善會閒置物業辦經濟型酒店或一舉多得

陳觀生

特區政府曾大力呼籲興建經濟型酒店,但是雷聲大雨點小。早前,酒店旅業商會會長陳志傑表示,澳門經濟型酒店面對博彩企業豪華酒店的競爭,風險相對較大,令投資者冷淡,寧願用土地興建利潤較高的房地產。陳志傑建議政府與慈善團體合作,利用慈善團體土地,給予一定優惠政策建設經濟型酒店。筆者認為,這個思路確實可取,並能做到一舉多得。

經濟型酒店雷聲大雨點小

近幾年來,社會有不少意見認為本澳應增建經濟型酒店。主要的理由是前幾年非法旅館暴增,原因不外乎正規酒店太貴,而正規旅店少之又少,2星級公寓僅28間,3星級公寓4間,2星級酒店12間。無法滿足年均約3000萬人次的遊客需求。雖然本澳已經通過法律打擊,但非法旅館仍屢禁不止,有人認為,某種意義上反映本澳廉價或經濟型客房仍有相當需求,自打擊非法旅館法律生效後,二至三星級酒店入住率大幅上升至8成,顯示旅客對經濟型酒店需求大。其次,本澳酒店客房價格昂貴,節假日酒店房價更高,此外,本澳旅遊業發展,吸引各種旅客來澳,但沒有適合的酒店配合低消費旅客,例如“背包族”旅客的住宿需要。有經濟型賓館稱,除了平日房價維持在500至600元外,每逢週五、六日房價也要約1,000元,十一黃金周等節假日房價更至少要1,600元,客房仍供不應求,但有旅客認為數百元房價才算經濟,令旅客縮短在本澳的逗留時間,部分旅客更因此光顧非法旅館。

因此,社會各界人士包括多名議員多次建議政府研究澳門發展經濟型酒店,認為若發展經濟型酒店,旅客平均逗留天數可望增加,亦有助中小企經營。促請當局加快審批興建二、三星級酒店的申請,適量增加本澳經濟型酒店和公寓。有團體亦指出,目前旅遊局只有11名稽查,目前檢控程式複雜漫長,打擊非法旅館“一拖經年”,長遠需增加經濟型酒店平衡供求解決。經濟型酒店通常是指二星級酒店及以下的賓館住宿場所,本澳共有46家,客房數目近1,500間。

澳門酒店業協會認同本澳缺乏各種包括星級及經濟型酒店房間,並建議按旅客需要作細緻規劃。協會會長楊振業稱,目前本澳2.2萬間旅館及酒店入住率高企,反映旅客對各類型酒店房需求殷切。旅行社協會副會長張志民建議,將舊區的低層樓宇改建成為經濟型酒店,增加供應,既活化舊區,同時可以杜絕非法旅館,張志民認為,經濟型酒店客房數量增加,有助增加旅客留澳過夜,又不會衝擊大酒店的客流量。

面對社會的聲音,行政長官崔世安稱,特區政府會提出傾斜性政策,支持建設主題公園,又會以公開競投土地的形式,支持設立中小型百貨大樓及經濟型酒店,補充澳門產業沒有的元素。崔世安稱,經過多代人的努力,澳門現時有良好的基礎向世界旅遊休閒中心邁進,需充分利用現有的旅遊資源,提升澳門的吸引力。

旅遊局也表示,積極配合特區政府施政方針,支持投資者興建經濟型酒店及公寓,逐步實現市場多元化。正與相關部門協調溝通,研究舊區小型建築物及土地的再利用,同時會定期檢討及完善打擊非法旅館的執法流程和成效。旅遊局去年稱,正處理18宗申請,政府會按消防、衛生、投資計劃等審批。旅遊局稱,會不斷與有興趣經營經濟型酒店的投資者聯繫,目前共4間經濟型酒店實際進入發牌程式,另有2間為擴建,合共可提供450多間客房。另外,旅遊局將收集本澳農曆新年期間的客房價格,並推行正式通報機制。今年9月,旅遊局稱現正處理5宗經濟型酒店的經營申請和1宗擴建申請,涉及的申請均為2星級酒店和旅館,提供7至100間客房不等。旅遊局又推出經濟型酒店網上訂房服務。首階段共有8家經濟型酒店提供網上訂房服務,客房總數超過500間,佔全澳同類客房3分1,短期內並可開始網上付費。

但對於經濟型酒店的發展,社會大多意見認為是雷聲大雨點小。一方面由於價格差距大,非法旅館仍然猖獗,由新口岸一帶“蔓延”至關閘及皇朝區。“租客”透過網上及電話預早“訂房”,較為隱蔽,價格由80元至200元不等,與酒店差距大,而假日期間本澳賓館訂價最平為每天600港元。因此,有建議政府透過立法訂定房價上限,以免在節假日期間被過分炒高房價。但旅遊當局多次表示,房價在自由市場下按供求釐定,加上本澳現時並無限價機制,酒店有權利自由釐定價錢,只要價錢不超過早前申報給旅遊局的最高價錢,則無抵觸法律。對於有否需要與酒店商討平衡價錢,旅遊局稱要視乎供求問題,局方亦有鼓勵酒店迎合市場要求。而旅遊局的客房價格通報機制在農曆新年前3日開始收集酒店價格,而且機制只於農曆新年期間運作數日。另一方面,投資經濟型酒店的利潤較低,風險高,故較少人投資,出現兩難局面。有議員曾批評連續兩年施政方針政府均欠缺發展經濟型酒店的取態,旅遊局回應稱,澳門有質素的酒店平均入住率在本年初時已超過80%,入住3星級酒店的入住率為60%,每天仍有500間空置客房,旅遊局表示有300間經濟型酒店的客房正等待發牌。旅遊業議會理事長胡景光認為經濟型酒店的房價不一定真正經濟,旺季時只是稍低於5星級酒店;但經濟型酒店分散於本澳各區,有助分流旅客及帶動舊區人流。而來澳旅客中約5成在澳“過夜”,平均留澳1.48晚,但5星級酒店平均入住2晚,反映不少旅客偏好5星級酒店。

本澳難容經濟型酒店?

