從房產仲介立法的一個波折說開去

子悠

旨在規劃房地產市場健康發展,維護消費者權益的《房地產仲介業務法》法案目前正在立法會第一常設委員會進行細則性分析及討論。原本立法原意良好的一部法案卻也出現一段小波折。雖然之後政府已經清楚解釋立場,也獲得委員會的認可和接納。但是筆者認為,這一波折的出現所顯示的出的問題卻值得深思。

事件起源於法案中關於房地產仲介經紀執照資格取得的規定。法案並未明確寫明要取得該執照必須是澳門居民,這一正常的條文表述,在法案遞交立法會進行一般性表決的時候根本就沒有遇到什麼阻力。唯獨進入委員會細則性討論時,委員會中有議員關注到如此規定是否意味著外地人亦可以考取該執照,而政府亦對此予以肯定答復。此消息一出,當即遭到本澳業界的反對。澳門地產發展商會特地召開記者會作出回應,認為《房地產仲介業務法》法案的設定,主要是為了提升本澳業界的專業水準,確保消費者在房地產買賣和租賃過程中的權益得到保障,從而使本澳的不動產業仲介業務水準和素質與國際接軌。並且指出沒有經過廣泛諮詢和科學評估而放寬非本地居民考取地產經紀執照的設想,絕對不能在細則性審議過程中過關。

從根本上說,業界之所以反對法案開放外地人考取房地產經紀人執照是擔心外地人可能進入本澳從事仲介工作,從而影響本地從業員的就業空間。正如商會所言,本地目前地產從業員有七千至八千人,業內並不缺乏地產仲介人,倘讓非本地居民考取地產經紀執照,並以外雇身份在澳就業,勢將嚴重壓縮本澳地產從業員生存空間。而且商會亦站在更高的高度稱,非本地居民擔任地產仲介人,僅在一段時間留澳工作,當他們負責的房屋買賣合約或房屋租賃協定發生法律爭拗或訴訟時,如果有關人士不在澳門,合同爭議或法律訴訟將因地產經紀缺席而無法解決,影響本地房地產仲介人專業聲譽。認為有關放寬非本澳居民考取澳門地產經紀牌照的建議,或在未來澳門發展成一個中型城市後,且本澳市場需求非本地專業人才所能解決時,才適宜考慮。

商會及業界出於保護本地人就業的考慮發表上述觀點,筆者認為值得肯定。但是從整個邏輯上看來,不難看出他們存在一個假設,就是“考取了執照的外地人就能在本澳工作”。很明顯這個假設根本就不成立,根據現時澳門法律規定,外地人要在澳門工作必須符合“外勞法”等相關法律的規定,否則即為“非法勞工”,將受到當局的嚴厲打擊和制裁。這一點政府在《房地產仲介業務法》法案的審議中已經提及,“非本澳居民可以考取經紀執照資格,但就業者必須符合現時本澳輸入外雇規定”。不過返回頭去看,業界在考慮問題時似乎是“刻意”將之遺忘,抑或是不甚瞭解澳門的法律規定,個中原因筆者不得而知。

出於對業界反彈的考慮,在其後的審議過程中,委員會又再次就此問題要求政府作出詳細解釋。而在政府的解釋中,筆者認為其中兩點最值得關注。其一就是從立法技術層面,政府強調法案文本的寫法已經參考周邊地區的處理方式。比如:內地考取房地產執業資格,中國公民、外籍人士以及港澳臺同胞均有資格;香港的相關規定中並無寫明只有香港公民才有資格,但報名時容許持旅遊證件人士在當地考取執業資格;葡國亦未規定只有葡國公民才能夠考取。臺灣則明確規定,外國人只需要遵守某些要件即可。這從法理角度亦可以看出“平等”和“人權”的影子。而且,執照考取和輸入外雇根本就是兩個範疇的工作,根本不適宜在一個方面的立法中對另一個範疇已經執行的法律構成影響。其二,政府指出,做如此規定也是出於區域合作的考慮。現時香港及內地已建立房地產業相互考核與推廣機制,本澳現時未設立房地產仲介人考試制度,無條件與鄰近地區討論合作。制定法律後,日後有條件在粵澳框架中與各地加強房地產業務上的溝通合作。如此解釋,從法理到實際需要均有涵蓋,已經是相當合理,難怪能夠為委員會所接納。

