10月28日，《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）發佈。
  針對未來五年的房地產市場發展，《建議》提出推動房地產高質量發展。加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的「好房子」，實施房屋品質提升工程和物業服務品質提升行動。建立房屋全生命週期安全管理制度。
  預計核心城市購房限制性政策仍有優化空間
  中指研究院指出，對比「十四五」規劃建議，「十五五」規劃《建議》中對創新、保障、科技、高質量、風險等關鍵字的提法增加，關於「民生」「房」的提法分別增至12次和13次，與房地產有關的內容出現在多個戰略任務中。
  中指研究院指出，本次《建議》進一步強調「完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度」，表明實行專案開發公司制、城市房地產融資協調機制、銷售制度改革等依然是「十五五」時期重點落實的政策方向，圍繞規範資金監管、改善企業融資環境、完善與現房銷售配套的融資政策（包括居民端和企業端）等有望進一步落位。
  當中「因城施策增加改善性住房供給」為首次提出，這進一步強調針對城市特點落位政策舉措，根據居民對改善型住房的需求差異，供給上要求更加精准匹配，根據地方需求特徵精准增加供給或將是「十五五」時期住房供給的一大特點。
  2020年，實施城市更新行動首次寫入五年發展規劃，從「十四五」規劃《建議》的「實施城市更新行動」到「十五五」規劃《建議》的「大力實施」，城市更新也進入新的階段。中指院認為，《建議》在「加快完善要素市場化配置體制機制」中提出「完善工商業用地使用權續期法律法規，依法穩妥推進續期工作」，相關工作或逐漸進入落地階段，對於城市更新也將產生積極支撐，未來發揮財政資金的引導與托底作用，通過構建新型投融資模式，鼓勵市場化、長期資金進入，引導多方參與，同時創新政策體系，突破體制機制障礙，均將有利於破解當前城市更新面臨的核心難題。
  此外，與「十四五」規劃《建議》中「促進住房消費健康發展」不同，本次《建議》在「大力提振消費」中明確指出要清理住房消費不合理限制性措施，一方面位置提前，體現提振消費的重要性，另一方面，提法上也更加聚焦。當前在住房消費領域依然存在不合理的限制性政策，「十五五」時期，預計核心城市購房限制性政策仍有優化空間，整體或延續漸進式推進節奏。
  值得注意的是，本次《建議》關於「風險」的提及次數增加，「提高防範化解重點領域風險能力，統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險」寫入五年規劃《建議》，整體延續近幾年提法（二十屆三中全會提出「落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措」），可見防範化解房地產風險將在「十五五」時期延續，房地產風險仍是中央關注的重點之一。
  樓市啟動重磅重構進程，從高周轉到高質量
  華南城市研究會常務副會長姚育賓指出，「十五五」規劃，歷史性地將「推動房地產高質量發展」單獨列為核心任務進行重點闡述，體現中央高度關注房地產戰略部署，意味著樓市啟動重磅重構進程。同時，結合規劃提到的增強區域發展協調性、促進區域聯動發展、優化國土空間發展格局、深入推進以人為本的新型城鎮化等相關條款，共同勾勒出中國房地產發展全新範式，從普漲時代高杠杆、高負債、高周轉的”規模驅動”，向優化時代的重品質、重運營、重穩健的「品質驅動」。
  姚育賓認為，此次「十五五」規劃房地產不再是孤立的行業，而是「區域協調+國土空間+新型城鎮+人居優化」多維整合的頂層設計，轉化為國家區域戰略、國土空間規劃和人本城鎮化的重要載體，通過房地產行業高質量發展，能夠更好促進各大區域協同，推動省級政府建設用地自主統籌，啟動要素市場，加速實施城市更新，為產業升級打開新增量空間，住房保障體系優化，提升民生福祉。這一變化也將促使房企通過區域聚焦與模式創新重塑競爭力，快速適應政策導向、精准捕捉市場需求、持續提升技術能力，借助區域協同發展與新型城鎮化的推進，在城市更新、綠色建築、智慧社區等諸多領域開拓契機，重構房地產市場格局，搶佔行業轉型升級紅利。
  改善性住房在「十五五」階段迎來歷史機遇期
  上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，「十四五」時期房地產發展出現了深度調整，在「十五五」規劃中，最先表述的是「加快構建房地產發展新模式」，這表示「十五五」時期，加快房地產發展新模式的構建是第一任務，當中圍繞商品房尤其是商品住宅落實制度，完善和優化，是房地產發展新模式的核心內容，有利於促進住房消費的釋放。
  嚴躍進認為，「十五五」是改善性住房供給的全面發力階段，各地應重視這個歷史機遇期，根據市場需求來因地制宜推進產品的供給，促進改善性住房產品「經濟合理、品質提升」。
  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這幾年，隨著各地打造高品質住宅，改善型住房供給更是明顯增加。但改善型需求群體潛力雖大，現實需求可能受收入、就業、賣舊買新節奏、及樓市預期的影響非常大，新房去化週期也在拉長。因此，「十五五」提出因城施策，供給量大的片區要結構性地收縮，需求潛力大的，要通過以需定供來釋放。
  嚴躍進指出，《建議》把「房屋全生命週期安全管理」制度作為單獨一句進行表述，既和房屋市場面臨存量房的時代有關，也和持續做好民生工作有關系。「十四五」階段曾發生燃氣管道爆炸、電瓶車自燃、海景房社區遭遇颱風、部分社區出現洪澇等房屋安全事件，在今年，各地積極推進住房保險的系列工作，部分房企也積極投保，對於房屋體檢的工作也在持續推進，都為各地建立房屋全生命週期安全管理制度提供了非常好的支持。
  嚴躍進表示，建議明確完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施，這意味著一些城市的住房限制性政策將有非常清晰的退出表。比如，當前很多地方公積金的使用還有限制，即不能「出城」，從而影響了公積金的跨區域使用，這也是一種不合理的隱性的限制，未來該項政策也該清理，真正讓公積金資金可以跨區使用，尤其是在城市群都市圈中使用。
  長三角、珠三角核心城市群將引領房地產高質量發展
  58安居客研究院院長張波指出，推動房地產高質量發展，本質上是從解決住房短缺問題向提升居住品質、促進社會公平的戰略升級。
  在完善供給體系方面，《建議》強調要從民生保障角度出發，全面高質量解決居民的住房問題。當下國內居民住房的總量短缺基本解決，但結構性矛盾凸顯，大量城市新市民、青年人住房需求長期存在。通過構建「市場+保障」雙軌體系，並結合「以人定房、以房定地」機制，保障人口流入城市住房用地有效供應。
  在關注居住品質升級方面，「好房子」就是《建議》強調房地產高質量的重要體現，結合《建議》中強調的科技創新、綠色發展，下一步預計會重點強化綠色智慧建築普及，推動建築節能改造和可再生能源應用。科技賦能重塑行業生態，BIM 技術、智能家居、數位化行銷等將推動開發、交易、居住全鏈條效率提升。有序推進城市更新，重點完善社區醫療、養老、托育等配套設施，提升存量住房價值。
  張波認為，《建議》將區域發展作為重點內容之一，並強調優化區域經濟佈局、促進區域協調發展。從房地產來看，下一步核心城市群將引領高質量發展，長三角、珠三角等人口持續流入區域，將通過優化土地供應、完善軌道交通等基礎設施，吸引高端人才和產業，推動住房需求向改善型、品質型升級。打破公積金使用地域限制、推動跨區域住房資訊共用，促進人口、資金在不同區域間的合理流動。
  （邱永芬／文）