地産造富的時代，正在逐漸遠去。
　　2021胡潤百富榜上，農夫山泉創始人鐘睒睒、字節跳動創始人張一鳴，寧德時代創始人曾毓群排在了前三位。
　　中國恒大董事局主席許家印、萬達集團董事長王健林、碧桂園集團聯席董事長楊惠妍等昔日富豪榜的第一梯隊，2021年並沒有出現在前10的名單中，這也是近年來地産富豪第一次缺席十强。
　　此輪房地産行業的調整不僅在擠去樓市的泡沫，也在帶走昔日富豪們的身價。恒大爆雷後，股價大幅下跌超過80%，許家印的排名從2020年的第五位跌落至2021年的70位，財富也在一年之內從2350億元縮水至730億元。
　　不僅是房企大佬的個人財富，2021年以來，A股、港股的地産股陷入了整體低迷。巔峰時期被機構重倉的地産板塊，如今開始被遠離。
　　有上市房企CFO此前在接受媒體采訪時表示，融資收緊，銷售下滑，叠加多個上市房企持續爆雷，導致後市對地産股依舊持觀望態度。
　　房企接連爆雷
　　2021年2月10日，華夏幸福首次公告，因流動性出現階段性緊張，導致出現部分債務未能如期償還的情况，規模爲52.55億元。
　　自此，這個起家環京的千億房企開始了漫長的自救之路。根據9月末華夏幸福披露的最新債務重組計劃顯示，其債務總額高達2192億元。
　　債務泥潭對資本市場形成持續衝擊，一步步下拉了華夏幸福的股價。
　　截至2021年11月30日，華夏幸福逾期債務達1013億元，其股價自年初以來下跌超過74%，領跌滬深百餘隻地産股。
　　華夏幸福董事長王文學身價在「胡潤富豪榜」縮水了400多億，資産已降至約60億規模，排在了富豪榜1000名開外。此時距離2019年的第55名，只過去兩年時間。
　　華夏幸福爆雷的時候，很少人能意識到，那只是房企爆雷的開始。
　　此後，泰禾集團、藍光發展、花樣年控股、新力控股等房企相繼出現實質違約，而中國恒大、陽光城、佳兆業、陽光100中國、鴻坤等也遇到了不同程度的流動性危機，嘗試尋求債務展期等。
　　整個地産股，在一波波震蕩中下行。
　　截至11月29日收盤，滬深125只地産個股，有88隻年內處于下跌態勢，中位數爲-11.40%，華夏幸福、藍光發展、美好置業、中南建設、陽光城等個股年內跌幅超過50%。
　　港股方面，305只地産個股中，有201只年內處于下跌態勢，中位數爲_8.31%，新力控股、易居企業、中國恒大、花樣年控股、祥生控股、明發集團、佳兆業集團、中國奧園等內房股年內跌幅超過70%。
　　億翰智庫致據顯示，截至2021年6月300，50家上市房企市值總和爲26798.6億元，相比2020年6月30日的31591.1億元，下跌15.2%，縮水4792.5億元。
　　其中，滬深上市房企市值均值同比下降18.2%，港股房企市值均值同比下降13.3%。
　　億翰智庫認爲，地産板塊股價整體走勢呈下降趨勢，一方面是因爲地産行業受「三道紅綫」「雙集中」等政策限制，上市房企加大杠杆做大規模的發展方式難以爲繼；另一方面則是隨著土地成本增加茲加政府限價，房企銷售溢價下降，上市房企利潤空間進一步被壓縮行業進入微利時代，從而地産股不被資本市場看好。
　　保衛股價
　　不久前召開的萬科臨時股東大會上，有股東代表問，股價自3月每股30元的價格跌到如今的每股19元，萬利爲何一直沒有回購計劃？
　　萬科董事會主席郁亮回答，集團2000多名骨幹合計持有公司約5.04%股份，這些股份都是近些年陸續從市場上買人的，年內也在合適的時候增持了公司股票。
　　截至11月29日收盤，萬科A股股價報每股18.46元，年內跌幅超32%；萬科企業股價報每股18.16港元，年內跌幅27.71%。
　　2021年6月初，中國恒大累計耗資5.28億港元，回購了4610萬股公司股份，但依然沒能挽救公司股價頽勢。
　　此後的7月份，回購成了多家房企頻繁采用的操作。
　　融創中國累計回購1340萬股，耗資超過3.03億港元；金科股份耗資1.06億元回購2365萬股公司股份；世茂集團、時代中國分別耗資4012萬港元、2986萬港元，回購250萬股、348萬股。
　　但多方回購增持，並沒能挽救股價頽勢。截至記者發稿，前述公司年內跌幅分別爲46.14%、37.09%、59.04%、55.89%。
　　分析人士認爲，股東的增持和回購對公司股價上漲有促進作用，但是這種利好偏短期，長期則失去功效。
　　底部信號顯現？
　　市場的悲觀，來源于多重因素影響下整個房地産市場的急劇變化。
　　克而瑞數據顯示，受（2021年）下半年市場明顯降溫的影響，1-10月，百强房企銷售操盤金額累計達到93347.2億元，較2019年和2020年同期分別增長18.5%和6.7%，累計業績增速放緩。
　　10月百强房企實現銷售操盤金額7761.4億元，同比2020年同期延續了自7月以來的下跌趨勢。
　　「房企銷售面臨困難，無法通過銷售回款獲得足够的資金，償債難度增加。」中指研究院分析。
　　而另一方面，2021年以來，管理層持續在ABS、商票等方面繼續「打補丁」，房企面臨進一步收緊的融資環境。
　　中指研究院報告顯示，2021年10月房地産企業融資總額爲365億元，同比下降74.8%，環比下降60%，單月融資規模同比連續8個月下降。
　　2021年1-10月，房地産企業共融資15617.3億元，同比減少21.2%；10月單月占比2.3%。10月融資總額持續下降態勢並未改變。
　　但這一趨勢在近期迎來一些「變化」。
　　「10月以來按揭投放明顯好于三季度，且人民銀行特意單獨發布了此一數據，保障合理住房金融需求的意圖明顯。個人住房貸款的加速投放，是整個行業逆周期調節政策選項中副作用最小、合理性最强、見效也最快的工具。」中信證券稱。
　　有機構分析認爲，伴隨宏觀政策向穩增長方向微調，房地産融資環境回暖，2021年底信貸和社融增速有望回升，後續寬信用進程或將繼續演進，地産股的估值也將出現修復機會。
　　中金的報告預測，隨著前期利空釋放得較爲充分，地産板塊底部信號已顯現，已由前期持續下跌行情，進入了底部波動階段，當前時點已不宜繼續趨勢性悲觀。
　　對于開發商板塊，中信建投分析稱，不同房企在本輪政策見底回暖過程中經營目標不同，一進一退之間分化加劇，信用分層特徵更爲明顯。「現有政策框架下，規模掉隊的房企難以東山再起，集中度將往財務穩健房企提升。」
（王志／文）