「阿姨，看房嗎？」「我不買房。」「那您跟我們去看看房吧，幫我們完成一下帶看任務，我給您買了瓶飲料。」
  這是8月27日上午在北京朝陽大望路一個社區裏發生的一幕。幾位房產仲介圍著一位閑坐在社區裏的老人七嘴八舌，好不熱鬧。老人最後被說動了，跟著他們上樓看房。
  看房人少了，成交也難了，過去不愁賣的一線城市，二手房交易週期也越來越長。「最近仲介來跟我協商，希望讓我出一部分仲介費。」在北京，不少計畫賣房的業主發現，以前普遍都是買方付仲介費，現在還要業主出傭金了。近幾個月來，在北京二手房交易過程中，買方與賣方雙邊支付仲介費的現象，正逐漸變多。
  北京一家房地產經紀公司的中層經理劉力察覺，8月初有一小波成交量後，市場降溫了。不過，這輪交易重回平淡的緣由有些不同尋常。「南四環地鐵口一居，從年初掛牌價300萬降到了270萬。原來業主準備繼續降價，但是政策一吹風，業主又不想降價賣了。」劉力說，甚至有很多人還上調了價格，準備再等等。
  年初「小陽春」後，樓市轉冷，各種「救市小作文」不斷，但劉力的期待每次都會落空。但最近，他對房地產政策優化的期待再次升溫。
  7月24日，中共中央政治局召開會議，作出「我國房地產市場供求關係發生重大變化」的判斷，並首次提出「適時調整優化房地產政策」。
  部分二三線城市反應迅速，一線城市遲遲未出臺具體政策。但市場仍在盯緊一線城市的政策舉動。除了是樓市風向標外，多位受訪者認為，一些低能級城市缺乏需求基礎，基本已無政策可寬鬆，市場更願意相信核心一二線城市的新政力量。
  「從過往經驗看，一旦一線城市放開若干限制政策，多數時候可以點燃諸多觀望潛在購房人心中的熱情。」某大型房地產公司融資中心負責人汪傑近日撰文分析，如今的宏觀經濟環境、城鎮化率、人均住房面積與前兩輪「救市」想比，已經大不相同。「想必一線城市決策者也一定考慮到這一點，以至於不約而同地推遲有關救市政策發佈時間，畢竟現實情況極大考驗著決策智慧和對後續可能出現局面隨機應變的能力。」
  不再「掐病人脖子」
  「『重大變化』主要指我國房地產市場已經度過了供不應求的階段，整體轉向供大於求。」全國房地產經理人聯盟理事鄧浩志向《中國新聞週刊》分析。
  上海易居房地產研究院報告顯示，截至今年5月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量約為5.05億平方米，雖然較2022年稍有減少，但基數仍然龐大，二手房市場掛牌量更是屢創新高。
  需求減弱疊加庫存高企，導致商品房交易量掉頭下探，今年回落情況更加明顯。中指研究院數據顯示，1~7月，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6％。僅在7月，銷售額同比下降34.1％，降幅較6月擴大4.7個百分點。
  同時，上一輪房地產緊縮調控期間，限購、限貸、限價、限售、限商、限公——六大樓市主要調控手段被各個城市疊加使用，有效遏制了炒房風氣，客觀上也使得部分需求退場。有分析認為，商品房銷售大幅回落部分，包含了明顯衰減的投機性需求。
  「未來房地產市場會由『易熱難冷』轉向『易冷難熱』」。中國金融四十人論壇資深研究員張斌等人作出了如此判斷。
  安信證券首席經濟學家高善文認為，房地產市場的調整反映了政策調控和房地產自身經營模式之間的衝突。「疫情衝擊以及此後的疤痕效應加劇和擴散了房地產市場的流動性壓力，房地產市場的流動性壓力加劇了經濟和金融市場的調整，反過來擴大和惡化了微觀經濟主體資產負債表所遭受的衝擊，從而形成兩者交互作用和相互強化的過程。」
  此外，樓市需求衰減影響了房地產投資。反過來，房地產行業又拖累內需。中銀國際證券總裁助理兼首席經濟學家徐高就直言，「房地產業重新成為經濟的主要矛盾之一」。
  「當前地產行業的大環境已經發生根本性變化，過去那些限制性措施的必要性顯著下降。」國家金融與發展實驗室特聘研究員任濤對《中國新聞週刊》表示，地產行業困局亦有向金融體系、城投系統和地方政府蔓延之勢，地產行業上下游企業及購房者亦受到顯著衝擊，地產行業政策全方位、大力度放鬆已變得非常迫切。
  原中房集團理事長孟曉蘇曾對房地產限制措施做過形象比喻：一手做人工呼吸、輸氧，一只手還掐著病人的脖子。孟曉蘇認為，取消限制性措施，特別是一線城市限制性措施，是啟動樓市的關鍵。
