新《土地法》實施後連鎖反應持續發酵，除官司纏身的「海一居」，還有政府揚言收回的本月底到期南灣湖C、D區土地。從「海一居」土地因到期被政府依照法律收回的事件，再到近日轟動社會的南灣湖CD區土地得到同樣的「命運」事件，甚至有官委議員向立法會提出議案若釋解或「撬鬆」《土地法》，引起廣大社會的熱議及關注，但政府當局至今由此至終仍然是堅持依法處理批地的宗旨。澳門是法治社會，法律是處理問題的準繩。土地批給本來就是最為關注的問題，牽涉到不僅是重大的公共利益，還有不排除有政治或政府施政權威及法律的嚴肅性及公平公正性。對涉及如此重大公共利益、關乎澳門未來，若因某種利益而採用緊急程式審議相關的法案，似乎這種做法是比較兒戲，這也有違於立法的原則。
眾所周知，為防止房地產開發商囤地牟利，導致產生大量的「閒置土地」，按照澳門立法會於2013年通過、2014年生效的《土地法》規定，以租賃方式批出的土地，必須先以臨時批給方式批出，且承批人須按照合同要求完成利用，如興建合同所指的建築物及獲發使用准照後，土地才能由臨時批給轉為確定批給。根據該法律的規定，臨時批給的時間不得超過25年，也就是說，在25年之內，如果開發商不完成土地利用，政府將視該土地為閒置土地而收回。租賃批給只有在轉入確定批給後，才能每10年自動續期一次，且無須申請。而繼海一居後，南灣湖C、D區土地的批給期即將到期，生效兩年多的新《土地法》再泛漣漪。據瞭解，南灣湖C、D區土地批給期限將在本月底屆滿，由完成填海工程至今十六年，南灣湖畔周邊地段滄海變桑田，惟獨南、西灣湖之間的黃金地段依舊雜草叢生，如同繁華鬧市中被遺忘的角落。與C、D區同期填海造地的A區南灣商業大馬路及B區美高梅酒店與永利酒店所在的沙格拉斯大馬路，經過近二十年的發展，已成為澳門半島最繁華商業區與酒店區，兩區域一湖之隔的C、D區理應更具地理優勢，但由完成填海及驗收至今超過十六個年頭，C、D區內建築規劃並無太大變化，除了立法會、終審法院及南灣湖消防行動站外，近期只是新增一幢仍在建中的初級法院辦公大樓，以本澳近年高速發展態勢，C、D區多幅土地絲毫未動，令人感到奇怪。有報導亦指出，C、D區未發展地段，居民最熟悉莫過於沿海的D區，每年作為臨時煙花燃放區域，以及用作巴士公司臨時停車場地段，地處立法會與何鴻燊博士大馬路之間C區的多幅土地，十多年來如一日，由臨時搭建的圍網與鄰近道路分隔，地盤內多已雜草成林，或長期用作放置建築材料、停於重型車輛，管理人員甚至在地盤內開墾出大片菜地，將部分地段發展成都市農場，地盤內如同另一世界，與繁華鬧市毫無關係。
在法律面前，人人是平等的，特區政府依據法律，即將收回南灣湖C、D區的土地，這也不能介得特區政府的「無情」或「無義」，尤其本澳屬於土稀少的地區，寸土寸金，新舊土地法的規則都是有明文規定，有時限性回收被批出的土地。但是作為投資商來講，相信亦是若哭無淚的接受結果。正如，南灣發展有限公司執行董事王祖安日前所言的，作為一個投資者，在澳門買地非一場遊戲，經過盡職調查，律師與部門確定溝通後才去購買。○六年正式入則、○七年三月中批則，項目樓高是113.5米，全部都獲政府批准。當時工務局更提出，填海地有浮力，讓他試樁，並且應政府要求，將兩地合併才可試樁。他試了二百幾支樁，投入很多資源，單是銀行利息已支付了數億元。當時已獲政府批准，後來○八年政府指主教山附近屬於世遺緩衝區，政府希望緩衝區和海洋之間有個管理計劃，C5、C6兩地正位處該區域，故項目需要暫停。 