5月11日中午，杭州房地產仲介陳玲接到了一個意外的電話。電話那頭是位一向高冷的客戶，過去，陳玲總是時不時給她發去一些房源資訊，從來沒有得到回復，這天客戶卻主動打來，和陳玲聊了二十多分鐘，有意向在杭州買一套100多萬元的二手房。這天是杭州全面取消住房限購的第三天。
  5月9日一早，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》（以下簡稱《通知》），這被市場稱為「杭七條」，其中一條提到「在本市範圍內購買住房，不再審核購房資格」。杭州市住房保障和房產管理局在後續的政策解答中進一步指出，「全面取消在本市範圍內購買住房的條件和套數限制」。這意味著在杭州買房不再需要持有杭州戶籍，不再需要繳納社保，也沒有購買套數的限制。
  這幾天，幾乎每天都有一二十個人聯繫陳玲，有老杭州人，有新杭州人，也有外地人，「房東來問房價會不會漲，客戶來問房價會不會跌」。短短一個上午，僅找房App上就有7個人找陳玲進行線上諮詢，「我這個還算比較少的」。
  隨著杭州限購政策的結束，許多人都動了起來。無論是開發商、仲介、買家還是賣家，都在期待新政進一步啟動杭州樓市。
  放開限購以後
  杭州放開限購後的首個周日，濱江溪映聽廬的置業顧問張炳浩到下午3點才抽空扒了幾口飯。
  臨近中午，一個義烏的看房團乘坐大巴來到專案現場，一整天下來，這個位於西湖區的疊墅專案接待了近100組客戶，其中張炳浩接待了13組。前一天的週六是五一調休的工作日，也有50多組客戶來看房，接待量較新政出臺前翻了一倍。突然忙碌起來，這個新盤出現了人手不夠的情況，以至於臨時發出了招聘廣告，加急面試了一輪。
  「現在推出來的房源，已經快要售罄了。」張炳浩說，新政後的首個周日，專案有十幾套成交，而在新政前，一個星期大概只有三四套的成交量，「接下來我們可能會加推30套左右的房源出來」。
  這幾天，杭州主城區的不少新盤都變得格外熱鬧。位於上城區的華髮武珹雲府才開盤不久，售樓處門口擺出了剛剛製作好的看板，打出「主城不限購」的標語。華髮武珹雲府的一位置業顧問說，全面取消住房限購的政策出臺後，看房的人較之前多了一倍，最近幾天還有空定的外地客戶，「人沒有到現場，直接聯繫我們交了定金」。
  感受到市場回饋的不只是新盤。張明明是上城區某房產仲介的經紀人，新政發佈之前，她已經從同行那裏聽到風聲，瞭解近期可能會有「大招」放出。5月9日新政發佈後，張明明馬上把消息群發給700多位客戶，「這種新政出來，我們一定會給客戶群發，和他們形成一個互動」。700多位客戶中，大概有30多位客戶回復，張明明發現其中有不少是外地人。張明明主要帶看西湖周邊的房子，「很多外地人來杭州，一般都想買西湖周邊的房子，年紀大一點的想來這邊養老，年輕一些的來這邊買剛需」。
  前兩個月，張明明所在門店的仲介每天大概會帶一兩組客戶看房，最近這幾天平均帶看的客戶增加到了五六組，「確實會有一些人動作比較快」。
  哪怕不在房地產行業的一線工作，杭州市民這幾天也能感受到「放開限購」成為了一則熱門話題。
  杭州人齊娜曾在一家房地產企業工作七年，去年已離職，在看到杭州放開限購的新聞後，她隨手在小紅書上發了一篇幾百字的感悟：「我在一年前離職的時候就猜到杭州政策早晚會全部放開……」這篇筆記在一天內獲得12萬的閱讀量，幾天後點贊量破1000，評論量近900，大多數留言者的IP地址都顯示為浙江。甚至有買家和賣家直接在她的評論區裏聊了起來，齊娜開玩笑地回復，「你們直接交易可以省仲介費。」
