鄒玖勝
  新冠疫情前多年，私樓價格和租金持續上升，民怨甚大。特區政府陸續推出興建大量公屋計劃，以滿足中下階層居民的住屋需求。疫情爆發，本澳經濟環境欠佳，令到澳門私人住宅成交的價格和數量持續萎縮。疊加公屋未來會大量應市，私人樓市將受到嚴重衝擊，減弱居民對未來私樓市場復甦的信心。樓市需求衰減影響了房地產投資，如近期氹仔賣地招標成績不似預期，正反映發展商對後市缺乏信心。反過來，房地產行業又拖累內需。
  根據統計暨普查局日前公佈的資料顯示，今年七至九月整體住宅樓價指數較上期（六至八月）跌2.1%至243，創一七年三至五月以來的新低，累計從高位回落10%。期內現貨住宅指數較上期跌2.3%至259.9，澳門半島和路氹區的分別跌2.2%及2.4%至249.1、302.9。按樓齡劃分，五年或以下、二十年以上的住宅樓價指數分別跌3.4%及2.7%。樓花指數微升0.8%至299.7。實用面積在50平方米以下的住宅樓價指數跌3.3%，50-74.9平方米的跌2.1%。按高低層樓宇劃分，七層或以下的樓價指數跌4%，七層以上的跌2.1%。與去年同期比較，最新一期的整體住宅樓價指數按年跌3%，當中澳門半島與路氹區的指數跌幅分別為3.6%及0.2%。按季度統計，今年第三季整體住宅樓價指數較第二季跌3.5%，當中現貨住宅指數下跌3.7%，樓花指數升2%。有地產業者就表示，九月底拍賣成績不理想，市場悲觀情緒增加，樓價跌勢加快。因賣地一幅流標、一幅以低價成交，即三至五年後新樓呎價約8,000元起跳，與現時低樓齡的二手樓呎價相若，意味著三年內樓價難升。尤其面積較大的單位跌幅更大，個別超過2,000呎的住宅單位，成交呎價接連跌穿5,000元、4,000元，倘情況持續，並不健康。
  樓宇市場持續處於低迷狀態，即便住宅單位價格一減再減，亦鮮少有成交。這意味著房地產市場受到整體經濟影響發生了變化，而這一形勢不是短時間內可以轉變的。相應地，在剛性需求羸弱下，改善性購房者正逐步成為市場主體。據樂居最新調研顯示，有購房需求人群中換房改善占比達3/4。有經濟學家判斷2023年後改善性需求有望超越城鎮常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。本澳同樣處在類似的情況，據瞭解，目前擁有一個物業的澳人有十九萬五千九百〇五人，有不少居民由於成家立室，結婚生育，亟需在原有較為狹小的居住環境基礎上，進一步擴大和改善居住環境。然而，受到政府辣招限制，相關住屋需求難以實現。現時，本澳居民想換置第二層住宅需額外繳納樓價5%的印花稅，若居民換置1000萬樓宇，意味著需要額外支付50萬印花稅，雖然居民在一年內將舊樓賣出，可獲退回額外印花稅，但由於現時樓宇市場前景未明，無人接盤，不少居民難以於一年內將第一層樓售出，因此無法獲得退稅。高昂的稅費開支，以及持續增加的按揭利息壓力，令到有換樓需求的居民遲遲不敢入場。
  放眼周邊地區，為了配合經濟復甦和滿足居民改善住屋環境的需要，內地不少城市已經放寬置業條件。其中，重慶、南京、南昌、西寧等二線城市出臺了具體方案，涉及放鬆公積金使用條件、購房補貼、現房銷售的舉措。金華、贛州、蘭溪等三線及其餘低能級城市的放鬆性房地產政策包括稅費減免、放鬆公積金使用條件等。今年8月中旬，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監督管理總局聯合印發了《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。其中提到，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策，即「認房不用認貸」，減少居民的貸款壓力。當然，此項政策只是作為政策工具，納入「一城一策」工具箱，供城市自主選用，並非作為強制性措施。