政府一四年推出新《土地法》，及後新城填海區諮詢公佈了新的視線走廊，將○九年的規劃作出很多修改，他都願意配合，但政府依然無回覆。作為承批人，他一直配合政府，但政府一直無提出要求降低高度，現時新《土地法》生效後，又話要收地。他感覺，他的兩幅土地正在被人搶，政府要錢時就叫投資者來澳門投資。上屆政府已經知道有六十五幅土地不歸責承批人，今次新《土地法》的處理，是政府很大的錯誤。王祖安的解釋也有其中的道理，但是在無情的法律面前，用通俗的話來講，只介自己不夠醒目而以，為何等到真正到期，才急急將事件浮現在社會眼中，無疑這也是社會最為關注的問題。
對於「海一居」的事件掀起更大社會爭議，近日政府表示會依法揚言收回到期南灣湖C、D區土地。地產業界人士則認為，，一連串不可歸責業權人的收地活動誓必影響投資者信心。業界關注未來如何重新增加土地批給透明度，建議設公開拍賣機制，挽回投資者信心。有意見則指，政府認為廿五年時間足夠土地承批人發展土地，但土地承批人隨後反駁並非刻意囤地不發展，而是政府多次因發展規劃拖延審批、甚至沒有回覆，令發展計劃胎死腹中，收地對發展商並不公平。土地承批公司甚至圖文並茂製作「南灣湖的前世今生」網站，詳列涉及南灣湖C、D區的來龍去脈及回歸以後的進展等，大有搶奪話語權之意味。內容指出，土地承批公司九四年向政府申請將土地租賃的權利轉讓予子公司，但於○一年才獲政府通過。部分地段已向政府入則，甚至獲發施工准照，但政府○六至○七年以保護世遺為由，沒有明確回覆發展項目。直至○九年政府推出南灣湖C、D區重整規劃方案，並收集社會意見，但至今未有下文。雖然南灣湖C、D區不像「海一居」涉及三千樓花小業主權益，但收地範圍之廣屬近年全澳之最。有業界表示，倘政府收回土地承批人長期不發期的土地，可以理解。但部分發展商並非有意不發展，而是想積極發展項目，但長期不獲政府回應，導致土地無法如期發展。部分發展商甚至已先行聘請設計公司、顧問公司研究如何發展，祇是欠缺政府審批的「東風」。倘政府今次引用新法條例收地，將嚴重影響投資者信心，相關土地的官司至少糾纏三至五年，其間投資者會避免選擇澳門市場。直言連番收地牽連甚廣，就連在建中樓宇或擬轉讓的土地，都給予市場無限擔憂，變成無人敢入市。業界甚至有疑問，當「五十年不變」的承諾屆滿後，土地是否又會被收回？因沒有「五十年不變」到期後的土地處理方法。
假如政府收回土地，相信原本規劃的土地功能不會改變，繼續朝住宅方向發展，但業界更關注政府是否吸收過去的經驗教訓，提高土地批給透明度，例如實施土地公開拍賣制度，並制定總體供應規劃時間，透過建立清晰、透明的土地處理機制，減少社會爭拗而拖延土地發展時間。
就南灣湖C、D區土地的批給期即將到期被收回事件，有官委議員則承認已向立法會提案，不過強調並非「修法提案」，而是「解釋法案」，重點在清晰到期土地承批人的歸責問題，令其不要變得「無關痛癢」，屬於「政治層面」可以解決的問題也不應訴諸法庭解決。議員唐曉晴日前稱，無論是立法期間草擬意見書的階段，抑或立法後社會和立法會的討論，都一直探討歸責問題，政府現在將歸責變成「完全無關痛癢」的問題，於法不合。法院是司法機關，屬於政治層面的事情不應該「所有嘢都掟去法院」，「政府都有義務做嘢」。但對於歸責問題中甚麼需要「政治層面」解決？甚麼留待法院裁決？政府是否適合做判斷歸責問題的第三方仲裁？他稱提交法案中有八頁的詳細理由陳述。但是，作為直選的議員麥瑞權和鄭安庭也表達類似見解，批評社會居然有人仍然相信只要政府收起雙手，等法院判決就可萬事大吉，就是最好局面，但事實並非如此，例如海一居引起的問題通過法律途徑至今仍未解決。