陳觀生

本澳的樓市炒賣者與周邊地區類似，都是外來人士為主，一有風吹草動，他們都可能最快從市場逃離；而內地特別是珠海樓市炒家之中，也不少來自本澳。筆者擔心，萬一樓市轉向，將對本澳社會造成衝擊，希望只是杞人憂天。

樓市區域互動影響日深

買房一年內轉手征20%印花稅、居民房貸額上限為樓價的70%、非本地居民為50%公開商品房銷售資訊、進一步打擊逃漏印花稅……本澳推出的樓市調控措施，被香港傳媒評為區域內最“辣”的壓抑樓市招數，在當前樓價高企，樓市熾熱的環境下，本澳的壓抑樓市措施既有力打擊炒房，也針對市場供求關係，能有效穩定樓市。

根據政府披露的資料，今年2月，澳門住宅單位實用面積每平方米價格近4萬澳門元，較去年9月上升近12%，其中澳門半島樓價上漲超過22%。運輸工務司司長劉仕堯指出，通脹預期性強、銀行利率偏低，資產泡沫風險將有可能持續上升。他在公佈措施細則的記者會時還說，特區政府正持續留意及分析鄰近地區有關房地產的資訊，如有需要，會參考鄰近地區另訂措施，處理好促進房地產可持續發展。

劉仕堯的意思，可能只是參考周邊地區哪些措施，可以引用為澳門所用。筆者認為還可以延伸到：正如其他地區關注本澳樓市一樣，本澳也應警惕周邊區域樓市的發展及動向，可能會對本澳造成什麼樣的影響！

早在上世紀八九十年代，澳門人就很習慣早上到珠海喝茶、買菜再回澳門。而那時，珠海的商品房澳門客的購買比例就不低，如當時的大型等樓盤都以香港、澳門的客戶為主。隨著珠海房地產發展高峰期到來，澳門人珠海置業的比例也逐步增加，特別是05年港珠澳大橋落點拱北的消息出臺後，澳門客戶在珠海置業的比例明顯增加，如拱北中心地段的樓盤，僅澳門買家的比例就達到20%左右。

據瞭解，澳門人在珠海置業，主要選擇拱北、夏灣、吉大等靠近拱北口岸的地點，購房目的多以投資、度假需求為主。而這兩年，隨著廣珠輕軌的建設，前山片區樓盤的澳門客比例也在上升。毗鄰廣珠輕軌前山站的某個樓盤，這兩年來澳門客的比例達到了五成左右，其中多是投資為主，購買商鋪以及住宅的比例各占一半。

業內人士分析，隨著港珠澳大橋的開工以及廣珠輕軌、珠三角一體化進程的加快等等，再加上基建對接、通關便利化、服務一體化等利好政策的逐步兌現，將會有更多的澳門人來珠海置業，“工作在澳門、生活在珠海”，實現真正的珠澳同城。

珠澳樓市泡沫風險上升

經過一輪瘋狂炒賣，澳門已累積了大量空置住房單位，據政府公佈，現時本澳市場上空置的私人住宅單位超過1萬6千個，加上正在快馬加鞭建設的“萬九公屋計畫”可提供2萬2千多個單位，而新樓盤亦綠續有來，在建的私人住宅單位有5千7百多個，還有3萬個住宅建築在審批中，未來還有新填海區……。

近幾年，澳門樓價持續高企，上升幅度大，這是一個不爭的事實，主要受到內外多種因素的影響。一、澳門回歸後，從殖民地社會，轉變到一國兩制、高度自治的社會，樓市形態亦由封閉或專利性市場，向自由開放型市場轉變；二、澳門自賭權開放後，在博彩旅遊業的帶動下，各行各業都得到高速增長。加之近年各新賭場相繼落成開業，各種利好因素影響下，使沉寂多年的樓市在根本存有上升空間的基礎下突然不斷升溫；三、澳門回歸後，受到中央政策的扶持，在眾多利好因素影響下，吸引了眾多的外國資金和基金的青睞，從而加快澳門樓市的急速發展；四、由於過去幾年來澳門樓價一直處於超低位元的非健康狀態，隨著經濟的迅猛發展，而突然出現急速的攀升。

金融海嘯後，受到美國量化寬鬆貨幣政策影響，外來投資資金的湧入，澳門樓市越來越熾熱，樓價上漲速度明顯加快。考慮到橫琴島的開發、CEPA協定相繼為澳門打開更廣闊的貿易市場、澳門航空的放開、港珠澳大橋的建造……澳門未來經濟將會有更高、更快的增長。

這樣的價格上漲雖然對房地產開發商來說是好消息，但也許來得太早、漲得太高了。現時本澳房價已經漲得太多，以致於人們現在都在問樓市還能再漲多少。

據業內人士估計，澳門現有的8.7萬多名外國人中只有約2000人能買得起未來兩年中建成的豪華公寓。此類房源都被投機商搶購了。該人士說，投機行為約占房地產總成交量的28%，而相比之下，香港只有2%。隨著投資者對區域經濟前景的信心下滑，投機商們可能會抽身而退。對很多澳門的居民來說，買一套豪華住房很可能意味著每賺1美元，都要在抵押貸款上花掉0.7美元，這些人恐怕沒有足夠的錢在澳門買套公寓。

