誰是高房價的受益者

最近幾年,大家似乎都對富豪特別關注,胡潤榜、福布斯榜等一個接一個地推出。這似平在說,中國製造GDP的能力世界一流,造富運動也開展得非常不錯嘛。

無論是哪張富豪榜,人們都會關心這些富豪來自于哪些行業,追究追究這些富豪的出身。

中國校友會網在2010年5月發布了我國首個針對億萬富豪的調查報告--《2010中國億萬富豪調查報告》,它就是對1999-2009年胡潤中國百富榜、福布斯中國富豪榜等上榜的億萬富豪進行調查統計分析。

這份報告顯示,涉足房地產、能源、IT三個行業的億萬富豪數量約古上榜億萬富豪總數的50%,其中涉足房地產行業的富豪幾乎占全部富豪的1/3。

結果是非常明顯的,房地產行業最養人,成為富豪的紮堆地。

房地產盛產富豪,這似乎並不是中國大陸的特例,“房地產造富”歷史在香港同樣上演過,香港富豪如李嘉誠、包玉剛、鄭裕彤等的發家史無不與房地產相關。

從各個國家的經濟發展經驗來看,當經濟持續上升時,人們對經濟前景預期強烈,房價節節攀升,只要開發商眼光准一些,膽子大一些,把土地囤在那裏,到時錢就到你手裏了,想不賺錢都不行。

中國房地產價的節節上揚似乎得益於土地拍賣制度,它成為房價上漲的催化劑。土地資源就那麼多,大都掌握在政府手中,大家都拼著老本去搶地的時候,地價能不持續上升嗎?

2009年,一個在北京五環邊上的樓盤准備開賣。開盤之前,老闆還在為定價8000元還是10000元而大傷腦筋時,樓盤旁邊拍賣了一塊地,到樓盤開盤時,老闆直接開出26000元的價格,幾天之內就掄完了。為啥,那拍賣地樓面價都兩萬多了,片區的其他樓盤價格能不漲嗎?

從中國房地產富豪的發家史來看,大部分都是受益於土地的增值,地囤得越久越貴,開發出來的房子你賣便宜了都不好意思。

如果各大城市房源充足,老百姓選擇范圍很大,開發商還能賣天價嗎?那樣開發商只有老老實實做產品,用好的戶型、設計來搶客戶,在這樣的情況下,開發商估計也只能獲得社會平均利潤率,房地產行業的利潤率絕對不會比賣床墊的商家高多少。

但現在到了開發商只要把房子修出來就能賣出去的時代,開發商獲得高利潤也不足為奇了。

房地產的錢開發商是賺不完的,如果我們再深入分析一下,會發現高房價的受益者名單上除了開發商、炒房者之外,還有一個重要的角色,那就是地方政府。

因為地方政府高價賣地,房地產各環節都可以提供大量的稅收,而房地產興旺發展,城市形象是舊貌換新顏,GDP也跟著上來了,這也使中國很多城市患上了房地產依賴症。

要從根本上說清房地產,看誰是最大的受益者,憑感覺顯然還不夠,我們需要仔細審視房地產在社會經濟中的作用和地位,分析各家如何瓜分房地產的利潤。

房地產行業看似不直接生產什麼,僅是資源的整合,但它實際上屬於實業的範疇,它是社會“房子”生產中最重要的環節。

修建1 00米高的商品房並不是簡單的搭積木。“房子”的生產是要經歷非常多的環節。一間商品房從圖紙變成實物交付到消費者手中沒有成百上千人嚴密的分工協作是不行的,開發商在其中扮演了非常重要的角色。

房地產行業和汽車製造商非常類似,世界上絕大多數汽車商並不是從頭至尾生產出每一個零部件,自己生產一部分,如核心的發動機、高附加值的電子產品等。

汽車生產商更多需要從汽車零部件商那裏采購輪胎、擋風玻璃、座椅等,最後在生產車間把所有零部件組裝成一輛可以供消費者使用的汽車。

房地產企業可能有自己的建築公司、銷售團隊等,但它不可能把房屋的門窗、鋼材、水泥等全都生產出來,同樣是一個整合,他的生產車間就在現場。

因此,將房地產企業歸於第三產業略顯不妥,三次產業的劃分更多是從產業在人類社會中出現的順序而言,意義不太大。

中國的房地產行業與GDP關聯有多大呢,我們還是得用數據來說話。

2009年,全國商品房銷售面積9.37億平方米,比2008年增長42.1%。2009年,全國商品房銷售額43995億元,比上年增長75.5%。

如果我們暫不考慮房屋折舊等因素,按中國2009年33.54萬億元GDP統計,房地產行業占到了社會經濟的1 3%。

如果我們掰著指頭來估算一下其他行業,吃、穿、行、通信、教育、文化娛樂等與人們生活息息相關的行業中,恐怕再難以找出比房地產產值更大的行業了。

房地產行業在整個社會經濟中的支柱地位可以說是實至名歸,從這個角度上看,房地產在國民經濟中可謂牽一發而動全身,如果房地產行業感冒,其他行業都只有被動吃藥的份兒。

房子的建築成本大概是多少呢?

