博彩業與房地產業、金融業和加工製造業是澳門經濟體系的傳統四大支柱行業，多年來對澳門經濟體的貢獻超過GDP的70%。博彩業作為澳門傳統支柱產業之一，是澳門經濟發展的重要戰略平臺，給澳門經濟發展帶來了深遠的影響，有關統計資料顯示，2010年、2011年博彩業分別吸納就業人口6.28萬人和7.01萬人，占總就業人口的21.4%、19.7%，以生產法計算的澳門本地生產總值中，2010年、2011年博彩業分別創造了41.4%、44.7%的GDP，博彩業對澳門經濟的帶動作用顯而易見，從而對澳門房地產業發展產生明顯的影響效應。澳門房地產業與世界各地房地產業的功能一樣，既是經濟的先導性產業，也是經濟的基礎性產業，在經濟運行中的產業效能明顯，尤其是澳門回歸之後，伴隨賭權開放，博彩業的繁榮促使澳門經濟迅速發展，同時也帶動了澳門房地產業潛能的不斷釋放，2010年、2011年房地產業分別吸納就業人口5.62萬人和5.46萬人，占總就業人口的17.2%、17.1%，分別創造了18.7%、16.9%的GDP。然而進入2014年，澳門博彩毛收入為3515億澳門元，較2013年下降了2.6%；2015年，澳門博彩毛收入為2308.4億澳門元，較2014年下跌了34.3%。與此同時，澳門房地產業受博彩業下降的影響，2015年4月樓價為103128澳門元/平方米，至2015年9月，樓價下降到83595澳門元/平方米，澳門樓價半年暴跌20%以上。由於澳門房地產業基本依附於博彩業的發展，進一步研究澳門博彩業對房地產業的影響，對於提升澳門博彩業與房地產業的產業競爭力，促進澳門產業結構升級和多元化發展，推進澳門產業協調及經濟可持續發展均具有不可忽視的現實意義。

澳門博彩業與房地產業的特徵與發展現狀

（一）博彩業的一般產業特徵

博彩業是以博彩活動為支撐的產業。其產業特徵是：（1）博彩業具有很強的政府主導性。不同於其他產業，博彩業需要嚴格按照政府的允許、命令和禁止等要求進行經營。首先，一個地區博彩業的發展趨勢及博彩業的發展規模，不僅與文化因素等條件緊密相關，更主要受制於地方政府的產業政策和法規；其次，地方政府的監管體制也會對博彩業的經營體制產生深深的影響。（2）博彩業的市場結構屬於寡頭壟斷。由於博彩業的政府主導性，博彩市場由少數幾家博彩營運商壟斷，一個博彩經營商的行為便會影響對手的行為，從而影響整個市場。博彩市場的寡頭壟斷結構使博彩市場存在明顯的進入障礙，最基本的原因是博彩業存在明顯的規模經濟性。（3）博彩業重在服務品質的競爭。博彩市場的需求分析不同於常規的經濟學價格需求分析，博彩產品的需求者的風險偏好多元化加之博彩行為奇特的心理特徵等原因都會造成博彩產品不同於一般商品，具有一定的特殊性，在博彩行業中，品質競爭和賭客心理選擇很重要。博彩業的發展與開放博彩地區的經濟發展狀況密切關聯。一般來說，經濟比較發達的地區，提供的博彩設施和服務較為齊全，其博彩業相對比較發達。（4）博彩業對當地經濟的帶動作用大。一般來說，經營博彩業的城市的自然資源不豐富，人口和土地面積較少，博彩業的目標客戶多數為非本地居民，大量湧入當地的遊客或賭客為當地眾多行業如酒店業等提供大量的需求，極大地帶動了當地經濟的發展。

