整體樓市發展情況仍需關注

劉紹滿

近年來本澳受到內外社會經濟環境的影響,整體樓市的價錢快速發展,甚至讓廣大市民難以接受,但是受到政府當局所推出房屋政策的影響,例如萬九公屋將於今年年底會如期落成,以及推出多項調控樓市政策,曾一度高速增長的樓價就緩慢起來,讓廣大市民睇到了希望,尤其是今年開始整體樓市平穩發展。可是,筆者相信面對本澳未來人口不斷增長及社會經濟的轉變,樓價仍然是最大的問題,特別是位處於中產階層的市民,他們面對高樓價而兩頭不到岸,解決樓價高企及讓居者有其屋的問題,在未來仍然是本澳迫切需要解決的民生問題。

至於樓市走勢,一直受外圍方面的影響,美國至一四年維持低息,歐洲受債務危機陰霾未除,中國力保居民住房需求,房地產調控政策方向不變。澳門經濟與外圍不一,仍然向好,萬九公屋有信心今年底落成,真正浮現供需情況,或有新輪候隊伍。去年實施的特別印花稅,可壓抑不合理樓價飆升,但屬臨時措施,當公屋可平衡居民需求時,特區政府不應再用特別印花稅調控樓價,應從政策層面、完善法規、城市規劃調節市場。當這些問題明朗化後,房地產實質市場就會顯現。有業界亦展望今年樓市不會有顯著升幅,交投平穩中向下,樓市才會回升。但對今年豪宅市場需求樂觀,因經濟向好,一月博彩收入續漲,居民經濟條件提升。

據有關報導指, 近日人民銀行宣佈再減存款準備金,令內地銀根進一步放寬,相信可為澳門樓市帶來利好消息,帶動買家入市,睇好未來兩、三個月樓市將持續暢旺,預計下半年成交將推升,不排除部分投資者寄望兩年期的特別印花稅將於年中鬆綁,將陸續“備貨”。有業界亦指出,在今年二月樓市成交相當暢旺,尤其部分即將入夥的優質樓盤,單是過去半個月已售出30多個單位,部分業主有追價情況,近期樓價上調3%,相信後市會持續暢旺,但相信樓價不會如早年般大幅飆升。有發展商計劃於二、三月短期內推售新盤,市場反應未有預期樂觀。由於發展商先開售部分單位,數量不算太多,現時細單位或開放式單位反應較理想;大單位相對一般。買家七成為本地投資者,亦有內地和香港買家吸納。可是,筆者相信,雖然在今年二月成交回升,但不代表市況好轉。主要是一月成交特別低,令二月成交倍增,買家以本地用家為主,大部分屬二手400萬以下物業。其中市場促成不少100多萬物業成交,相信屬本地用家買作“上車”。

尤其是政府連番出臺措施調控樓市,本地房地產市場似乎確如社會所願,分割了“商品”和“自住”兩個市場。兩市樓價各自因應市場需求出現不同走勢,如地產商預期,調控措施持續和萬九公屋投放市場雙重影響,優質或即將入夥的豪宅樓價仍有百分之五至十五的升幅,中小型住宅則跌價百分之五至十。樓房向有自住和商品兩種性質,若樓價相對穩定或穩中有升,甚至跑贏通脹,是頗適合普羅大的投資工具。問題是,在內地和港澳,房地產高價已經引發社會矛盾致貧富懸殊加劇,迫使社會大對樓房的雙重功能作出選擇。同時,當社會將樓市分割為“商品”和“自住”兩個市場時,意味著社會亦被分割為財富增值出現不同速度的兩個階層。同時,隨著輕軌鐵路及其他位於路的私人項目建築工程展開,外僱增加,料住宅租金將維持穩定或進一步增長,為住宅資本值帶來支持。儘管外圍經濟環境呈現不穩定因素,但有蓬勃的博彩及旅遊業支持,澳門經濟將持續強勁。物業市場一直傾向由本地買家帶動,料就業環境樂觀下,物業市場將維持穩定。特別近期新出現的樓盤逐步趨向“豪宅房”設計,發展商將貨就價,將單位拆細出售,居民在經濟發展下,換來的只是狹小的生活空間。政府在房屋政策上,絕對有需要對房屋炒賣或房屋分配政策制訂足夠措施,解決居民的住屋需求。政府在土地及房屋政策上,由“土地法”、城市規劃、仲介人法律以至樓花銷售等各方面,應具備嚴謹法律法規,保障居民能改善生活空間。