其實,從這一立法波折的整個過程來看。筆者認為需要考慮的東西並不單單是一個法律條文表述的問題。其中還有其他的問題需要注意,首先,業界出現不滿聲音,甚至是“恐慌性”的反彈,一方面顯示出對自身就業權利維護自覺性的提高;另一方面卻也看出對政府的不信任,或者說是對輸入外雇的“恐慌”。這的確值得政府好好反思。正如關翠杏議員在問題出現後向政府提交的質詢那樣,政府是否需要對現時房地產仲介行業存在外雇的具體情況作出詳細說明?只有清晰的資料才能釋除公眾疑慮。

其次,筆者認為,此一事件亦折射出業界甚至是整個社會所存在的思維上的局限。保障本地人的就業固然法律的基本要求,但是卻不是簡單的理解為保障本地人在本地就業,防止外地人進入。而是還要透過法律為本地人走出去就業獲得更好發展創造條件。這正是政府所解釋第二點的根本所在。我們姑且不論經濟全球化的要求,但說澳門就已經是公認的小型經濟體,所面對的市場本身就小,只有走出澳門才能面對更大的市場。而且現在正在如火如荼推進的粵澳合作、區域合作也在要求澳門人必須樹立更廣闊的眼界,立足澳門的同時著眼區域甚至是全國。而澳門人、尤其是專業人士要走出澳門進入區域大市場、參與區域內的競爭是需要“門票”的。這個門票就是專業資格認證。從公平的角度而言,要想在阻止外界人進入本地,但本地人又要走出去,根本就不可能。人才只有被允許自由流動,才能更好的發揮作用,對澳門來說也才能引入更多所需的人才實現長遠發展;澳門人也才有更多的出路可以選擇。

不可否認,在這一點上本澳需要做的工作還有很多。比之香港差的也不是一星半點。正因為如此,才不斷有有識之士呼籲本澳建立資格認證制度,以及加強與周邊地區的互認。而首要的就是與內地的資格互認和資格考試合作,據商務部早前的介紹,  “內地與港澳專業人士資格互認”作為內地與香港、澳門《關於建立更緊密經貿關係的安排》(CEPA)工作中的一項重要內容,自2003年9月啟動來,在建築領域,內地與香港陸續在房地產估價師、建築師、結構工程師、規劃師、造價工程師、監理工程師等6個專業領域簽署了資格互認協定;會計領域,財政部與香港特區政府簽署豁免協議,對已通過當地註冊會計師考試的人員在申請對方考試時,相互豁免“財務成本管理”和“審計”兩個考試科目;證券領域,中國證監會與香港證監會簽署了《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排—與證券及期貨人員資格有關的安排》。截至2007年底,內地共舉行了4次認可香港證券類專業資格的考試和6次認可香港期貨類專業資格的考試,香港分別有98人和9人取得了內地證券類從業資格和期貨類從業資格;法律領域,2004—2007年,港澳共有1301人次(香港1152人次,澳門149人次)報名參加國家司法考試,其中44人(香港41人,澳門3人)通過。此外,在保險領域、資訊技術領域、專業代理領域,內地與港澳的認證合作工作中也都是香港更為主動。至2010年,香港參加國家職業技能鑒定考生人數近8000人,獲證6300多人。而今年開始,粵港兩地正加強職業資格互認合作,目前正與香港研究推進“一試三證”,計畫年內在工業設計師、咖啡師先試。屆時,港人一次考試可獲“三證”,即國家職業資格證書、香港地區認證及國際權威認證等三證。毫無疑問,此舉將促進粵港兩地人才互認,便於港人北上發展。

或許,很多人仍會認為澳門人力資源短缺,不必“北上”發展。但是長遠來說,地少人多、資源短缺的澳門能否永遠滿足本地居民的良好就業?進入區域市場不單是社會經濟發展趨勢,更是未雨綢繆的長遠考慮。對此,本澳社會應當早做計畫,為澳人“走出去”多多創造條件方是真理。

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