  有幾位網友給齊娜發去私信，有杭州本地人問她現在是不是賣房的時機，還有來自上海、天津的買家向她諮詢杭州樓市的情況，「有人是想搬來杭州，也有人是純粹想投資」。
  在許多人看來，杭州全面取消住房限購並不是一則意外的新聞。
  根據貝殼的數據，截至2024年3月底，杭州二手房的存量套數為15.3萬套。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前在接受媒體採訪時指出，杭州樓市最大的問題是二手房庫存的積壓，以及待開發的巨大的土地規模，杭州新房和二手房的庫存去化壓力都非常大。
  杭州貝殼研究院院長上官劍對《中國新聞週刊》指出，新政前的4月，杭州二手房成交量達到8402套，不過，以價換量仍是主基調，「全面取消限購之前，市場熱度有所降溫，新房銷售速度還在放緩」。
  此外，杭州土地市場也在降溫，開發商拿地更為謹慎。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說，4月，杭州有12宗土地出讓，只有4宗是溢價成交，8宗是底價成交，「原本杭州的土地市場開發商都是搶著拿地，這說明土地市場在繼續調整，熱度在下降」。
  除了房地產市場、土地市場的表現不及預期，虞曉芬指出，杭州出臺新政也是在積極落實中央政治局會議精神。4月30日，中央政治局召開會議強調，要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。
  「基於中央政治局會議的精神，也基於本地房地產市場供求關係發生的重大變化，杭州在這個時期出臺這樣的政策，很及時也很必要，目的就是促進房地產市場平穩健康發展。」虞曉芬說。
  不過，多位受訪的房產仲介對《中國新聞週刊》說，這幾天來諮詢的客戶，許多聊著聊著沒了下文。陳玲發現，新政讓近期原本就有意向買房的客戶能夠早下決定，但對其他人來說，觀望仍是一種更為普遍的態度。
  兩輪限購
  杭州的限購政策始於2010年。
  那一年，為遏制部分城市房價過快上漲，國務院於2010年4月17日發佈「新國十條」，其中提到，「地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數」。隨著「新國十條」的出臺，各個城市陸續發佈「限購令」。
  2010年10月11日，杭州市發佈《關於進一步加強我市房地產市場調控加快保障性住房建設的實施意見》，提出「杭州市及外省市居民家庭只能在本市新購買一套商品住房（含二手存量住房）」。次年2月28日，杭州市又出臺了《關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》，提出要嚴格執行限購政策，本市居民限購2套，外地居民限購1套。
  杭州的限購政策起到了明顯抑制作用。上官劍說，作為浙江的省會，杭州有顯著的光環效應，限購政策的逐步收緊，一定程度壓縮了省內外來杭州的購房需求，推動樓市降溫，「在當時大環境的影響下，這種波動式降溫狀態，一直持續到2014年」。
  杭州樓市的降溫，是當時全國樓市進入調整期的一個縮影。根據國家統計局公佈的2014年12月份70個大中城市住宅銷售價格，其中絕大多數城市的房價已經低於2010年的水準。在杭州，位於拱墅區橋西板塊的德信北海公園於2014年2月打響馬年樓市「第一降」，公佈15800元/平方米的清盤價，隨後不少樓盤跟進，紛紛減配降價。
