2024年是全國樓市限購政策執行的第14個年頭，這一政策或在今年走到終點。
  5月9日，兩個大城市接連宣佈放開限購。上午，杭州宣佈在全市範圍內購買住房，不再審核購房資格，取得合法產權住房的非杭州市戶籍人員，可申請落戶。下午，西安宣佈全面取消限購，並優化公證搖號措施。
  截至5月10日，全國僅剩北上廣深、天津、海南6地仍執行限購政策。
  國家統計局劃定的二線城市全國共有31個，南方週末梳理發現2023年以來，其中放開限購的二線城市多達19個。目前即便海南、天津尚未完全退出限購，落戶政策也有所放鬆，相當於變相放開了限購。
  「杭州這次全面放開（限購），更多只是象徵意義，因為前期已經調整過兩次，基本上已經算是完全放開了。」中原地產首席分析師張大偉告訴南方週末記者，深圳、廣州、海南、天津，和杭州的情況類似，已走入「半限購」狀態。
  最終的「堡壘」，只剩下北京、上海。多位受訪人士判斷，即便京滬仍保持限購，在今年內也有很大概率會出現政策鬆動。
  政策核心在於放寬了信貸
  杭州、西安都曾出現「萬人搖」。尤其是杭州，數十次出現萬人搖號的盛況，被視作過去十年國內樓市最有代表性的城市。
  張大偉曾做過統計，過去十年的土地市場和交易市場，杭州樓市都是國內第一的存在。比如該市新房單盤曾拿下全國三冠王，二手房單盤成交總金額也是全國第一。
  「杭州賣地全國第一是公認的，因此它一直是中國房地產行業景氣程度的代表。」張大偉說。
  自2021年起，已有超過80個城市陸續發佈解除限購的檔。據張大偉觀察，各地政策略有不同，三四線城市普遍是「一刀切」直接取消限購，二線、一線城市則「小步快走」，多次發佈政策並最終取消限購。
  「（杭州）一年四十多萬新落戶人口，落戶就可以買房，即便這次不出臺檔，事實上也已經不限購。」張大偉告訴南方週末記者。
  剩下的廣州、深圳、天津也在不斷釋放寬鬆信號。
  廣州2023年取消了番禺、黃埔、花都和白雲區江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮區域的限購，並將限購區的社保門檻由五年降至兩年。2024年1月進一步放鬆，全廣州建築面積120平方米以上住房都取消限購，名下已有的，也不計入限購套數。
  除了大戶型不納入限購範圍，政策同時允許「租一買一、掛一買一」，廣州成為一線城市中首個按面積段劃分限購範圍的城市，允許非本市戶籍人群購買住房。
  天津最近一次政策調整是在5月6日，確認戶籍居民購買市內六區120平方米以上新建商品住房取消限購。去年9月，天津的住房限購區域縮小為市內六區。
  深圳則在外圍鬆綁，與天津同日宣佈放開了七個區域的限購程度（鹽田區、寶安區部分、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區），這些區域內調整普宅標準、縮短非深戶社保年限，允許企事業單位購買商品房。
  北京也在4月放鬆了五環外的限購，迎來了14年來的首次調整，兩套房京籍家庭可在五環外新購一套房。
  張大偉分析，此次杭州取消限購政策的核心在於放寬了信貸政策，而不單單是放開限購。
  比如，只要在所購住房城區內無房即可認定首套，理論上，在杭州十區三縣市可以有13個首套名額。同時所有住房城區僅有一套住房且正在掛牌出售，就可認定首套，如果在杭州十區三縣市都有一套住房且均已掛牌在售，那麼個人在杭州就可擁有26套房產，並享受首套利率。
  取消限購，房價沒漲
  「判斷限購與否的核心是看當地是否有社保繳納要求。取消社保繳納要求才是真正取消限購。」易居研究院研究總監嚴躍進向南方週末記者解釋。
  與社保掛鉤，從一開始就是限購的紅線。
  2010年4月17日，國務院發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中提出，「地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數」。從此拉開了限購的大幕。
  當月，北京出臺了全國首個住房「限購令」。限制範圍包括，對不能提供1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民，暫停發放購買住房貸款。同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房。
  限購令出臺的主要原因，是遏制快速上漲的房價。