（二）房地產業的一般產業特徵

房地產業是綜合性產業，集房地產開發、建設管理、銷售、維護服務等多種經濟活動為一體。房地產業的產業特徵是：（1）與政府關係密切。房地產業每一個階段都與國家或地方出臺的一些政策有著密切的關係，房地產企業在自身發展的過程中，從項目的立項審批到工程竣工的驗收，都不可避免地與政府相關部門發生種種聯繫。（2）區域性較強。房地產業與區域經濟發展程度相關聯，呈現出地域分佈不均衡性特徵。（3）先導性和帶動性。房地產業的產業鏈條長，房地產業從獲批土地，到建築設計、以及房產銷售等，涉及的各環節都有關聯產業，房地產業的發展對其他相關產業的發展具有帶動性。（4）受土地、資金的高度制約。首先，基於土地的稀缺性和不可再生性，土地作為房地產的要素之一，對房地產發展至關重要；其次，資金是制約房地產企業發展的重要因素。眾所周知，銀行貸款是房地產開發企業的主要資金來源。

（三）澳門博彩業與房地產業的發展現狀

1.澳門博彩業的發展現狀

回歸初期，澳門博彩業因為獨家經營，娛樂場有11間，賭台僅300張。賭權開放後，賭牌由一變六，娛樂場增加至35間。賭台數量不斷增長，2011年突破5000張，博彩收入快速增長。統計資料顯示，1999年，澳門博彩收入僅140億澳門元，2013年收入3619億澳門元，2013年比1999年增長約25倍，與2003年相比，累計漲幅達11倍。2013年底，博彩稅收占特區政府稅收收入的91.7%，占公共財政收入的85.9%。2014年開始，澳門博彩業收入開始下降，這是澳門自2002年開放賭業以來，首次出現全年收入下跌的情況，進入2015年，澳門博彩業呈大幅度下降態勢，博彩業收入跌勢不減，階段性跌幅超過3成。

2.澳門房地產業的發展現狀

在回歸祖國的最初五年裏，澳門房地產市場持續低迷。隨後受賭權開放和澳門經濟繁榮的影響，澳門房地產業也迅速發展起來。CEPA簽訂後，內地和港澳之間的經貿關係更為緊密，內地因素的加入對澳門房地產業發揮著重要的影響。2003年，按單位實用面積統計的澳門住宅平均價格約6000澳門元/平方米，2007年，澳門的房價為20729澳門元/平方米，2008年23316澳門元/平方米，2011年41433澳門元/平方米，2012年57362澳門元/平方米，2013年81811澳門元/平方米。與2003年相比，按照2014年9月83595澳門元/平方米的均價計算，累計漲幅近14倍。2015年4月，澳門房地產價格開始下跌，呈現出大幅度下降的態勢，至2015年年底跌幅已接近3成。

理論思考

（一）理論基礎

澳門博彩業影響房地產業的理論基礎是產業關聯理論。產業關聯理論的實質，在直接的意義上，是經濟活動過程中各產業之間的技術經濟聯繫，依據各產業間不同的維繫關係，可將產業間的關聯方式大體分為前向關聯關係、後向關聯關係和側向關聯關係。同時，在各個產業之間，某產業在運作過程中的任意變化，都將通過產業間的關聯關係而對其他產業發生波及作用，博彩業與房地產業分別作為一個獨立的產業，處在整個產業體系中，同樣具有產業的共同特徵。從理論上看，兩個產業之間存在雙向的產業關聯，且主要表現為一個產業的發展對另一個產業發展的影響及帶動效應。