  然而，由於市場信心不足，房企降價也難以換來足夠的成交量。2014年底，杭州樓市背負了15萬套商品房庫存。《錢江晚報》在一則報導中，把2014年的杭州樓盤銷售比作一場「饑餓遊戲」，「要想活下來，就必須在殘酷的市場中你爭我奪」。那一年，杭州賣出房子最多的基本都是剛需盤。有的地塊出讓時溢價率超過30％，但開盤兩個多月後僅成交17套房源。
  在市場極速降溫的情況下，杭州的限購打開了一個口子。
  2014年7月29日，杭州的限購政策以區域性和結構性調整的方式進行鬆綁，主城區140平方米及以上的商品房率先放開限購，蕭山區、餘杭區限購全面解禁。到了次月29日，杭州全面放開住房限購政策。
  隨著限購放開，2014年到2016年，杭州樓市從冰點一路駛向沸騰。
  杭州居民沈依記得，在2015年左右，周邊的親戚朋友突然都開始談論買房，很多人都下手了，她也決定加入購房大軍。2016年3月的某一天，沈依參加了當時杭州大熱盤綠城楊柳郡的購房大會，搖號時有1000多組家庭到場，她沒有搖到號。沈依意識到「行情真的不太對」，著急了，下午就通過朋友介紹，到另一個樓盤下定，「就怕房子沒有了」。當時那個樓盤只剩下最後兩套房，沈依搶到了其中一套。
  除了本市居民自住，一大批投資客也湧入杭州。成郊是一位專做杭州豪宅的房產經紀人，在2016年溫州人到杭州來買房的熱潮下，作為溫州人，他也接待過幾批老家的朋友。他回憶，當時有一個七八人的小團，到杭州買了兩億元左右的房產，人均兩千萬元左右，每個人根據自己的需求進行配置，「比如買兩套住宅，加起來七八百萬，再配一些商業地產，有錢的配置三千萬，沒那麼有錢的配置一千萬，組合起來買」。
  陳玲在2015年入行，經歷了杭州限購政策短暫放開後被點燃的二手房市場。陳玲代表客戶和房東談價格，原本談好是200萬元，沒過多久房東打來電話，漲到210萬元，客戶表示再想一想，轉眼，房東報價漲到220萬元。這時候又來了另一位客戶，價格抬到了230萬元，第一位客戶糾結的工夫，房子就被第二位客戶用230萬元的價格買走了。陳玲感歎，買房的人太多，房東一天一個價，客戶還要追著買。
  不過，2014年限購政策的放開，只是杭州樓市在那幾年走向沸騰的加速器，而不是唯一的動力源。
  那段時間，一輪又一輪消息為杭州樓市的熱火拾柴添薪：2014年9月，總部在杭州的阿裏巴巴上市；2015年初，伴隨著杭州地鐵4號線一期首通段開通試運營，杭州地鐵初步成網，接下來的幾個月，越來越多地鐵段分別開通運營和進入施工建設階段；2015年11月，G20峰會宣佈將於2016年9月在杭州舉辦。
  此外，2014年下半年以來，信貸政策、公積金政策等各項政策逐漸變得寬鬆。先是2014年9月30日，中國人民銀行宣佈對貸款政策進行調整，名下有1套住房並還清貸款的購房者，新購住房即可視作首套房，享受首付30％優惠政策，貸款利率下限為基準利率的0.7倍。到了2015年，杭州下調首套和二套房首付比例，首套住房最低首付款比例為20％。此外，2015年連續五次降息，購房成本持續降低。
  許多人都意識到當時正是買房良機。有杭州業內人士說，當時甚至出現了一種「空手套白狼」的現象，「比如一套200萬元的房子，網簽合同價可以多做一些，做到300萬元，貸款210萬元，相當於買房者一分錢沒出」。
  上官劍說，2016年是杭州樓市特殊的一年，隨著G20杭州峰會召開，杭州作為超熱門城市，人才流入也進入快車道，房價出現異動，炒房團的身影頻現樓市。
  在杭州樓市再次過熱的背景下，杭州重啟限購政策。2016年9月19日，杭州明確，在市區限購範圍內，暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，同步暫停購房落戶政策。