  陳志是北京房地產業協會副會長，他向南方週末記者回憶，2008年全球金融危機爆發，中國開啟一段貨幣寬鬆時期，房價從回暖變為暴漲。國家統計局數據顯示，2009年，國內商品房成交量、銷售額、房價漲幅，都創下了歷史紀錄。
  陳志在1980年代任職於北京市城市建設開發綜合辦公室，曾參與起草相關政策檔。那一年的四萬億讓樓市明顯復蘇，以北京為代表的一線城市屢屢拍出「地王」。不久後，陳志的工作重心從恢復市場轉向為調控房價。
  北京「限購令」的影響立竿見影，落地僅僅一個月後，新房成交腰斬，其2010年的住宅成交量同比下滑近四成，土拍也明顯降溫。
  自北京出發，限購令蔓延全國。此後，限購與限貸、限價、限售、限商合稱為「五限」，成為房地產調控的標誌性政策。
  限購令也有過起伏。2014年全國曾有一波放開限購的潮流。
  當年6月，呼和浩特市打響取消樓市限購第一槍，此後石家莊、哈爾濱、貴陽等9個二線城市漸次宣佈取消限購。這一潮流持續了一年，自呼和浩特開始，以長春結束。
  時隔十年，眼下這輪取消限購上升到了一二線城市，它也許會成為本輪限購歷史的終點。
  2014年的那輪限購，隨著後來的棚戶區改造貨幣化安置政策的出臺，沒能遏制住全國房價的進一步上漲。這次應該不同。
  嚴躍進判斷，眼下的全面放開限購，即便能夠增加樓市成交量，也大概率不會提升房價。因為如果全面放開，人們要買房，普遍先要賣房，就會有大量二手房拋售，那麼整體房價不會「水漲船高」，量、價不同步。
  「如果是以前，這樣的政策往往立竿見影，房價很快能起來，但這次來看，效果似乎不如預期。」嚴躍進說。
  2023年以來，全面放開限購的二線城市共有19個。南方週末根據國家統計局網站每個月公佈的70個大中城市房價變化，梳理了放開限購對這些城市的影響。
  可以看到，放開限購的次月和次次月，當地二手房房價環比都是下跌的，幾乎沒有例外，最近的一個月與去年同期相比，跌幅更大。
  對於新房而言，也都是下跌的，僅有合肥、昆明、太原出現過零星持平或上漲。最近一個月與去年同期相比，跌幅也在擴大。
  值得注意的是，2024年4月起全面取消限購的長沙、成都、杭州和西安，最近一個月新房房價與去年同期相比都在上漲，這或許可以解釋為什麼它們的政策出臺會稍晚。
  賣房人多於買房人
  國家統計局數據顯示，截至3月末，全國商品房待售面積74833萬平方米，其中住宅待售面積增長23.9%。在新房供應量沒有大幅上升的情況下，這意味著目前二手房掛牌激增，賣房者遠多於買房人。
  4月30日，中共中央政治局召開會議，首次提出統籌研究消化存量房產和優化增量政策的方案。樓市去庫存或會成為下一階段的工作重點。
  但各地消化庫存的能力不容樂觀。據易居研究院統計，截至3月，全國百城新建商品住宅庫存去化週期為25.3個月。在百城樣本中，有41個城市去化週期超過36個月，多為三四線城市。
  在張大偉看來，如果全國限購放開，真正有影響的城市只有京滬，因為兩地的戶籍政策嚴、落戶難度大，而其他城市，大多像杭州一樣制定了較為寬鬆的落戶政策，變相規避了限購制度，因此即便政策放開對市場影響也不大。
  「短期內，居民收入上漲預期弱、房價下跌預期仍在，房地產行業面對的並非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。」他指出。
  此外，全面取消限購，很可能導致二手房掛牌量暴增，房子「越賣越多」，去庫存越來越難。
  以杭州為例，我愛我家數據顯示，4月二手房成交量破8000套，新房卻只有5000套左右，這是杭州近十年來首次出現一二手房成交量倒掛。
  一位久居杭州的地產業資深人士告訴南方週末記者，一季度杭州的二手成交量高企，尤其是一些靠近市中心的二手「老舊小」成交量大漲，一個原因是杭州剛出臺了房屋「以舊換新」政策，多個片區的老房大概率會「原拆原建」，吸引了來自全國的購房者。另一個原因則是一些購房者認為二手房相對有品質保證，「不少人都對保交樓之後的房屋品質心存疑慮」。
  多位受訪人士均認為，雖仍有6地維持限購，但全面取消這一政策已是大勢所趨。
  「京滬放開的節奏或許比較慢，不至於一次到底，比如先放開二手房交易，又或是降低社保繳費要求等。」嚴躍進預測。
  他認為，現在樓市供需結構出現了根本性扭轉，取消限購相當於是樓市回歸市場化，「市場歸市場，保障歸保障，樓市最終還是應該讓市場來定價」。
  （徐庭芳 陳楊／文）