  與此同時，香港政府亦已於下一年度施政報告宣佈「減辣」。包括額外印花稅的適用年期由3年縮短至2年，意味著業主在持有物業兩年後出售物業，不用再繳付樓價10%的額外印花稅。買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，兩者都會由15%減至7.5%；延長資助出售單位二手巿場按揭貸款保證期，由最長的30年，延長至50年。
  反觀本澳，似乎未有太多針對私樓的政策調整措施。事實上，在特區政府訂立了5個房屋階梯當中，私人房屋是重要的一環，私樓買賣是解決部分居民住屋及合理投資需求的重要途徑，而且二手樓交易，更有助刺激包括地產業、裝修工程、家居零售等行業的市場經濟活動，能夠進一步為本澳經濟和就業市場注入活力。當年樓市過熱，整體樓宇供需不平衡。政府為讓居民能上樓，保障金融穩定和房地產健康發展，故分別推出樓宇按揭成數及印花稅等措施。現時政府已有足夠措施調節市場需求，包括五階梯房屋政策。因應目前本澳房地產市場及經濟形勢的新變化，政府完全具備條件適度放寬相關措施。而行政長官賀一誠早前受訪亦曾表示，去年起一直研究樓市措施，包括是否「減辣」，研究箇中利弊，必須評估「減辣」會否衝擊樓市。經充分評估分析後，如有新舉措必會提交立法會審議。
  日前，行政會完成討論《修改第2/2018號法律〈取得非首個居住用途不動產的印花稅〉》法律草案，意味著本澳樓市「減辣」措施終於來了。根據《修改第2/2018號法律〈取得非首個居住用途不動產的印花稅〉》法律草案內容，政府不再向取得第二個居住用途不動產的人士徵收樓價百分之五的取得印花稅，但仍保留向取得第三個或以上居住用途不動產的人士徵收樓價百分之十的取得印花稅。當然，明年一月一日之前簽署或作出的涉及轉移不動產的檔、文書及行為，仍繼續適用原有《取得非首個居住用途不動產的印花稅》的規定。
  另外，金管局已發出指引，訂定適用於本澳居民的樓宇按揭措施。明年一月一日起，購置住宅的按揭成數上限為七成，購置經屋的按揭成數上限為九成，不再設不同的按揭成數金額檔次上限。
  政府強調是考慮到居民換樓或改善居住條件的需要，可讓他們節省稅務負擔，期望措施促進居民入市，但難以預測影響，並指會觀察及關注市場情況。表現相當務實及謹慎。
  對此，本澳總體意見認同相關措施，認為「減辣」有助樓市回穩，提升市場信心。如有社團認同措施最主要並非因樓價高低，而是考慮居民換樓或改善居住條件的需要，可讓他們節省稅務負擔。認爲政府密切關注房地產市場變化，廣納各方意見，經綜合考量適時調整樓市辣招，以更開放的態度優化房地產政策，有助提振市場信心。房地產市場與經濟發展相輔相成，過去構成火熱的樓市主導因素現已不復見，正是調整政策的適當時間。今屆政府提出構建社屋、經屋、夾心階層住房、長者公寓及私人樓宇五大房屋階梯，冀推動澳門居民有多元的置業選擇。私人樓市作為房屋五階梯的一環，是本澳最多居民所在的市場。政府增加公共房屋供應的同時，兼顧私樓市場發展，認真審視包括利率變化、資產回報、租賃市場回報，就業情況及經濟復甦等因素，根據實際情況適時調整，可為市場注入新活力。