  「杭州2010年和2016年出臺限購政策有著相同的背景，就是房地產市場過熱，房價快速上漲，大量投資者、投機者進入樓市，這種羊群效應又進一步刺激房價上漲。」虞曉芬說，當時，有關系的人可以從開發商那裏拿到房，沒有關係的老百姓買不到房，「有剛性需求和改善性需求的那些家庭反而被擠出了商品房市場」，而限購政策就是地方政府通過行政的手段，抑制過熱的投資性、投機性需求。
  樓市狂奔
  儘管杭州在2016年重啟限購政策，但從2017年到2021年，杭州樓市仍然一路向前狂奔。
  齊娜於2016年12月在未來科技城買了一套房子，當時限購政策剛出沒多久，「一部分購買力被擋在門外」，還有一些人看到杭州房價從年頭到年尾已經翻倍，選擇觀望。杭州樓市就這樣短暫地冷了一段時間。
  局勢很快又變了。齊娜說，經歷過那時的房地產從業人員應該都記得，杭州樓市在冷靜了兩個多月後，很快就在2017年上半年逐漸瘋狂起來。
  杭州本地拆遷戶的入場是其中濃墨重彩的一筆。2015年開始，杭州加快推進棚戶區改造，2017年是那幾年裏拆遷量最大的一年。根據杭州市政府公佈的數據，2017年杭州完成整村征遷69個村，征遷59796戶。一大批拆遷戶手拿數百萬元甚至上千萬元，進入樓市。
  2017年，沈依家也被征遷，在選擇貨幣安置拿到拆遷款後，她手頭一下子有了大概800萬元的現金。沈依心想必須再買一套房子。
  但是買房沒這麼容易。5月拿到拆遷款後，沈依就準備買房，但後面的5個月，她在各個樓盤搖號都失敗了，終於在10月才成功買到房子。這套房大概400萬元，付的全款，她說這是因為當時基本上所有樓盤都收全款，貸款戶很少。
  齊娜記得，當時最火的「奧體三兄弟」——時代奧城、龍湖天璞和創世紀都要收「茶水費」，也就是要另外加錢才能買，「一套房大概50萬元到100萬元不等」。而哪怕是加了「茶水費」，房子轉手一賣又是翻倍的價錢。
  「房價倒掛」是杭州樓市一路狂奔的關鍵因素。2016年以來，杭州的新房開始執行限價，許多板塊的新房價格普遍低於二手房價格，到2017年，杭州新房和二手房的「房價倒掛」越來越突出，而這意味著套利的空間——「房價倒掛」越嚴重的樓盤，炒房客越多。
  2017年往後的幾年，普通的杭州市民也開始熱衷於「打新」，因為入手後轉手就能賺，「基本搖到就是賺到」。回想那幾年，齊娜說幾乎全杭州人都在搖號，無論走在景區還是商城，聽旁邊的人聊天，都在聊搖號的事情。2020年，齊娜跟風去了一個萬人搖號的樓盤，竟然搖中了，「當時感覺自己就是天選之子」。房子交付後，齊娜馬上就把房子賣掉了。
  在成郊看來，2017年到2021年是杭州樓市經歷的一輪完整上漲週期，並且這一輪上漲是「天時地利人和」共同造就的——G20峰會已經召開，杭州的市政配套逐漸完整，俗稱「杭州浦東」的奧體板塊也發展完整，形成一江兩岸的格局。
  樓市的信心也有產業的支撐。阿裏巴巴作為中國頭部電商，極大帶動了上下游產業鏈的發展。成郊的客戶中，有許多人是阿裏巴巴的供應商，也有一些外地客戶出於工作需要，總是從廣東、江蘇等地到阿裏巴巴開會，「那不如就在杭州買一套房」。正因如此，阿裏巴巴所在的未來科技城板塊的房價在那幾年不斷攀升。
  還有許多網紅選擇在杭州買房置業。成郊說，直播電商興起後，網紅們發現杭州懂直播、懂內容、懂運營的人才多，更好招聘，許多人逐漸把工作和生活重心都轉到了杭州。這些隨著互聯網浪潮誕生的一批新貴，為杭州樓市加了一把火。