  鄭州是率先全面跟進「適時調整優化房地產政策」的熱點城市。
  8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局等部門聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，出臺包括落實「認房不認貸」政策、暫停執行限售政策、有序下調存量房貸利率等15條樓市調控新政。
  合肥於7月28日更早發佈了樓市新舉措，但不同於鄭州取消限制性政策，合肥新政主要集中在土地出讓和銷售環節，例如推進商品房「現房銷售」試點，積極探索商品房銷售按套內面積計價以及運用「競品質」機制，探索競爭性談判出讓方式等。
  市場對鄭州領跑錶現頗為期待。受新政影響，鄭州房地產市場成交量出現短期上漲行情。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，第32周（7.31~8.6）鄭州二手房成交1831套，環比上漲61.32％，33、34周再漲1.02％和3.41％。
  「新政策出來後，諮詢的客戶變多了。很多都是準備改善需求的客戶，政策影響還在持續，後續能維持多長時間還不確定。」鄭州一房產仲介告訴《中國新聞週刊》。
  最近調整力度較大的城市是浙江嘉興，於8月25日發佈樓市新政，明確表態取消行政限制性措施，即支持所有居民家庭的合理購房需求，不再限制購房套數；所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉讓。另外還有涉及降低二套首付比例、提高公積金最高可貸額度等20條措施。
  嘉興開始落實限購政策是在2016年12月。5個月後，嘉興開始實行限售政策。2021年3月，嘉興市對「兩限」進行加碼。直到現在全面取消限購、限售，嘉興這輪樓市調控歷經近7年之久。
  新政出臺前，嘉興樓市盡顯疲態，成交量持續低迷。同策研究院數據顯示，嘉興新房成交面積從2022年11月大約17萬平方米，跌至2023年7月的約5萬平方米，成交下滑明顯，去化週期從51個月增加到57.5個月。
  有業內人士表示，嘉興樓市面臨較大調整壓力，而此番舉措最大亮點在於全面取消限購、限售。相比一些城市針對局部的調整，嘉興此次寬鬆力度明顯。
  據不完全統計，目前已有45個城市在7月24日中共中央政治局會議後出臺樓市新政策。其中，重慶、南京、南昌、西寧等二線城市出臺了具體方案，涉及放鬆公積金使用條件、購房補貼、現房銷售的舉措。金華、贛州、蘭溪等三線及其餘低能級城市的放鬆性房地產政策包括稅費減免、放鬆公積金使用條件等。
  「政策工具箱」還有什麼？
  不難發現，各城市主流選項是放鬆公積金使用條件、發放補貼、稅費減免，而取消限售限貸、調低首付比等舉措出臺較少。
  任濤告訴《中國新聞週刊》，上述主流措施對各地來說，均在其許可權範圍之內，選擇更主動，掌控力度更大，無須和其他各相關部委協商確定，完全可以根據自身條件靈活施策，因此各地普遍將這類政策作為轄區內地產行業政策的優先選項。
  相反，雖然調整限貸、限售、調降首付比例等政策效果更好，但這些政策大多涉及金融管理部門與住建部門，不完全在地方政府的許可權範圍之內。
  例如，首套房首付比，涉及房貸金額，屬於差別化信貸政策。目前規定是限購城市最低是30％，非限購城市最低是20％，如要再調低，需要金融監管部門出臺政策，地方政府沒有權力干預。
  如果要在全國統一調整，需要金融管理部門與住建部門根據各地情況進行評估後再決定。並且各銀行在相關政策明確後亦可根據自身情況進行靈活調整，因此這類政策大多是由金融管理部門主導推動，而住建部門以及地方政府能夠起到的作用有限。
  另外，一些限制性措施的約束力已變相減弱。「有些地方已經通過放寬落戶標準等方式，變相達到解除限購、限售的目標，所以再鬆綁這些舉措的必要性不足。」中原地產首席分析師張大偉告訴《中國新聞週刊》。
  還有更現實的情況是，並不是不願意出臺寬鬆政策，而是除了核心一線城市外，低能級城市的救市舉措從「政策工具箱」裏已悉數掏出，再無可寬鬆餘地。
  據中指研究院統計，2023年上半年，已有百餘地方出臺房地產調控政策超300次。包括哈爾濱、瀋陽在內的一些二線城市和絕大多數三四線城市，都已經執行了規定允許的最低20％的首套房首付比例政策。
