工聯對規範樓花買賣的意見

樓花買賣由於沒有實質的物業“抵押”,買家購買的只是“空中樓閣”,正如《規範樓花買賣的法律制度》諮詢文本所言,本澳樓花買賣一直沿用《民法典》中的“預約合同”法律制度,缺乏專門法律規範,小業主面對的風險很大,亦給市場的健康發展帶來隱憂;但由於樓花售價一般會較現樓市價略低,故經濟能力有限但又希望購得較佳居所者,亦會冒風險購買樓花;在樓市暢旺時,更有不少炒賣者透過買賣樓花圖利,加重真正用家的置業成本。

據業界估計,去年成交住宅數量中,樓花所佔比例不低於三分之一。為確保買賣雙方、包括房地產中介人的利益,尤其是處於弱勢的小業主權益,以及遏止樓花投機炒賣行為,本會認為有必要盡快制訂樓花買賣法律制度,並盡速執行,以達到規範市場運作、增加交易的透明度、保障交易各方合法權益的目標。基於法案草擬、諮詢多時,且有較廣泛的社會共識,本會認為具條件加快立法進度;建議當局考慮進行緊急立法,又或盡早制訂行政指引,以免有關立法過程成為發展商促銷樓花的“催化劑”、令樓花市場更形混亂,引發更多後遺症。

基於以上立場,本會原則上支持諮詢文本中所提的立法目標和方向,認同應限制樓花發售時間、規範樓花買賣合同的形式和內容、強制買賣合同作物業登記,並有以下的一些補充:

一、有關規範開始銷售樓花的時間方面:

現時文本建議,“只有在物業登記局完成臨時分層登記、工程項目已獲土地工務運輸局發出整體建築工程准照並已完成地基工程(或地基和地庫及地面層樓板工程)後,方可向土地工務運輸局申請銷售樓花的批准書。”

基於樓宇發展項目的規模大小不同,售樓花後所存在的風險差異較大,建議對不同規模的樓宇發展項目區別對待;除作出上述規定外,應對大型發展項目有更嚴謹的規範,如規定樓宇需建成一定百分比的樓層後才可開售樓花,以降低發展商捲款潛逃或在建樓宇“爛尾”的風險。

且需於法律條文中明晰,發展商若在未獲得批准書前銷售樓花,或以預售、“誠意金”、內部認購等任何名義作出實質銷售的行為,均構成行政違法行為,將被處以罰款及其他附加處罰,以減少不規則行為,確保交易公平、透明。

為增加透明度,建議所有獲批“銷售樓花批准書”的項目及其相關資料,需於有關部門的網頁上公佈,以供公眾查閱。

二、有關新法律制度的過渡性規定:

認同法律生效前已作樓花銷售的合同繼續有效,但一旦再作樓花轉售,則必須遵守新法的規定,除需經公證認證簽名及登記外,仍需包含法律規定的強制性條款,避免有關漏洞繼續存在,亦有助減少發展商走“法律罅”,搶在法律生效前催谷樓花銷售。

三、其他制度或措施應配套出台:

除了應循小組建議的四大方向作出立法規管外,有必要一併對樓花轉讓、出售樓花取得的款項及銷售手法作出規範,而非“斬件”推出。

現在樓花存在不少內部認購,往往經多手炒賣後才到用家手上,為遏止樓花投機炒賣行為,建議透過法律對樓花轉售作出規範,除某些特定情況外,在樓宇完成前有關樓花預約買賣合同不能轉讓。

有關樓花款項的監管方面,現時不少樓花售賣前,大業主會先將土地向銀行作出抵押,一旦大業主出現經濟問題,小業主的權益相對較難保障,建議需有措施對樓花款項作出監管,如可規定發展商銷售樓花的收入及銀行抵押貸款需由銀行或律師監管,確保所有款項只能作建樓之用;又或規定將小業主購買樓花一定份額的款項交予銀行,以保障小業主的權益。

要令樓花銷售做到“資訊透明、公平交易”,建議盡快對樓花的宣傳資料、售樓說明書、示範單位的展示方式,甚或內部認購資訊等作出規限,以增加售賣樓花的透明度,保障買家權益。

澳門工會聯合總會

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。