（二）文獻回顧

目前，國內外理論界對博彩業影響房地產業的研究，主要集中在澳門博彩業對澳門經濟體的單向帶動作用研究方面。郭小冬運用灰色關聯度、VAR模型分析了博彩業發展對澳門整體經濟發展的影響。針對澳門經濟發展的資源條件特點和澳門產業結構中博彩業一枝獨秀的特殊地位，得出的基本結論是澳門博彩業的產業集中度高，產業關聯度低，對相關產業的帶動作用小；博彩業發展對經濟增長的帶動作用較大，但對就業、社會固定資產投資、海外資源的帶動作用較小；博彩業發展與經濟增長率、就業率、固定資產投資增長率之間存在雙向而非單向的因果關係；產業風險性大等決定了澳門特區政府應該採取相應的產業政策促使其產業結構適度多元化。Ying.J.K.和Wah .C .L.就博彩業的發展對澳門製造業和服務業的產出、就業和工資、價格水準的影響做了理論分析。通過構建一個小型的開放經濟體模型得出澳門博彩業的發展導致高博彩產出和就業，但博彩業的繁榮對工資的影響是負面的，同時對服務業和製造業的產出是不明確的。Ying .J .K.和Wah .C .L.隨後在理論研究的基礎上運用誤差修正模型進行了實證分析，實證結果與理論分析結果一致。袁持平等對澳門博彩業與其他產業進行了相關性分析，在描述澳門經濟體的產業結構現狀的基礎上，運用協整分析從不同角度確定博彩業一業獨大的地位，明確了澳門產業結構調整的必要性。吳玲玲指出澳門博彩業對房地產市場的供求結構產生了重大影響；博彩業帶動居民收入的上升拉高了房地產市場的本地需求，經濟前景的明朗也增大了澳門房地產市場的海外投資和投機需求；並通過實證分析，運用相關性研究方法得出實證結論：澳門博彩業和住宅房地產、商業房地產及辦公室房地產銷售量之間都存在顯著正相關關係，對住宅房地產的影響比其他兩類房地產明顯；博彩業收益和各類房地產單位售價間也存在顯著正相關關係，且依然是住宅房地產單位售價受博彩業的影響大。現有的理論文獻，無論是國內還是國外，主要是從博彩業與經濟發展兩者關聯的角度進行研究，還沒有單獨對澳門博彩業影響房地產業研究的學術成果。

理論界關於產業關聯的研究方法，20世紀30年代俄裔美籍經濟學家里昂惕夫首創了借助投入產出表對產業之間在生產、分配和交換上發生的聯繫進行分析，為認識產業系統中各產業部門的比例關係及其特徵，進而為經濟預測、經濟計畫和產業政策服務。由於產業系統是由各種產業組成的結構複雜、規模巨大的系統，其系統內部各產業之間存在著技術、經濟、自然、社會等多方面、多層次的聯繫和影響，所以在進行產業關聯分析時，研究制定科學實用的數學模型，受到越來越多的關注和重視。19世紀70年代以來，不少學者從不同的研究領域，運用各種分析方法和手段，如將最優化理論、經濟計量理論、動態控制理論運用于產業關聯分析，提出了動態模型、優化模型及經濟效益計算模型等，從理論上觀察，這些研究方法對於本文的分析均有重要的指導意義，本文的分析採用的是向量自回歸模型。

（三）博彩業對房地產業影響效應的路徑

1．博彩業發展影響房地產業的需求

其一，博彩業自身的發展需要房地產業作為物質載體進行支持與配套，從而對作為國民經濟基礎產業的房地產業產生需求。博彩業寡頭壟斷的市場結構決定了博彩業的規模經濟性，博彩業經營商為鞏固其地位並不斷提升競爭力，勢必設法擴大賭場規模，提高市場佔有份額，而博彩業場所設施的興建及擴建需要房地產業作為物質載體，從而對房地產業產生需求，一般而言，在博彩場所集中的區域，房地產業發展前景看好。其二，博彩業的目標客戶大多為異地遊客，他們在逗留期間的飲食、居住等生活感受、消費評價是對服務品質評價的重要指標，為提高服務品質和競爭力，博彩業在進行自身建設時也需要做好配套酒店業、飲食業等的建設工作，這些也會帶動房地產業發展需求，促進房地產業發展。同時，博彩業的繁榮會促進地區經濟發展，地區經濟發展會拉動房地產業的投資需求。居民收入的上升，人口的增長等會增加房地產的本地需求，同時，當地經濟前景的良好預期也會吸引外地投資者，對房地產的投資和投機需求會不斷增加。