  當然，浙江省內做實業的企業家一貫是杭州樓市的重要力量。成郊說，新貴誕生前，在藏富於民的浙江，很多有錢人都會在杭州買房，這是一波不容小覷的購買力。杭州豪宅經紀人周真說，這些客戶偏好購買頂級豪宅，且複購率很高，常常會在同一個社區買兩套，一套給老人住，一套小家庭自住。
  待杭州樓市一路狂奔到2021年，杭州的限購政策達到史上最嚴。相關政策明確，落戶杭州未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房；非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房。
  然而，對於鐵了心要在杭州買房的人，再嚴的限購政策也不一定能擋住。周真說，當時有的人會把房子贈予孩子、老人再買房，或者用老人的購房資格買房。沈依的鄰居中，有新婚夫妻選擇辦婚禮但不領證的，為的是多買套房。齊娜說，也有的人選擇代持、「拼多多」買房，也就是空有購房名額但首付不夠的人和別人搭夥買房，首付、月供、稅費一起分攤，未來利潤也對等分配。
  這成為了資本的遊戲。齊娜說，在有利潤的前提下，無論限購與否，總有人為了逐利想盡各種方法買房。而在這種淘金的狂熱中，普通市民稍不注意就會被拋下。沈依的一位老友搬到了臨平區居住，這是杭州的東北門戶，被大家認為是比較偏僻的地區，「我當時很意外，『你怎麼搬到那邊去了』，他說當年沒追上風，再想買房的時候，只能往偏的地方買」。
  2022年之後，狂奔數年的杭州樓市慢了下來。齊娜在2021年就「頗具遠見」地賣掉了位於未來科技城的一套房子，那套房子就在阿裏巴巴附近，之所以很快做出這個決定，是因為看到阿裏巴巴股價持續震盪下跌，「我明顯感覺，我這個二手房可能就要沒有客戶了」。果然，2022年以後，未來科技城板塊的房價隨之下跌。
  上官劍說，2022年5月起，杭州樓市的二手房庫存逐步增加，以價換量愈演愈烈，市場從近郊開始逐步降溫。整個2023年，以價換量成為杭州二手房市場的主旋律，不少社區價格跌幅超過20％。
  在2023年下半年，陳玲罕見地感覺在工作中受到了打擊，沒了信心。從業數年來，她還沒有遇過這麼難的日子。「2018、2019年那會兒，根本不愁單子，客戶來了聊一聊，溝通都很順暢，房東只要覺得符合市場價就願意買。」但到了2023年下半年，買房的客戶開始大幅壓價，「說話都比較尖酸刻薄」，房東也不願意降價，「一邊不怎麼想買，一邊不怎麼想賣」。
  有待市場檢驗
  儘管杭州才剛剛全面取消限購，但長期關注杭州樓市的人知道，杭州的限購實際上經歷了逐漸鬆綁的過程。每一次鬆綁，對市場都產生了一定的刺激。
  2022年5月17日，杭州市發佈限購鬆綁政策：落戶杭州即可購買二手房，外地戶口繳納1年個稅或社保可在杭州買二手房；個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅免稅年限從五年改為兩年；符合條件的三孩家庭在本市限購範圍內限購的住房套數增加一套。
  到了2023年，杭州多個區域、板塊陸續開放限購。當年10月，杭州市發佈「杭六條」，主要從限購區域、首付比例、首套房的認定、搖號規則等方面進行調整。具體來看，除上城區、拱墅區、西湖區、濱江區四大城區外，其他區域全面取消限購，且落實差異化信貸政策，首付最低降至二成。
  這次鬆綁，剛好在亞運會之後，成郊忙碌了好一陣子。儘管他主做高端房產，但那段時間有許多親戚朋友週末從外地趕來，拿出六七百萬元的預算在蕭山區看房。上官劍說，當時二手房市場成交規模大增，10月市區共成交6277套，環比上漲27.2％，同比上漲44％，推動了年末翹尾行情。