  有議員就表示，過往本地樓市熾熱，政府經考慮房地產供求、國際資金流動、利率等因素後，推出一系列房地產需求管理措施，以減少不動產市場的投機活動。近年本澳樓市受到整體經濟、美聯儲持續加息、內地樓市出現供應過剩等系列因素影響，致使私人住宅單位樓價輕微下跌，買賣數量、成交額則明顯減少。即使疫後寬關帶動樓市觸底回升，但因經濟未完全恢復，致使居民置業、換樓仍持審慎態度。今次出臺放寬樓市措施，合理地兼顧居民對樓價的接受水準和樓價的下行壓力，有助推動本澳樓市健康發展，亦減輕居民的換樓壓力。當然，若要調控樓市，最重要是消費者的潛在需求及信心。早年本澳樓價被推高，至今仍在高位徘徊，衍生的利息對居民仍有一定壓力。除了出臺不動產需求管理措施外，建議政府從居民角度出發，在收入增幅顯著放緩、高利率、高生活成本下，參考香港「居所貸款利息扣除」及台灣房貸利息支出扣除額的經驗，研究把自住物業供樓利息開支視為扣稅項目的可行性，或透過其他利息援助方式協助居民。
  有地產業人士則分析，「減辣」措施對樓巿能起一定的支持作用。「減辣」後買家繳付的首期減少、可購買人數增加時，相信可刺激樓巿交投，預計未來八百萬元以上的大單位或會出現「量升價穩」的情況。現時本澳樓巿成交，八百萬元以下的細單位約佔八成，八百萬元以上的大單位則佔兩成。按新公佈的「減辣」措施，若未來普通住宅按揭成數劃一至最高七成，政府且不再向購買第二個住宅的人士加徵百分之五的取得印花稅，意味著大單位貸款額增加，即買家要付的首期減少。由於牽涉換樓的成本減少，估計大單位承托力會增加。畢竟換樓需求過往遏抑了一段長時間，不少人會因考量百分之五取得印花稅而卻步，「減辣」後情況改變，造就巿場增強承接力。大單位交投或會好轉，但細單位由於有越來越多不同類型的公共房屋及橫琴澳門新街坊等項目推出，面對的競爭加大。再者，若普通住宅按揭最高七成，經屋為九成，即首置貸款或會由現時的八成縮減至劃一七成，必然影響細單位的成交量和價格，對穩定樓巿發展未必能起正面作用，故此值得留意細單位的情況。不過，隨著大單位需求增加，未來細單位和大單位呎價或會逐步拉近。例如以往細單位每呎約八千元，大單位每呎約五千元，未來細單位或會降至每呎七千五百元，大單位每呎升至五千五百元。差距在未來二至三年會再拉近，交投上細單位和大單位佔比亦會出現一半一半。
  確實，政府公佈樓市「減辣」措施，這對於不想買橫琴新街坊項目、經屋的用家，或會重新關注私樓市場，但相信在高息環境、銀行定存利率高的環境下，短期內不會有大量資金重投樓市，樓價難有上升空間，最多只是改善市場情緒、提振成交量。現時市場需求不振，倘政府突然全面「撤辣」，業主同時出貨，爭相套現，或令供求進一步失衡，故有序「減辣」未嘗不是好事。未來政府在堅持「房住不炒」的前提下，還可以考慮針對首次置業、小單位置換大單位的居民，提供利息補貼，以促進居民置業，推動市場的穩健發展。
  當然，推動房地產市場平穩健康發展需要多方面的考量，政府要做好統籌兼顧。不久前發佈的《澳門特別行政區經濟適度多元發展規劃（二○二四——二○二八）》就提出，要推動房地產市場平穩健康發展。加強土地儲備資源管理，合理規劃利用現有土地資源。綜合運用政策手段做好需求管理，根據各區現況及社會發展的實際需求，適時增加住宅用地供應，促進公私營房屋市場協調發展。密切關注本澳房地產市場的變化，持續評估樓市及相關風險狀況，適時推出優化房地產市場健康發展的政策措施，做好房地產市場宏觀政策調控。提升交易透明度，定期公佈住宅樓宇成交資訊。相信這些措施將有助於本澳樓市的平穩健康發展。