2．博彩業發展影響房地產業的供給

首先，博彩業通過乘數效應影響房地產業的供給。乘數效應是指經濟活動中某一變數的增減所引起的經濟總量變化的連鎖反應程度，在產業經濟發展中，是指通過產業關聯和區域關聯對其他產業產生示範、組織、帶動作用，通過迴圈和因果積累這種作用不斷強化、擴大影響。博彩業對房地產業是一種聯動能力強、關聯程度高的產業，在其發展過程中體現了強大的乘數效應，博彩業通過乘數效應對房地產業的供給產生影響。其次，博彩業通過其虛擬性使博彩業對房地產業的供給產生影響。博彩業的虛擬性表現在兩個方面：（1）博彩產品及其價格的虛擬性。博彩業作為一個產業提供給消費者的「產品」不是有形的實物，而是一種無形的權利——投注權，其價格受很多心理因素影響。（2）博彩活動的虛擬性。博彩活動以錢生錢，是一種虛擬的迴圈運動，其本身並不能創造財富，只是對已經創造出來的財富進行再分配。博彩業的虛擬性特徵導致社會財富的表面繁榮，帶動地方經濟發展和政府稅收的增加，總體經濟的良好發展前景會加快當地資金流通，導致銀行貸款等金融政策會相對寬鬆，加強了博彩業對房地產業實體部分的影響，從而刺激房地產業的供給。

實證分析

（一）模型設定與資料來源

1.模型設定

為了科學分析澳門博彩業對房地產業影響的總體效應，本文採用向量自回歸（VAR）模型的實證研究方法。VAR模型是相互聯繫的時間序列變數系統的有效預測模型。VAR模型用來估計聯合內生變數的動態關係，基於資料的統計性質建立模型，把系統中每一個內生變數作為系統中所有內生變數的滯後值的函數來構造模型。為分析澳門博彩業與房地產業的相互帶動能力，本文建立博彩業、房地產業之間的雙變數VAR模型（假設最大滯後階數為k）如下：

其中GIt、EIt是澳門博彩業和房地產業按生產法計算的產業增加值總額，由於資料的自然對數變換不改變原有的序列性質，並能使其趨勢線性化，消除時間序列中存在的異方差現象，故對GIt、EIt取對數後再差分（記作DLNGIt、DLNEIt）以增強線性化趨勢、消除異方差，同時便於考察變數的敏感性，其經濟意義是澳門博彩業和房地產業增加值總額彈性的變化量。DLNGIt-i、DLNEIt-i是兩產業變數的滯後項。鑒於澳門經濟體很小，入境人數對澳門博彩產業和經濟發展有重要影響，故在模型中加入DLNPNt變數，其中PNt是澳門入境人數，同樣為消除異方差性對其做了對數變換。D1是時間虛擬變數：

1998年、2008年

1998年及2008年分別爆發了東南亞金融危機和全球金融危機，D1的引入是為考察突發性經濟因素對澳門產業的影響，同時提高模型擬合度。

2.資料來源

在澳門的統計中，一般都將房地產與建築業視作一個行業，統一歸為「建築地產業」。在本文的理論觀察與資料分析中，將「建築地產業」視為澳門房地產業的行業組成與統計依據。以澳門1996-2013年度資料為樣本進行分析。

