經屋姓「澳」定位精準為爭論劃上句號

立法會應特區政府請求,以緊急程序通過《關於轉移居住用途不動產的特別印花稅》法案後,相關行政部門乘勝追擊,雷厲風行,趕在法案尚未公佈生效前,就展開對該法律的宣導工作,務求讓全澳居民尤其是房地產業者瞭解該法律的內容,從而依法從業、守法交易。昨日,促進房地產市場可持續發展工作小組向業界社團介紹該法律的主要內容,出席介紹會的法務局局長張永春現身說法,詳盡介紹該法律的主要內容。而運輸工務司司長辦公室也透過新聞局發佈有關移轉居住用途不動產的特別印花稅的文字宣傳材料,解釋實施特別印花稅過程中將會遇到二十種情況的法律適用,並舉出八個不同個案例子來予以實例講解。看來,這類活行動將會收到一定成效。為此,運輸工務司司長辦公室主任黃振東預料,本澳樓價將逐漸傾向合理。

而行政當局並未因此而停步,而是繼續擴大成果。前日,在立法會三常會審議《經濟房屋的建設及出售制度》法案時,政府代表、運輸工務司司長劉仕堯對其中幾個爭論熱點,作出了明確表態,帶有「一錘定音」的性質,使這幾個社會上曾爭論不休的議題得以突破性的解決。這三個問題是:

一、經屋的轉讓制度。經屋持有人在十六年禁售期滿後,向政府補差價可出售經屋至私人市場,自由賣買。但基於善用公共資源原則,不讓經屋資源流失,當局將在法案中加入兩新條文,政府有優先回購權,經屋必須賣給澳門居民。即持有人在十六年禁售期後出售經屋,政府可因應當時的經屋需求情況,按市場價格,優先回購,持有人仍需補差價。若政府無意回購,持有人才可出售經屋至私人市場,但必須賣給澳門居民,以解決本地居民的住屋問題。

二、經屋收入上下限問題。政府仍然強調設收入上下限的必要性,以明確幫助對象。但政府將調升上限,讓更多居民入圍,當局的目標為覆蓋率達致八成,具體計算及金額稍後公佈。而在此前,政府的目標是將有約七成居民在受惠範圍之內,具體標準是一人家團收入上限為一萬四千三百二十八元、下限六千元;兩人家團收入上限為二萬八千七百元、下限九千一百元。而將受惠居民範圍擴大至八成,這個標準也就勢必再適當放寬,並有可能使到有需要的中產階層也能受惠,有利於消除中產階層「兩頭不到岸」的尷尬情況。

三、經屋定價問題。政府將繼續以經屋申請人的承擔力、經濟能力為基礎,訂定經屋價格,並以兩人家團收入下限九千一百元、七成樓按、二十年貸款年期、百分之五平均年利率、住屋開支佔總收入三成等基本參數為基礎,推算經屋呎價為一千一百元。

對於公屋如「公」還是姓「私」的爭議,劉仕堯以一句「經屋姓澳」來「仲裁」解決之。這個定位,既能較為精準及合理地確定經屋的性質,又可在姓「公」與姓「私」的爭論中取得平衡,並結束這場爭議。今後,就象鄧小平所提出的「不爭論」那樣,集中精力發展公共房屋,最大程度地解決澳門居民的居住問題,為建構和諧社會掃除一道主要障礙。

經屋姓「澳」,這個「澳」就是「澳門」,亦即是屬於全體澳門居民所有。澳門特區既然是實施「一國兩制,澳人治澳」、高度自治,包括經濟房屋在內的澳門特區的公共資源,就應是屬於全體澳門居民所有,並由澳門居民自行管理。與此同時,經屋是使用澳門的公共資源——包括土地、低稅以至部分政府資金亦即納稅人金錢而興建,因而經屋姓「公」就是姓「澳」,這個「澳」就是「公」。

但經屋姓「澳」也可在一定角度上解讀為姓「私」。這是因為,一方面,澳門特區的「澳人治澳」是由幾十萬澳門居民所構成,每個人都有「私」的利益,而集中起來的「私」就是「公」。另一方面,經屋是由澳門居民以自己的資金購買的,按《澳門基本法》的規定,特區必須保護私有財產權,因而經屋在「私有財產權」的角度上,也具有姓「私」的性質。

因此,將經屋的性質定位為「姓澳」,就可解決上述的這對矛盾,也可結束這場爭論。而且,這個定位比較精準地表述了經屋的既是屬於公共資產,又是由私人資金購買的特殊情況。

經屋既然是姓「澳」,其持有人在十六年禁售期後出售經屋,就應由政府享有優先回購權;倘政府無意回購,持有人雖可將之出售至私人市場,但必須賣給澳門居民,不能售給非澳門居民。也就是說,經屋既然是公共資產,就應由澳門居民所享受,因而只能出售給澳門居民。當然,如果能更精細一些,就更好。比如,香港特區的做法是政府不再回購居屋單位,但可售賣給符合購買居屋資格並正在輪候的人士,而毋須繳付補價。根據《居屋條例》規定,買賣雙方均要向房署申請「資格證明書」,即業主須先向房署取得「可供出售證明書」,而買家則要有「購買資格證明書」,才可簽署臨時合約,否則屬違反房屋買賣條例,業主最高可罰款五十萬元及判監一年。立法目的是要確保物業在購入後第四年解除售賣限制時,只售予公屋住戶或準公屋戶,避免市場出現投機風氣。這樣,不但可以避免由政府負擔回購的財政壓力,也可避免「迫使」政府必須繼續興建新的經屋,以滿足新產生輪候人士的需要。在土地資源日益匱缺之下,這應是最佳的處理方式。

或許,十六年後,澳門社會建設得更繁榮,居民對生活品質的追求也進一步提高,現在建設落成的經濟房屋規格,已不能滿足屆時居民的需求。但必須注意的是,自由市場樓宇的售價也可能會「與時俱進」,持續上升,而低下階層的收入升幅仍將會是追不上樓價的漲幅。因此,對經屋的需求仍然存在,只不過是標準已有提高。實際上,目前的經屋規格,就比二十年前有所提高。就連社會房屋的標準,以望廈新建的社屋為例,也是當年的社屋望塵莫及,更遑論是要符合資格的居民自掏腰包購買的經濟房屋了。唯其如此,才能凸顯居民生活品質的進步。

經屋姓「澳」,凸顯了以人為本、施政為民的精神。不但應當能體現在經濟房屋領域,也應擴延到每個與民生密切相關的領域去。

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