  到了今年3月14日，杭州全面解除了全市範圍內的二手房限購，且二手房增值稅免稅年限統一調整為2年。這一次限購政策的調整同樣得到了較為明顯的回饋。
  「今年一二月，杭州二手房市場不像去年同期有個小陽春，成交量比較差，3月的新政就對市場有了比較大的刺激。」陳玲說，當時，好幾位觀望了大半年的客戶聯繫她，她很快就成交了三四單。
  3月新政後，主城區老破小的成交量有了明顯提升。陳玲說，從3月到4月，朝暉、翠苑、閘弄口等市中心的老小區異常火爆，甚至出現外地客戶到朝暉一買就是七八套的現象，並且希望房齡越老越好。她分析，這些客戶是在等著老房子原拆原建。近一兩年來，原拆原建成為浙江省大力推進的老舊社區改造模式，改造費用需要居民自籌一部分，政府補貼一部分。陳玲說，原拆原建後的房子相當於次新房，房價會比原來高出許多，這讓部分投資者看到套利空間。
  上官劍說，杭州全面放開二手房限購，加快了整體置業節奏，「4月二手房網簽8402套，與3月基本持平，推動房地產市場持續修復」。
  正是因為杭州的限購政策已經經歷了幾輪鬆綁，用成郊的話說，就像一座緊閉的城已經開了幾扇側門，5月9日出臺全面取消限購政策則是打開了正門。
  正門打開後，市場的反應會和前幾次政策調整有什麼不同嗎？在易居研究院研究總監嚴躍進看來，新政會在短期內帶來交易量的上升，再疊加之前的政策，「具有非常好的導向」。
  「限購政策已成歷史，這有利於有意願有能力的全國人民來杭州購房，助力主城區新盤銷售。此外，之前杭州二手房放開限購，外地購房者已頻頻現身杭州樓市，此次全面放開，杭州的虹吸效應預計將進一步展現。」上官劍說，從新政頭兩天新增客戶的變化情況看，本次新政刺激作用比3月的更大。
  虞曉芬也認為，杭州全面取消限購會活躍商品住房的成交量，加快去化速度，有利於穩價格、穩預期。因為這次的新政強調要深化房地的聯動機制，「以需定供，根據供求狀況動態調整供地節奏、供地規模，促進市場早日達到供求平衡，供求平衡是穩定房價的基礎，對樹立開發商的信心和進一步增強老百姓購房的信心，會起到積極作用」。
  幾位房產仲介表示，「杭七條」中，「掛牌即享首套資格」格外受客戶關注。上官劍說，杭州開啟了歷史上最友好的信貸政策，不僅跨區買房算首套，本區內只要原有唯一住房掛牌，再買也享受首套待遇，「這也是本次新政的創新點，在一定程度上打通以舊換新交易的鏈條，預計會有更多的城市跟進實施」。周真說，自己就有幾位客戶這兩天把房子掛牌，騰出首套房的名額，「本來就有需求，現在就沒之前那麼猶豫了」。
  另一個被購房者關注的，是「杭七條」中的優化積分落戶政策。《通知》明確，「在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶」。
  這幾天，張明明接到的外地客戶諮詢幾乎全都圍繞落戶政策，大家都關心杭州是否「購房即落戶」。新政當日，杭州市住房保障和房產管理局房地產業發展處副處長何陳煜說，後續會出臺實施細則，不能片面理解為「購房即落戶」，而是會針對目前市場和戶籍管理的情況，在現有的積分落戶框架內，擬大幅提高自有產權住房的賦分權重。
  在上官劍看來，杭州購房可優先落戶的政策意味著搶人大戰再起，「放寬落戶門檻，不受學歷限制，利於吸引人口流入，直接利好學區房」。虞曉芬也認為，這將是這一輪新政中帶來最大影響的政策，「人口是一個城市發展最重要的基石，這次的政策從長期看有利於為杭州吸引更多人才，增強城市活力」。
  連續忙碌幾天，陳玲的信心逐漸回來了。當然她也明白，全面取消限購，最終能達到什麼效果，還有待市場檢驗。
  （張馨予／文）