筆者不得不提及,在澳門博彩業仍在擴張和橫琴開發的大前景下,澳門樓市長遠仍有投資價值。但近年來巨型豪宅樓盤侵蝕城市景觀和山體已引發社會怨氣,除了基於環境保護,同樣指向社會大,尤其年輕一代對社會經濟發展模式的不認同。故如何避免矛盾在新形勢下延伸,是一個嚴肅的話題。例如,本澳的經濟一直向好,人們對居住環境要求提高,本澳豪宅市場前景樂觀。據財政局日前公佈,去年十二月申報司沙住宅885個,但因期內有不同新豪宅開售,每平方米均價拉高至53,245元的新高,在十二月成交量中,澳門半島及仔區分別有近三成及五成屬於同一個新開售住宅項目;路環區十五個交易中,逾七成屬於同一住宅項目且近半數為複式單位,由於三者均為高端住宅項目,成交價格較高,致令三區平均單價有顯著升幅。目前建築費呎價逾千元,按現時經濟水準,樓市每平方米均價可達到3-4萬元,達到5.3萬則有保留。同時,美國量化寬鬆政策持續推行,低息將維持至一四年,市場有投資需求。路豪宅物業市場正蓬勃發展,本澳豪宅地皮供應少,且缺乏國際級豪宅項目,不少本土實力買家對優質豪宅需求甚殷。近年有興趣於澳門置業的香港及內地客戶亦逐步增加,目標客戶為本澳換樓人士,以及經常穿梭內地及港澳經商的內地、香港商人。有業界則認為,近年澳門經濟迅速起飛,一○年博彩收益是拉斯維加斯的4倍,成為世界上最大博彩市場,加上政府積極以路金光大道為發展重點,規劃世界級休閒度假酒店及娛樂設施、國際會展場地、大型表演場館、時尚購物中心及主題公園,總投資高達百億美元,商機無限,刺激區內豪宅需求。

特別印花稅自去年中出臺後,不少業主轉賣為租。有業界指,去年租務市場受新博彩設施開幕帶動,外籍人員住宅租務需求強勁,高級住宅平均租金按年勁升22.6%。中小型住宅平均租值亦有強勁升幅,按年升25.3%。雖然新加坡、香港等地都推出特別印花稅,但澳門作為國際化城市,且政策對行業衝擊明顯,希望明年實施特別稅滿兩年後,特區政府會考慮取消。例如,澳門住宅市場日益趨向本地買家主導,一一年17,000宗住宅成交,只有12%是外地買家,一○及○九年比例均是10%。儘管去年下半年住宅市場增長趨勢放緩,但去年全年高級住宅資本值仍平均按年升15.2%;中小型住宅資本值則按年增10.6%。去年合共有1,188個單位落成,超過90%已預售。一二至一四年估計有約6,100個單位投入市場(一二年有2,616個、一三年有598個、一四年有2,907個),當中超過4,700個單位已售出,反映一手銷售市場競爭不會太激烈。

有業界指出,去年澳門的房地產形勢,因應區域大環境變化和避免樓市泡沫的爆破,特區政府及時出臺包括徵收特別印花稅在內的一系列調控措施,使樓市快速冷卻,購房需求回復理性;由於社屋和經屋的急速推出應市,澳門過份熾熱的房地產炒風受到遏制,中低價位住宅單位的售價開始回落,房地產發展已經進入良性循環階段。今年本澳的房地產形勢將依然處於調整階段,相信因應市場需求不斷膨脹和銀行低息環境的推波助瀾,豪宅和商舖市場將有一成的價格升幅,中低價住宅單位的售價將會與去年基本持平,估計成交量和金額對比去年會略有上升。不管如何,多數人都會認同,澳門始終是土地稀少,從中、長期看本澳樓價仍會上升,縱使每年就溢價金作出調整仍未能根本解決問題。亦有業界會認為調整溢價金祇是調整房地產市場的其中一種手段,一至兩年內亦無必要再調整。反之認為修改《土地法》及完善政府土地拍賣,才能令供求得到平衡。

本澳土地資源有限,政府應更好地規劃和使用土地資源,首要解決居民的生活空間,在房屋政策上絕對有需要對房屋炒賣或房屋分配制訂措施與法規。本澳未來仍然需要因應本澳房地產市場的實際情況,相繼推出一系列措施。當中包括工業大廈活化措施及規範“樓花”買賣指引,透過加快審批流程,增加中、小型住宅單位的供應,並需要進一步提高樓宇資訊透明度,讓居民作出謹慎、理性的判斷。當局應繼續致力落實“居有其所、安居樂業”的房屋政策目標,並推動本澳房地產市場健康及可持續的方向發展。

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