規範樓花買賣諮詢公眾

【本報訊】特區政府即日起進行為期兩個月的“規範樓花買賣法律制度”公開諮詢,政府希望建立樓花預售許可制度,對樓花准許銷售時間、買賣合同的公證、樓花物業登記制度提出建議。法務局長張永春預計法案可在今年內遞交立法會。

立法保障交易各方權益 本澳現時一般所謂“樓花”買賣是指準備或正在興建、但尚未落成的樓宇單位的銷售或轉售行為。澳門現行的不動產交易法律制度主要是針對現房買賣設置,而樓花買賣一直沿用《民法典》中的“預約合同”法律制度。雖然曾針對樓花買賣中存在的“三方契”的執行等問題進行了補充立法,但對樓花的預售許可、樓花買賣合同的內容、形式、登記等方面尚無明確的法律規範。

法務局長張永春昨日表示,政府在 2007 年曾就完善樓花買賣法律制度與登記公證制度相關的內容進行諮詢,其後又由“促進房地產市場可持續發展工作小組”進行深入研究,希望透過建立一系列措施,達到規範市場運作,增加交易的透明度,保障交易各方合法權益的目標。這是此次諮詢文本的主要目的和內容。

諮詢文本建議建立樓花預售許可制度,規範銷售樓花的條件,降低在建樓宇爛尾的風險,並減少因修改建築圖則而對樓花買方的影響。

其次建立樓花買賣合同的公證制度,賦予合同嚴格的法定形式,使樓花的交易更加規範及公開,減少內部認購等不規範交易及炒買炒賣的情況,確保所有交易依法納稅。

再次訂定樓花買賣合同的強制性條款,清楚訂明樓宇的公共設施及單位的間隔、面積等基本資料,避免出現貨不對辦的情況,同時明訂付款方式、交樓日期、違約責任等重要內容。

另外,建立樓花的物業登記制度,堵塞一屋多賣的漏洞,並公開樓花的銷售及轉售情況。

張永春強調,樓花買賣涉及面廣,制度的全面完善尚需其他方面法律制度的配合。政府將建立規範樓花買賣的基礎性法律制度,其他方面將因應社會和市場的發展不斷完善。不過,他指文本的建議雖增強了對樓花買方的保障,但由於樓花買賣的是未來物,從買入到取得業權,當中存在很多不確定因素,買家應從多方面詳細的評估,審慎作出購買樓花的決定,並雖了解購買樓花存在的風險。

規範樓花銷售的各個環節文本建議只在物業登記局完成臨時分層登記、工程項目已獲由土地工務運輸局發出整體建築工程准照並已完成地基工程(或地基和地庫及地面層樓板工程)後,方可向土地工務運輸局申請銷售“樓花”的批准書,處罰不遵守規定的發展商,而處罰金額與收益掛鈎,不能太輕。

關於樓花買賣合同的形式,諮詢文本建議樓花銷售合同須經公證認證簽名方有效;已購樓花者若轉售,合同也須經公證認證簽名方有效。 否則將構成行政違法行為,會被處以罰款。

樓花銷售合同及已購樓花者的轉售合同均須訂有強制性條款,缺少全部或部分強制性條款的合同均屬無效。合同必須事先獲審批,否則亦屬行政違法,將被處以罰款。

買賣合同的登記方面,文本建議買賣樓花的物業登記為強制性。公證署或私人公證員在對樓花 銷售合同或轉售合同認證簽名後,將合同副本轉送物業登記局,以便作購買樓花登記。而且要求當有購買樓花的登記尚未取消時,新簽署的樓花 銷售合同必須註明,且在申請物業登記時須附有已通知上手買方的證明。

對於新法律制度生效後的過渡問題,在法律生效前已銷售部分樓花但尚未獲發入夥紙的發展商,須在取得銷售樓花的批准書後,方可繼續銷售剩餘的樓花,已售樓花的合同副本須送交物業登記局以便作購買樓花的登記。在法律生效前已經銷售的樓花且已具備條件作臨時分層登記的樓宇,須在法律生效後六個月完成登記。在法律生效前已經簽署的樓花銷售合同繼續有效,而轉售合同須經公證認證簽名方有效。

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