只要我們認真做一下調研,會發現市場上再高檔的房子,其建築成本一般都在3000元/平方米左右,而很多房子售價卻高達幾萬元甚至十多萬元,這是為什麼呢?

土地出讓收入對開發商來說是一項重要的成本,在房價構成中,一般占30%左右,但有時卻高達60%甚至更高。

錢被開發商賺走了這是一個不爭的事實,政府收取高額的稅收大家也看得清清楚楚,另外還有一大塊就是土地成本。

我們發現政府的土地出讓收入其實是一種稅收。

政府的土地收入最終會進入到房價,成為房價的一部分,在理論上政府要把商品房銷售價格中相應的部分買走後,才能形成一個完整的經濟循環。

如果政府的這部分收入不用來購買商品房,它可以與購房的消費者實現一個置換,政府獲得購房者相應社會最終產品或服務的購買力。

房價越高,土地價格越高,各環節的稅收也越高,而土地收入並未納入政府統一的預算,相當於政府一筆零花錢,這種誘惑對地方政府是巨大的,這也就是所謂的土地財政,它對中國經濟有特殊的意義。

我們經常說毛澤東給中國留下了筆豐富的遺產--土地資源,這就是土地財政的根源。

在建國後30年,土地都是屬於國有,國家統一調配,按需分配,土地基本上沒有任何價值。而在改革開放後,中國國有土地使用權可以轉讓,當政府把土地批租出去後,一筆規模不小的錢便落入政府的腰包。

國務院發展研究中心一份調研報告顯示,在一些地方政府,土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%,而土地出讓金淨收入占政府預算外收入的60%以上。沒有土地的收入,我們很難想像地方政府可以蓋漂亮氣派的辦公大樓,各種政績工作也會無米下鍋。

在價高者的拍賣體制下,土地價值不斷攀升,房地產行業最大的受益者便由開發商逐漸轉到了地方政府。

1994年中國實行分稅制,地方財力大減。但靠著土地出讓收入,地方政府的腰包也逐漸鼓了起來,土地財政是眾多地方財政收入大減後渡過難關的一個重要手段。

土地財政也成為地方政府發展經濟的救命錢,這在沈陽鐵西區的改造中體現得非常明顯。

在沈陽有條赫赫有名的沈陽北二路,這條路上共有37個大型企業坐落在這條街上,這些企業都是共和國的驕子,它們創造了共和國工業史上的350個第一。

但在2000年左右,這條街上沒有一家企業贏利,2001年,37家企業全年的利稅僅有700萬元。群眾給這條街起了另外兩個名字:虧損一條街,下崗一條街。企業資產的負債率總體上來看,達到了90%以上。有的企業超過了百分之百,甚至達到200%、300%。

2002年,大型國有企業--沈陽拖拉機廠,因企業嚴重虧損,外債高達近十億元,宣佈破產。原沈陽拖拉機廠負責人於長深說:“開資沒有號,洗手沒肥皂,幹活沒手套。”沈陽市鐵西區30萬產業大軍,10萬人丟掉飯碗。沈陽市下崗工人表示:“生活難透了,” 像鐵西區這麼大面積的企業虧損、破產,這麼大數量的職工下崗、失業,從中央到地方,各級財政撥付了巨額資金,扶貧解圍,但鐵西區卻並沒有萌發生機。

為了拯救老工業基礎,中央財政也是下了血本,從1986年開始,國家對鐵西區老工業基地改造,先後投入了350億元,但卻始終無法挽回眾多企業嚴重虧損的局面。

由於企業體制沒有轉變,機制沒有轉換,因此這些改造的效果並不明顯,有些改造是不成功的,甚至是失敗的。

那麼,鐵西區未來的路究竟在哪里?

當政府官員攤開沈陽市的地圖時,一個以上地換發展的點子成為鐵西區國企的大救星。

鐵西區的位置正好就位於沈陽市的中心地帶,正是有了這樣一個地理位置的優勢,對於許多虧損破產的企業來說,賣廠房、賣地皮,似乎成瞭解決它們困境的最後出路。

張士開發區是與鐵西區相鄰的一個國家級開發區,但是由於整個東北老工業基地經濟發展遲緩,真正落戶張士開發區的企業並不多。

沈陽市政府的決策是將鐵西區的企業全部搬遷到張士開發區,形成一個新的製造業基地,而把老王業基地的鐵西區,打造成一個以貿易、金融為支柱產業的服務業新區。

鐵西區政府給出了一筆巨額的搬遷費,每平方米1000元。占地24萬平方米的拖拉機廠得到了2.4億元的流動資金,並重新組成了一個嶄新的企業沈陽農機工業總公司。沈陽農機工業總公司總經理於長深表示:“我這邊建設用了1.1億元,安排職工用了七八千萬元。”

2.4億元的搬遷費不僅讓他們卸掉了包袱,而且還繼承了沈陽拖拉機廠的技術優勢和銷售網絡。

相繼有一百三十多家大中型企業走上了搬遷之路。

家世界超市和小區開發商共計花了3.36億元購買了拖拉機廠24萬平方米的土地,在支付給拖拉機

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。