（二）實證分析過程及結論

首先，對模型變數進行ADF平穩性檢驗，得到如下結果：

其次，檢驗顯示三變數都是平穩序列，因此，可用Eviews進行VAR模型分析，結果所示：

最後，對VAR模型的滯後結構穩定性進行檢驗，如果VAR模型所有根模都在單位圓內，即根模的倒數都小於1，則該模型是穩定的，VAR結果是可用的。檢驗結果所示：

顯然，VAR模型穩定，模型可用。VAR模型的回歸結果中，大部分滯後回歸變數係數的T統計值在10%水準上是顯著的，且VAR方程擬合程度也較好，這說明模型總體可行，可根據VAR實證結果對博彩業與房地產業的雙向關聯總體效應進行分析。（1）博彩業滯後項DLNGI(-1)在第二個方程（房地產業產值作為因變數，反映博彩業對房地產業的帶動作用）中的滯後係數是0.4232（在5%水準上顯著），即博彩業增加值總額每變化1%會引起房地產業增加值總額0.4232%的百分比的變化，其對房地產業經濟的解釋力度接近房地產業本身滯後項DLNEI(-1)（為0.5909），這表明，正如理論路徑所言，澳門博彩業通過直接帶動作用和間接帶動作用拉動了澳門房地產業的發展，博彩業作為澳門的龍頭產業，其賭場等商業地產的投資拉動、經濟增長帶來居民的消費力增強等直接或間接地拉動了房地產業的發展，可以說房地產業是博彩經濟的直接受益者，博彩業對房地產業的帶動關聯效應強大；（2）在第一個方程（博彩業產值作為因變數，反映房地產業對博彩業的帶動作用）中房地產業滯後項DLNEI(-1)的滯後係數是0.1686（不顯著），首先，滯後係數小於0.4232，表明澳門博彩業對房地產業的帶動關聯效應大於澳門房地產業對博彩業的帶動關聯效應；其次，DLNPN的係數較大為0.6973遠大於0.1686，說明約束博彩業發展的內生要素（入境人數等）對博彩業產值的影響力要大於房地產業等其他產業對博彩業的帶動效應；最後，滯後係數的不顯著性表明理論上所存在的澳門房地產業對博彩業的帶動效應在澳門經濟體中還沒有被激發出來，目前澳門房地產業對博彩業發展的帶動效應不明顯；（3）虛擬變數在兩個方程中都是顯著的，表明突發經濟因素對澳門產業發展是有影響的；DLNPN在第二個方程中係數很小且並不顯著，表明入境人數對房地產業發展影響很小並且在現階段也沒有表現出來。

（三）Granger因果檢驗

Granger因果檢驗主要是用來檢驗內生變數是否可以作為外生變數對待。在運用VAR模型研究後，為進一步分析澳門博彩業對房地產業的影響，我們再進行Granger因果關係檢驗，檢驗結果如表5所示：

由Granger因果檢驗結果可知，澳門博彩業與房地產業增加值總額間存在單向而非雙向的因果關係，博彩業是引起房地產業增加值總額變化的Granger原因，而房地產業卻不是引起博彩業經濟總額變化的Granger原因。

政策建議

通過上文分析，得出以下基本結論：澳門博彩業和房地產業關係密切，產業關聯度高；澳門博彩業與房地產業之間是一種單向而非雙向的產業帶動關聯關係，澳門博彩業對房地產業有強而顯著的帶動效應，但房地產業對博彩業的帶動效應很微弱且不顯著。基於這些研究結論，為加強澳門博彩業和房地產業的發展，應採取如下政策措施：

（一）適度發展澳門博彩業

1.控制博彩業的發展規模

根據實證分析結論，博彩業對房地產業具有正向帶動的作用，只要博彩業居於經濟的統領地位，這種帶動功能顯然會一直持續下去，同時，博彩業對房地產業的帶動功能也會產生對博彩業、房地產業之外其他產業發展的負向效應。作為澳門傳統支柱產業的主體，澳門博彩業過度發展導致社會資源向博彩業聚集，擠壓其他產業的正常發展。目前，博彩業收入占拉斯維加斯經濟收入的42%。筆者認為，未來澳門的博彩業收入比重可下降到40%左右。