他們引述法律專家稱，政府將糾正自己錯誤的責任轉向司法機關的做法非常有問題，時間、金錢和政治信譽都受到影響。而且政府在處理廿五年批租期屆滿的土地上，依然僵硬地解釋法律中的期限條款，強調自身依法辦事，非常不妥。二人堅稱土地問題有複雜因素，但新《土地法》導致即使「有罪」抑或「無罪」的承批人，政府都一律收回土地，以致法、理都不合。在《基本法》公平公正維護市民權益的背景下，呼籲政府迅速修法，以免越拖越亂。而作為主管立法會大權的立法會主席賀一誠日前則稱，立法會法律顧問將分析有關解釋性法律文本，若屬於重大解釋，與原來立法原意不同時，需要行政長官同意。按日程安排，難在今個會期提上大會，但法案建議追溯回數年前新《土地法》啟動日計算，故亦不需緊急處理。
對於有議員就新《土地法》向立法會提案要求釋法，而直選議員陳明金則不苟同，直言法案涉及重大公共利益，倘採用緊急程式審議是「兒戲」之舉，撐政府用現有法律的司法機制處理紛爭。另一議員崔世平則稱釋法「世界常有」，現階段要等立法會主席決定下一步，不宜給予太多意見，以免影響立法會法律顧問的法律分析。陳明金議員日前則指出，一三年出臺的新《土地法》是經過議會細緻審議，在社會上形成一定共識，並報全國人大常委會備案。目前有議員以緊急程式向立法會提出《土地法》的解釋性法案，對涉及如此重大公共利益、關乎澳門未來，採用緊急程式審議法案，似乎比較兒戲。澳門是法治社會，法律是處理問題的準繩。任何法律制度的構建，都需要社會共識；處理重大爭議的決策，應該依法辦事。司法就是法治社會的最後一道防線，在現有的法律上已經有司法機制去處理有關爭議，他支持按現行機制解決問題。崔世平慨嘆各界對新《土地法》的睇法不同，確實是複雜問題，需要謹慎、嚴肅處理。亦由於法律的執行牽涉不同層面，政府、發展商以至一般居民亦可能因該法律的執行方法與程式受到影響或有所得益，有待社會共識。即使作為議員，現時仍有待立法會顧問報告及相關資料才能確定下一步做法。對於新《土地法》的立法原意，最好翻查工作小組向大會提交審議的報告，亦可透過今次事件重溫該法律表述的意向與原意。解釋法律在世界各地經常有出現，今次事件亦反映出民意與社會聲音，但認為現階段不宜給予太多意見，以免影響立法會法律顧問的分析。
有意見亦指出，無論新舊《土地法》都明確規定，土地租賃期25年屆滿仍未依約完成發展的土地必須收回，新土地法讓政府「搶地」之說是誤導公眾。發展商倘認為政府無理拖延發展而蒙受損失，可以訴諸法院尋求補償。但政府有責任依法施政，捍衛公共利益。議員吳國昌日前也指出，新土地法確實從公共利益之定義、免競投批地程式的公開及免競投批地面積限制方面，一定程度防範了過去由特首在黑箱作業之下免公開競投濫批土地的弊端。他認為，南灣湖ＣＤ區十多幅閒置地將於本月底到期批給失效，權貴掀起的政治角力已趨於白熱化。更有議員企圖借釋法之名，行修法之實，若果權貴今次闖關成功，數以百億計的公共資源利益在官商一體黑箱作業之下將隨時流失。從間接管道取得官委議員向立法會提交的解釋土地法提案文本，當中約涉及3項條文，包括要求修改土地發展利用期的條文，建議不歸責發展商可以延長土地利用期和 25年的臨時批租期，並要求提案以緊急程式通過。吳國昌指出，不論新舊《土地法》都設定了發展利用期和土地租賃期兩條不同性質的界線。「承批人向政府攞地的時候應該好清楚規則。」