在適當干預與尊重自由經濟之間取得平衡

立法會前日以緊急程序通過《關於轉移居住用途不動產的特別印花稅》法案,並將於公佈翌日(下週二)起生效。這是澳門特區行政與立法兩大領域緊密合作,為穩定經濟,壓抑炒賣投機風氣,維護民生而推出的應急舉措,而且方式方法簡單易操作。雖然未如鄰近地區的一些「辣招」那樣「勁爆」,但卻符合澳門特區的實際情況,既能在適當干預之下維護中下階層的居住權益,又不至於對房地產自由市場經濟造成較大的傷害,應是一個較為科學合理的舉措。

該法案的內容大致如下:特別印花稅的納稅主體為住宅單位的移轉人。對於在規定限期內轉售居住用途的不動產交易徵收特別印花稅,稅率分兩級:如在一年內轉售,稅率為百分之二十;超過一年但不超過兩年轉售,稅率為百分之十。此外,如果未就不動產繳納印花稅,且在法律生效後作出轉售,則不論相隔多長時間轉售,一律徵收百分之二十的特別印花稅。運輸工務司司長劉仕堯在向立法會引介該法案時強調,特別印花稅是因時制宜的措施,不僅針對房地產市場,還屬於民生措施,具有穩經濟、抑炒風、為居民的複合作用。而政府制訂此措施時,貫徹簡單原則,因此稅率建議只分兩級,達到易明易操作的作用。政府參考鄰近地區實施類似稅項的經驗,經過綜合分析而制訂,目的是針對短期炒賣行為,穩定房地產市場發展,降低資產泡沫化的潛在影響。在制訂此措施時,貫徹簡單原則,因此稅率建議只分兩級,達到易明易操作的作用;同時,措施並非針對自住的居民,因此最長規限年期只有兩年;而且,法案建議設立豁免條文,包括容許涉及繼承、離婚、配偶及近親間的移轉,以及因破產、無償還能力而經司法判決作出轉移等,皆可豁免繳納特別印花稅。

按照這個法律的規定,對短期行為炒家應起到一定的遏制作用。因為這些炒家其實本身財政實力並不雄厚,需要向銀行借貸。而在這個法律生效之後,再加上特區政府較早前已推出的其他行政措施,如收緊樓宇按揭成數,貸款年期不得超過借款人的正常退休年齡,規管樓花銷售,加快社經屋興建等,就中下價樓宇而言,炒家已可說是無利可圖,甚至將會損手損腳,自會知難而退。

導致樓價過高的原因很多,其中一個主要原因是投機炒賣而推高樓價。當相當數量的遊資和貸款流入土地和房屋價格以作炒賣投機時,不但會推高樓價,而且還將會促成虛擬經濟泡沫。因為當一地區房價高漲將會造成消費不振、投資成本過高等長期不利因素,並將造就貧富差距拉大的民怨,尤有甚者如果長期累積的泡沫經濟不去處理,一但全面爆發就會產生日本房產泡沫經濟崩潰的連鎖現象。政府此時就應以行政手段介入,透過控制銀行放貸、加嚴購房貸款條件、釋出公有土地,等等方式打消房價上漲勢頭,並嚇阻更多投資客進場炒作。

因此,為遏制樓價瘋漲,特區政府採取了一些行政措施,而立法會也在自己職權範圍內配合政府完成稅務立法,並不違背自由經濟規律。但特別轉移稅的措施,對財力雄厚的長線炒家而言,阻嚇力度將不大,因為他們的炒賣回籠計劃往往是超過兩年的。正因為如此,才凸顯出該法案的兩大特點:其一、主要是對適合本澳中低收入階層的中下價樓宇進行稅務行政干預,尤其是其兩年及一年限制期的設計,在屆滿時正好「萬九」公屋計劃已經兌現,大批居民享受到「居者有其屋」的政策成果,此時中下價樓宇的升價壓力已經減低。其二、並未過度干預自由經濟市場,因為兩年期的限制並未對主要是以豪宅為對象的境外大財團的投資甚至是投機行為形成障礙。因此,在政府已宣佈將向立法會提交此法案之後,雖然房地產市場上的交易量大降,但樓價並未隨之下跌,形成「有價冇市」,既在一定程度上壓抑了炒樓風,也沒有損害社會經濟和已購樓者的利益。因此可以說,這項舉措是在適當行政干預與尊重自由經濟市場之間取得平衡的舉措。

當然,這項法案仍有不足之處,包括目前部分「先富起來」的中低收入階層對車位的需求,就未有考慮在內,這是一個明顯的失誤。實際上,現在車位炒賣風更盛,普遍炒到五十萬元以上,一些地區更達百萬元,比一些名車還要昂貴。而由於歷史的原因,車位的欠帳比住宅單位的欠帳更大。回歸前的長期以來,所興建的新樓以七層高以下的樓宇為主,當然是沒有車位之設,即使是某些高層樓宇,也都沒有附設車位,這些住戶現在已有不少購買了汽車,這就欠上了一大筆帳。這是前澳葡政府留下的「歷史債」,但特區政府也得將之「揹」起來。在《道路交通法》立法原則較嚴的情況下,單是這部分居民的「泊車權益」,就沒有得到很好的維護。因此,保障居民泊車權的急迫性,不比居住權低。就此角度而言,《關於轉移居住用途不動產的特別印花稅》法案未將車位收納進去,顯然是一個失誤。

至於舖位,並非是生活資料亦即生活必需品,而是生產資料,該法案未將之列為管制對象,無可厚非。但投機者在住宅無利可圖之下,可能會轉向舖位和寫字樓「埋手」,這對中小企業的經營將會造成衝擊。政府相關部門在觀察一段時候後,仍需決定是否應當「出手」。

但無論如何,這個法案都是權宜之計,因為現在國際遊資太多,甚麼都炒。內地就曾連大蒜等都大炒特炒一頓,故才有「蒜你狠」之說。現在,由於內地仍然收緊房地產,投資者所持的大量遊資必須尋找出路,就轉向投資其他領域。近月來澳門博彩業績一片向好,其中一個原因就是因為國際遊資被迫轉而投入澳門賭場。在此情況下,要想將澳門樓價壓低,也不切實際。一方面,會令已購樓者變成「負資產」,又將形成一個新的民怨之結,成為影響社會和諧的一大源頭。另一方面,也將直接或間接地影響若干行業尤其是非博彩行業的消費經營。更重要的是,在周邊地區的樓價比澳門更高的情況下,澳門樓價被壓低,必令更多境外遊資湧入澳門,趁低吸納。受益的並非本澳居民,而是投機者。

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