,以讓居民人人有屋住。特區政府的未來房屋政策主調是以社會房屋為主,經濟房屋為輔、財政資助作補充。同時,政府會決定不會重啟置業移民政策,不考慮單一置業移民政策,並有信心、有能力如期完成“萬九公屋計劃”,完成社屋新申請審查,制訂公屋上樓年期表及售公屋年限的規定,同時,未來填海土地預留興建公屋,考慮把部分收回土地建公屋或拍賣興建細單位樓宇,以科學態度保障澳門居民的住房。政府這些施政舉措是否得以實行,還繼續是有賴於眾人持目以待。

居民現時最為關心的是居住問題,有很多社會人士都希望政府在樓宇方面,因應本澳土地稀少,期望能夠建一些較細面積的樓宇,以供符合一般階層所能夠支持有購買能力,並希望一個家庭供樓的錢儘量不超過其總收入的一半。因為,現時土地資源緊缺、房屋需求量高,收回土地興建自住樓房,合法合理,關鍵在於如何嚴謹落實措施的原意。同時,政府完善收回的土地用途,必須規劃用作符合社會實際需要的項目,即使是私人樓宇,也應規限為符合居民自住標準的樓宇,而不是以投資為目的的豪宅。

早前就有議員則認為,特區政府早前提出的多項樓宇、土地政策,意向清晰,尤其在沒有科學評估住屋供求狀況的結果前,暫不考慮重開投資移民計劃,是負責任的做法。並建議綜合本澳房屋供應量、需求狀況和經濟環境,建造面積較小的自住房屋較適合本澳居民的需求。由於樓宇面積較小、社會供求因素,以及受政策規範,相信不會推高樓宇的價格。

也有學者認為,政府的房地產政策無“驚喜”,相信會有助穩定樓價,避免“托市”。現時較關注的是將會拍賣五幅閒置土地,建議政府賣地時要加入嚴格的附設條件,如內地的“限價房”。至於制訂公屋“上樓”時間表,學者建議參考香港的做法,即最多三年可讓居民“上樓”,不會無了期地等待。

特區政府在未來應進一步緊密配合中央政府推出的房屋政策。正如,總理溫家寶日前所指出的,前不久,國務院主持各地與中央簽訂了保障性住房的責任書。關鍵不在一張紙,而在於決心。有了決心就會有資金,就會有土地,就會有辦法。沒有決心,眼前到處都是困難。還是要下決心毫不動搖地抑制投資和投機性住房需求。“我們”採取經濟和法律手段,以及必要的行政手段,主要是用差別化貸款利率、稅率以及土地供應政策。他相信,“我們”經過一段的努力,我們會在抑制投機、投資用房上見到效果。政府管好市場主要是用法律和經濟的手段防止捂盤惜售,圈地不用。他也指出,在這裏我也想說一點對房地產商的話,我沒有調查你們每一個房地產商的利潤,但是我認為房地產商作為社會的一個成員,你們應該對社會盡到應有的責任。“你們”的身上也應該流著道德的血液。他知道處理房價問題要分清政府應該管的事和市場應該管的事情。對於政府應該管的事情,我們毫不含糊;對於市場應該管的事情,“我們”也要密切加以關注,充分利用市場對資源配置的合理作用。同時,抑制那些不合理的房價。溫總的言語也是印證了本澳實際樓市的情況,特區政府應就溫總的話多加理解。

就本澳房地產價格不斷升溫,要遏抑樓價,筆者日前提出過建議,特區政府在制訂房屋政策時,應將房地產市場豪宅和商鋪及一般民衆的住房,將“兩個市場”分開,規範豪宅和商鋪及一般民衆住屋的價格與印花稅,同時,特區政府應向新加坡學習一下,推出保障性的房屋。同時,政府亦應制訂短、中、長期的人口政策,以配合本澳未來及附近地區的發展需求,從而制訂配合本澳社會發展的樓宇政策,並應制訂一套短中長遠的公共房屋發展規劃,以減輕高樓價對居民置業所造成的壓力。居民的居住問題是每個地方首要關注的民生問題,本澳樓市價格逐年不斷上升,居民住屋難的問題,不斷困擾社會每個市民,甚至政府當局,這是全澳市民共同關注及必需解決的問題,才能穩定民心,並進一步推進社會的和諧發展,特區政府在日後還需有待提升遏制高樓價的決心。

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