批地在發展利用期內未依約完成發展，便須檢視是否歸責發展商，若然，便須收回土地；反之，便在土地租賃期滿之前補回時間讓承批人發展土地，這已是通融補救追回發展的空間。他指出，新舊《土地法》都清楚規定，管制批地項目有兩條完全不同性質的界線。6年的土地發展利用期內，若果發展商認為政府故意拖延不讓其發展土地，就應馬上公開情況向政府施壓，並利用機制解決。「25年批租期呢條死線，發展商應該好清楚，投資生意既嘢有賺有蝕，幾時賺，幾時蝕，講得好清楚俾你睇，睇住都蝕落去，咁就無得講。」南灣湖CD區的土地就曾試過利用機制延長土地發展利用期，但相關發展商卻一直沒有履行發展土地的責任，後來政府推翻原有的規劃，大幅放寬建築高度，被外界質疑是官商勾結，牟取暴利。後來歐文龍貪汙案爆發，情況才暫緩下來，但政府亦非禁止發展土地。
社會有不同的也是正常不過的事情，新澳門學社則認為，不能因為個別例子就修改《土地法》放生所有閒置土地。在澳門的政治環境之下，必然有發展商故意囤地，期望政府修法又可以延長批租期。若今次唐唐的解釋法案成功闖關，即使明顯是承批人有錯，但當局堅稱「不可歸責」就可以放生土地。但以現時行政法律來說，一般市民不是利害關係人，無法入稟行政法院挑戰當局決定，只能「硬食」。但相關發展商卻可以上訴，「只不過佢地唔要打官司」。關於歸責的問題需要有公開透明的機制處理，讓公眾判斷相關土地到底是真正的不能發展，還是承批人故意囤積居奇。新土地法一定程度防範了過去由特首在黑箱作業之下免公開競投濫批土地的弊端。然而，現時有議員借釋法之名，行修法之實。當初修改土地法時，這些議員都有份投贊成票，現時又推翻自己的決定，理應立即辭職，澳門居民不能夠容許立法會成為一個「求其立法」的地方。
對於有議員質疑唐氏提案「用法律來解釋法律」是否可行。有議員則指出，澳門《基本法》由立法者即人大常委解釋法律原意，但澳門立法會從來都沒有解釋法律的權力，法律的解釋權在於法院。目前還未看到提案內容，需要認真審視條文，如提案內容對土地法產生惡劣效果，會盡全力聯繫其他議員，同時不排除發起社會行動向政府或立法會施加壓力，避免法案在立法會通過。議員區錦新日前也指出，二十五年批租地到期未能完成發展而讓土地從臨時批給轉為確定批給的話，土地就必須依法收回。這是混淆視聽！八十年代的土地法與二零一三年的土地法，在這個問題上並無差別。雖然行文有所調整，但整體文理相同。所以說甚麼舊法時取得的土地不應受新法規管，完全是一派胡言。二十五年期土地不同於閑置土地，所謂閑置土地是指土地批出後未有按合約規定時間來發展，這要看土地未能依合約發展的責任誰屬。若歸責於發展商的，收回土地；若不歸責於發展商的，則延長其利用期。但這前提是在二十五年土地批給期之內。其實，任何投資者都應該清楚遊戲規則，二十五年死線是明確的，法律面前，人人平等。不能說因為某人沒有及時發展，法律對某人就無效，就要網開一面。在澳門，人際關係密切，一面網開，則就要面面皆開，法律所訂的遊戲規則就毀了。
因此，無論新舊《土地法》都明確規定，25年的臨時批租期這條「死線」不可延長，歸責問題應是針對土地發展利用期。對於南灣湖CD區的承批人喊冤，認為是因政府的問題而導致土地遲遲未能發展，也不能成為理由，應從法律的層面上處理。至於土地租賃期25年屆滿仍未依約完成發展，依法必然失效，必須收回，這也是鐵定的法律精神，若果25年的土地租賃期再延長，澳門的土地制度將會崩潰。不應由某個人主觀去判斷誰是誰非及歸責問題，應該交由公正的法院審訊，更令民心信服。而且土地問題全民關注，必須得到充分的社會共識才能修法。