  從房貸利率看，貝殼研究院監測顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90％。其中，二三線城市首套房貸利率均為3.88％。南寧、柳州、珠海等城市首套房貸最低利率已調至3.6％，均已跌破利率不低於貸款市場報價利率（LPR，7月為4.2％）-0.2％的規定，大部分城市屬於新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性下調了首套住房貸款利率政策下限。
  此外，很多城市對限價、限售、限公、限商的調整，更是早已祭出。
  有分析認為，三四線城市購房需求在上輪棚改中已被一定程度透支。為避免樓市發生「硬著陸」，當地先行加大了政策刺激力度。「三四線城市庫存高企，房價和銷售端降幅更深，而且一些城市人口流出嚴重，未來需求前景減弱，市場低迷，所以很早就開始放鬆調控政策。」鄧浩志說。
  但目前為止，放寬調控效果並不顯著。中指數據顯示，今年8月，二線代表城市成交面積環比上升3.15％，同比下降31.39％。三四線代表城市成交量環比下降8.77％，同比下降21.8％。
  這些城市當下面臨的困境是，為提振樓市出臺多項舉措，但行業變化導致政策效果邊際遞減。一番刺激下來，工具箱裏政策所剩不多，效果卻不溫不火。
  政策重點轉向
  剛性需求羸弱，改善性購房者成為市場主體。樂居最新調研顯示，有購房需求人群中換房改善占比達3/4。經濟學家任澤平判斷，2023年後，改善性需求有望超越城鎮常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。
  改善性需求涉及二套房認定，跟「認房認貸」政策有關。目前，北京、上海、深圳、西安、廈門、成都等十餘個重點一二線城市執行「認房又認貸」，即除了名下有房再買房算第二套之外，如果名下曾有房貸，無論是否結清，再貸款買房都會被認定為第二套，首付比例、房貸利率都會調高不少，對外地有過貸款記錄本地無房和「賣一買一」人群影響較大，視為具有政策改善空間。
  近日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監督管理總局聯合印發了《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。其中提到，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策，即「認房不用認貸」。
  「將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助於降低居民購房成本。」住房和城鄉建設部表示，此項政策，能更好滿足剛性和改善性住房需求。
  也有業內人士判斷，政策著力重心或許發生了變化，轉向發力改善性需求群體。「目前政策層面認為當前市場的觀望者以改善性購房者為主，那些首套房購房者的挖掘空間可能已不大，需要發揮改善性購房者的力量。」
  「『認房又認貸』誤傷了很多剛需與改善性住房需求，使不少無房戶執行二套房房貸政策，提高了貸款門檻和房貸利率，不利於購房需求實現。」首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池告訴《中國新聞週刊》。
  據易居研究院梳理，在「認房又認貸」條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80％、70％、70％、70％，比首套首付高出40％~45％，房貸利率差最高達到了70BP。
  若上述城市均實施「認房不認貸」，首付比例可從73％（北上廣深平均數據，以下同）降至33％。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55％的資金支付壓力。房貸利率從5.03％降至4.50％。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。
  「若一線城市積極調整認房又認貸政策，其將通過降低首付款和降低月供款等管道產生顯著的減負效應。」上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進說。