在珠海方面，有業內人士預計，珠海樓市2011年的成交量會較2010年有所萎縮，主要原因在於：其一，目前珠海房地產的絕對價不低，價格攀升直接導致有效需求降低；其二，在宏觀調控的大背景下，加息週期的開啟、房產稅開徵預期，加大了購房成本，購房者入市必然會更加謹慎；其三，過去一年是調控年，從去年4月到去年9月，調控砝碼頻頻加重，在一定程度上打壓了開發商的投資熱情，投資步伐放緩，由此帶來的最直接的影響就是供應量的下降，由於此影響有一定的滯後性，預計會今年逐步體現。

有人認為，珠海的經濟發展在珠三角並不十分出色，居民收入是難以支撐那麼高的樓價的，珠海樓價的主要支持者是來自外地特別是港澳的炒賣者。但也有人認為，珠海房地產業的支撐點不少，有來自城市面上的，環境優美，氣候宜人，作為珠江口西岸核心城市，珠海的城市價值是有目共睹的。也有來自市場面的，珠海作為一個外向型城市，毗鄰港澳，有來自全國各地包括港澳地區的購買力。粵澳兩地正式簽署合作框架協議，當中提到會逐步延長通關時間，爭取拱北口岸實施廿四小時通關。業內一般認為，廿四小時通關仍需一段時間逐步調節，加上現時珠海樓價不比澳門低，相信港珠澳大橋落成後，珠海樓價必被推高至接近本澳樓價水準。

今年3月31日，珠海市限價令出臺，雖然明確了珠海今年的房價漲幅不得超過11%，但是限購令在這其中隻字未提。當業內都以為珠海“限購風波”已經平息之際，4月7日在廣州地區十大品牌房企新聞發佈會上，廣東省住房和城鄉建設廳副廳長陳英松點名“珠海漲幅更是達到了38.4%”。此言一出，讓珠海樓市再度受驚。不少人懷著忐忑的心情，每天盯著新聞，揣測著珠海限購令何時出臺。如果珠海限購令出臺，很多在珠海置業的澳門人也將成為受衝擊的一部分。

樓市泡沫必影響社會穩定

政府早前推出調控樓市政策，希望借此提高風險管理，減少過度投機，讓房地產市場平穩發展,房地產業界基本認同政府微調市場的做法，證明業界也擔心樓市泡沫過大影響樓市健康平穩發展。

中央對樓市泡沫是十分警惕的，先後出臺了多次調控措施，擠壓泡沫，但因地方利益關係，目前執行起來效果未見明顯。有專家指出，內地樓市發展從1998年開始，從未經歷過泡沫爆破，很多人也認為中央不會坐視樓市大幅下滑，所以樓價高企情況持續。但市場的變化有時不是人們可以預料的，日本的樓市泡沫爆破就是前車之鑒，令人擔心內地樓市一旦爆破，很多人可能無法承受。

其實，處理樓市泡沫的問題，政府是有著兩難的。社會各界對房地產泡沫的憂慮，於是形成了在具體操作層面由政府直接平抑房價的動議。在直觀意義上，這一考慮是正確的，但是在政治經濟學意義上，這將是極其危險的政策設計。一方面，市場漲跌自有其規律，當前的狂漲並不意味著今後不會走跌，而政府介入幹預房價本身又意味著對原先投資者的不負責任，只有讓其自然波動，投資者願賭服輸的市場心理才能健全。另一方面，面對當前過高房價導致的低收入居民無處棲身的問題，行政當局只有兩種手段可供選擇。一是增加供應量，抵消市場過度的需求。二是財政、貨幣政策，調節貸款利率或者貨幣補貼從而調節整個市場需求。但現時看來，這些措施本澳實施過，但發揮作用不大。

目前，本澳周邊形成了不明朗的地區經濟前景，香港、珠海的樓市不斷傳出泡沫過大的聲音；週邊經濟環境也逐漸變化，美國即將結束量化寬鬆，普遍認為不會再有新的量化寬鬆政策，各國加息潮漸近，內地加息週期更是已經啟動，都對本澳及周邊地區可能會造成廣泛影響。

一些分析人士認為，如果在房地產市場上尤為活躍的投機分子因大規模的經濟低迷而平倉的話，澳門的房地產需求將會枯竭。其次，隨著工廈活化、舊區重整等措施實施，新的房源正在大量湧現，供應增加而需求減少，可能令本澳樓市方向轉變。政府需要考慮到其中的影響，畢竟香港的負資產問題還令人記憶猶新，而到時那些原來大叫打擊房價的反對派人士，總會找到理由“今日的我打倒昨日的我”，又大罵政府推樓市，讓70%以上的有物業居民財富縮水。

還值得警惕的是，如果珠海等周邊地區樓市泡沫爆破，對本澳社會的影響亦不小，假如珠海樓市發生逆轉，一批到珠海等周邊地區置業或者投機的澳門居民，也面臨資產縮水的問題，特別是有些居民是把在本澳的物業抵押之後拿錢到珠海買房，還可能影響到本澳銀行業的穩定，更會影響到本澳社會的穩定，這些人或者會以走向街頭遊行示威的方式，以達到“換回損失”的目的。這是已經有過教訓的，如金融海嘯後發生的三鄉“吉雅”事件，就困擾了兩地政府一段時間。而最近也發生過有人投資銀行外匯孖展虧損，也跑去要求特區政府負責解決問題的事情。