2.推動博彩業發展的多元化

基於本文的實證研究，博彩業對房地產業具有很強的帶動效應，因此，根據澳門產業多元化的戰略方向，在澳門產業結構多元化的進程中，要保持博彩業適度發展，充分發揮博彩業在拓展澳門經濟多元化中的帶動效應和驅動作用。可以借鑒拉斯維加斯的經驗，圍繞博彩業，大力發展旅遊觀光、飲食購物、高等教育、文化消費、會議展覽等現代服務產業。

3.拓展澳門博彩業的國際化客源

澳門獨特的文化旅遊資源具有吸引國際遊客的潛在優勢，但澳門博彩業客源結構近年來沒有顯示出國際化的特徵，內地是澳門的主要客源市場。2014年，內地訪澳遊客達2100萬人次，占澳門入境遊客總人次的67%，2015年1季度，內地遊客旅遊消費為108.1億澳門元，占入境旅遊總消費的80.91%。因此，拓展澳門博彩業的國際化客源是澳門博彩業適度發展的重要內容。

（二）引導發展澳門房地產業

1.引導澳門房地產業發展的合理預期

澳門賭權開放以來，大量外資不斷湧入，豪華賭場及設施拔地而起，澳門房價拉開了狂飆的序幕。房地產業的持續上揚帶動了社會物價的整體上漲。2011年澳門的通脹率突破6%，進入國際認可的通脹高位線，2013年澳門的通脹率也在5.5%的水準。當前，在澳門博彩業持續下滑的背景下，房地產業未來發展必將受到重大影響，呈現房價下跌的局面。為了避免澳門房地產業不規範起伏對經濟的傷害，應實施有針對性的引導政策，引導澳門房地產業發展的合理預期。

2.加強房地產業對澳門經濟多元化的支撐作用

房地產業作為基礎和先導產業，理應發揮其在澳門經濟體中的帶動效應，但目前澳門房地產業還沒有對澳門其他產業發揮足夠的影響效應，其作為經濟的基礎和先導產業本應發揮的促進作用，在澳門經濟中基本沒有體現，有待於進一步的政策刺激和引導。加強房地產業對博彩業的支撐作用，實現對整個澳門經濟發展的推動。加強澳門房地產業發展的住房保障功能，引導發展房地產業，培育和開發新的產業鏈，進而促進澳門經濟多元化發展。

3.加強澳門房地產業與內地的合作

習近平主席提出：「要用好中央支持澳門發展的政策措施，深化同祖國內地特別是廣東省和泛珠三角地區的合作。在區域合作中拓寬澳門發展空間，增強澳門發展動力，努力實現與內地共同發展、共同進步。」澳門房地產業與內地的深度合作，是澳門經濟多元化發展的客觀要求。

（三）協調發展澳門博彩業和房地產業

1.科學制定澳門博彩業和房地產業的發展規劃

實證表明，澳門博彩業和房地產業具有高度相關性，澳門特區政府應高度重視博彩業和房地產業的發展，制定合理的產業關聯政策進行引導，協調好博彩業和房地產業的發展步伐，最大限度地發揮兩個產業在澳門發展中的經濟功能。

2.促使澳門房地產業依託博彩業發輾轉型

澳門房地產業作為博彩業發展的物質載體，可以借鑒馬來西亞雲頂、美國拉斯維加斯等的發展模式，即房地產業可以以博彩業為產業特色和依託，拓展高端房地產業，打造集商住、酒店、娛樂為一體的綜合旅遊休閒項目，發揮房地產業對博彩業多元化拓展的服務性功能。

3.發揮澳門博彩業對房地產業保障性功能的支撐

與大多數經濟高速發展的城市一樣，澳門空間狹小，不得不面對人口激增與基礎設施、公共服務資源供給特別是住房保障之間的矛盾。澳門資源有限，博彩業的發展吸收了大部分的土地資源，導致澳門房地產業的住房保障功能受到壓制。因此，以博彩業收益增強房地產業的社會保障功能，是協調發展澳門博彩業和房地產業的重要選擇。