  「認房又認貸」是上一個房地產政策調整週期的產物。2010年後，「認房又認貸」開始作為樓市限制性措施，被許多城市採納，但政策鬆緊存在差異。北京首次出現「認房又認貸」是在2010年7月，第二次是在2017年3月，沿用至今。北京、上海兩地對二套房界定標準最嚴，即全國有住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款，已結清還是未結清，均記作一套。
  在此前兩輪房地產市場調控週期中，「認房又認貸」就像個閥門，極大影響熱門城市樓市活躍度。當房地產面臨過熱情形時，出來降溫，市場低迷則退出舞臺。
  據貝殼研究院數據，2016年末、2017年初一線城市相繼重啟「認房又認貸」之後，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34％、57％及49％。從成交價格看，「認房又認貸」有效遏制了房價上漲。北京在兩次啟動「雙認」之後，二手住宅成交均價都經歷了約1年的下跌期，房價累計跌幅均達到15％。
  值得注意的是，「認房不認貸」能提振樓市活躍度。但上述《通知》只是將此項政策作為政策工具，納入「一城一策」工具箱，供城市自主選用，並非作為強制性措施。
  嚴躍進認為，因為各地情況不一樣，如果全國都統一執行「認房不認貸」，可能會出現在一些重點城市集中跨城買房的情況，導致部分樓市過於火熱，存在風險隱患，不利於「房住不炒」總基調。所以強調「因城施策」，各地靈活使用。
  中指研究院市場研究總監陳文靜告訴《中國新聞週刊》，若地方加快「認房不認貸」執行速度，將有利於帶動需求入市，核心城市樓市「金九銀十」行情可期。
  一線城市在糾結什麼？
  「現在市場聚焦點都已經回到了一線城市，覺得能不能嘗試出臺寬鬆政策，看看市場效果如何。」張大偉說。
  雖然在7月末，北京、上海、廣州、深圳住建部門表態支持剛性和改善性住房需求，但至今還未出臺寬鬆政策。在其他城市不斷推出新政的當下，顯得更加克制謹慎。
  一個先決問題是，一線城市會出臺寬鬆政策嗎？
  市場有聲音認為，一線城市放鬆調控的的意願並不充足。因為從財政收入角度來看，這些城市土地交易依舊活躍。據中指數據，截至8月20日，22個集中供地城市共成交土地613宗。其中213宗地價觸頂成交。深圳、上海等城市50％及以上土地成交價格觸頂，北京、杭州部分地塊更是創下近幾年土地參拍企業數量紀錄。
  「只要地能賣出去，大部分城市不會放寬房地產調控。」張大偉說，本身地賣得很好，如果一旦放寬政策，最終導致房價上漲，不符合「房住不炒」基調，對城市帶來的負面影響更大。而只要土地能夠賣出去，市場維持一定溫度，這就是房地產平穩健康的狀態。
  期待一線城市新政的人士則強調樓市現狀。中指數據顯示，今年8月，一線城市成交面積同環比均下降，環比跌幅22.83％，同比跌幅32.21％。其中，上海環比、同比下滑最嚴重，分別為28.9％、39.8％。
  「一線城市從4月份起，成交量一路下滑。到7月份，很多城市創下了近十年來最差情況。」鄧浩志認為，現在來看一線城市也有鬆綁的必要。
  任濤告訴《中國新聞週刊》，目前市場觀望情緒比較濃厚，預期較為低落，若一線城市地產政策能夠適度放鬆，則對市場情緒可起到提振作用，解鎖被壓制的需求。其次，當前地產行業困境仍未有根本改善的跡象，而大多數優質房企和優質專案均集中在一線城市，一線城市政策放開能夠幫助優質房企和優質專案快速回籠資金，緩解當前地產行業所面臨的流動性困境。
  一個月以來，除廣州外，其餘一線城市房地產寬鬆政策尚末落地。
  一線城市的分量讓決策慎之又慎。陳文靜認為，對於一線城市而言，一方面，政策出臺信號意義大，對其他城市的樓市政策也會起到風向標作用；另一方面，一線城市購房需求仍較為旺盛，政策優化力度大小直接影響著市場情緒，一線城市政策調整會更為謹慎。當前，政策整體或仍在研究擬定階段。
  不同於以往緊縮性政策，若想放寬樓市調控，除了考慮房地產市場供需情況、房價、市場庫存等共性因素外，有業內人士指出，舉措需要符合「房住不炒」的政策基調，防止市場出現投機行為，這讓一線城市因城施策的空間和尺度很難把握。
  任濤表示，地產行業政策放鬆往往還會涉及落戶、人口流動、金融資源集聚等一系列問題，一線城市在過去數輪房地產週期中屢屢遭受政策放鬆後的市場衝擊，其在限購、限價、限售、限貸以及放鬆積分落戶等政策層面的鬆動均有可能給市場帶來難以預料的後果。
  「不僅一線城市原有因資格問題受限的常住人口大量買房投資，更是導致二三線區域中心城市乃至四五線縣域中小城市不惜以拋售當地房產、『掏空六個錢包』等為代價搶在政策放開之際為其子女在一線城市購房置業、安家落戶。」汪傑分析，這樣一線城市樓市雖然再次逆勢翻盤，但是無疑是「泡沫越吹越大」。
  他分析，還有一種更差的可能，一線城市房地產市場活躍度在政策出臺後初始幾個交易日出現「井噴式」量價暴漲後終究成為「曇花一現」，「市場再次陷入波瀾不驚的局面，導致二三線城市購房人出現進一步觀望情緒。」
  一線城市樓市鬆綁的難題很多。以限價政策來講，上海限價政策主要是針對新建商品房的銷售價格進行限制。如果放開，相似專案之間的已出讓土地和新出讓土地也許會產生巨大價差，導致市場陷入混亂。此外，相比前幾年，一線城市的落戶政策有所鬆動。新人口湧入，如何與已有政策相匹配，限購能否滿足住房需求，這些都需要通盤考慮。
  「這些都意味著一線城市在地產行業放鬆層面需要由更高層級的決策層主導推動方可穩步推進。」任濤說。
  什麼政策先亮相？
  市場對一線城市抱以期待，是因為一線城市的政策放鬆空間仍然較大，政策工具也比較豐富。此前有媒體發文稱，有一線城市住建官員直言，「只要告訴我能動什麼，工具箱一大把」。
  業界猜測力度最大的便是「認房不認貸」。嚴躍進說，市場有壓力，政策肯定會以寬鬆為主，進一步減輕購房者負擔。
  自8月25日三部門喊話落實「認房不用認貸」政策之後，有傳言稱，深圳目前已經有銀行執行了該政策，四大國有商業銀行、浦發銀行、招商銀行等否認了這一說法。
  張大偉認為，一線城市不太可能全面轉換，大概率會有針對性地實施「認房不用認貸」，比如對北京房山區等少數郊區，針對少數人群做一些定向寬鬆。
  限購政策行政色彩重，目前一線城市總體執行了嚴厲的限購政策，在本地戶籍和外地戶籍、離婚後、商住房和特定區域購房等領域都有體現。例如，深圳要求，新落戶的購房者也需要具備社保繳納條件。在上海，外地戶籍單身人士沒有購房資格。
  「限購政策對部分合理購房需求造成了誤傷，並產生了很多成本。限購政策若鬆動，可以大幅度減少購房者負擔。」嚴躍進說。但陳文靜認為，核心一線城市若取消限購，或帶動市場活躍度提升，預計房價將出現上漲。短期來看，這些城市較難全面取消限購。
  劉力告訴《中國新聞週刊》，業內最期待的是普宅認定標準能有所變化。「北京的認定標準很早就推出了，但現在北京很多房子價格都超過了這個標準，想在城區買一套普宅很難，非普宅又不能享受普宅較低的首付、增值稅、契稅等，業內已經呼籲好多年了。」
  以北京為例，按照北京現行的普通住宅標準，五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建築面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格範圍內，則被劃為普通住宅。若不滿足，則判定為豪宅。
  在購房首付方面，首套房如果是普通住宅，首付比例是35％，非普通住宅則是40％；二套房如果是普通住宅首付比例是60％，非普通住宅則為80％。
  現實情況是，房價上漲已連續多年，現有標準明顯滯後。中指數據顯示，2022年，北京四環至五環、五環至六環、六環外新建商品住宅成交套總價均值分別914萬元、610萬元、395萬元，明顯高於普通住宅標準線。
  另外，二套房首付比例和貸款利率都還有降低的空間。「北京二套首付80％，房貸利率5.25％，其他一線城市首付也很高，都快接近全款了，非常不利於改善需求。」鄧浩志說。
  任濤判斷，一線城市地產行業政策的放開仍可能遵循漸進邏輯。先從一線城市非核心區域、郊區的住宅專案入手，帶動一線城市周邊區域的地產市場復蘇，再考慮實施「認房不認貸」。
  至於調控力度，張大偉認為，當前不存在大寬鬆的市場基礎，可以微調或者優化部分政策，一線城市應該也不會寬鬆得太明顯。
  「市場對政策有期待是因為，過去慣性認知是房價不能跌，但這是對市場的非理性看法。不能房價稍微一跌，就開始呼籲『救市』。房地產市場已經整體從爆發期過渡到了平淡期，我們應該坦然面對。」張大偉說。
  （哈力克／文）