中國經濟型酒店業在過去幾年發展非常蓬勃,至去年客房總數達981,712間。行業有投資少、入行門檻不高、營運成本低、資金回收快等特點,因此吸引大量資金流入。相反,澳門每年有數以千萬計遊客,卻沒有一家知名的經濟型連鎖酒店落戶,令人有些意外。有學者認為,在商言商,既然旅客有剛性需求,在澳門開設經濟型連鎖酒店如有豐厚利潤,早就有企業入場。澳門存在著經營經濟型酒店的大部分條件,如經濟較發達、遊客或流動人口多、區內交通方便、市政設施成熟等,唯一缺乏的是廉價土地。

澳門屬於微型經濟,卻是世界上人口密度最高的城市之一。根據一一年的統計數字,澳門每平方公里人口約為1.7萬人,香港為6.4千人,新加坡為7.3千人;澳門面積約30平方公里,是香港面積1,104平方公里的3%,是新加坡面積714平方公里的4.6%。在全國甚至世界其他大中城市,經濟型酒店可開到郊區或市內橫街。但澳門本島根本沒有市區和郊區之分,路勉強算郊區,又缺乏成熟生活配套。理想地皮難覓且價格昂貴,有地用來建商住樓宇一下子就賣光,既賺得多資金回收又快,當然沒有人興建經濟型酒店。

澳門各大博企擁有大量高檔酒店房間,目的是令賭客住得舒服、玩得開心。只要賭客流連忘返,博彩才是賺大錢的主業。在節假日和旺季時,博企旗下酒店房租被炒高到令人咋舌,甚至一房難求。淡季時,賭企可以本傷人,房租降價求售。

博彩業是“唔怕你精唔怕你呆,最怕你唔來”的生意,只要有足夠人氣,財源自然滾滾來。酒店部門即使虧本也不要緊,這是一個富有“澳門特色”的酒店業市場。隨著博企旗下酒店房間不斷落成,入住率日後會越見波動,各種優惠引客的招數層出不窮,房價的起落會相當大。

除此之外,對比旅遊當局提供的資料,筆者認為本澳仍有一種情況值得留意:大量遊客想找到適合自己消費水準的酒店旅館,但不知上哪兒去;同時,大量的非星級賓館酒店不知道上哪兒找這些客人。出現這種情況的主要原因,在於本澳缺乏本土型的連鎖經濟酒店品牌,經濟型酒店經營處於一盤散沙的狀態,各自為戰,更難與各大博企擁有大量高檔酒店競爭。其次,經濟型酒店專業化人才缺乏。相對于區域內外同行,澳門本土經濟型酒店的發展瓶頸是專業化人才短缺;在資金運作同等的條件和規模下,這個瓶頸不解決將是“致命的”。人才的欠缺主要是中小酒店經理人的欠缺,因為本澳培養的大部分酒店經理人都是為大酒店“訂做”的,而在專業的中小酒店管理方面,連教材都很少,抓緊培育和引進中小酒店經理人已是當務之急。第三,本土經濟型酒店要在競爭中取得優勢,必須要注意資金運營的改革,使其更加集團化、專業化,本澳在此方面可以說是空白一片。

善會閒置土地建經濟型酒店思路可取

有意見認為,平情而論,單靠市場無形之手的力量,難以吸引投資者在澳門經營經濟型酒店,也不可能成為本地行業的主流力量。然而,從整體佈局及活化本澳旅遊配套和資源而言,特區政府不能忽視旅客這方面的需求。因此,社會提出了發展本澳經濟型酒店的幾條思路。

一是對於本澳經濟型酒店發展缺乏的是廉價土地,社會人士提出,政府應研究舊區小型建築物及土地的再利用,推出新政策活化例如新馬路一帶空置多年的酒店等大型建築物,增添經濟型酒店。同時認為,舊區有不少空置破舊建築物,影響市容及存在安全隱患,當局可採取措施鼓勵業權人修葺或重建樓宇。或可考慮改建空置商場或舊式樓宇為經濟型酒店,並要注重品牌、不受酒店星級標準束縛、符合大眾消費水準。

大部分內地經濟型酒店,都是利用舊區的整幢建築物改建而成,設於住宅大廈中的也有,但一般有獨立門戶出入,不影響其他小業主和住戶。西歐很流行的Bed & Breakfast 旅舍,大多數由單幢住宅改建,一般只有10來個房間,屬家庭式經營。入住旅客會有一種回家的溫馨感覺,也有助於解決一些國民就業問題。在澳門居民集中的住宅大廈開設旅館當然不好,如有獨立門戶出入,政府不妨修訂法例加以規範,對小業主開設經濟型旅舍申請從寬處理。其實這應屬於扶助中小企政策範圍。

二是在“城規法”、“文遺法”和舊城改造的法律、制度和平臺上,加入政府扶持中小企發展經濟型酒店思維。政府要活化望德堂區,過去搞了很多花樣,成效不大,最主要是人氣不足,特別是晚上。區內一些有歐陸特色的房子,拆掉可惜,但使用率不高甚至長期空置,不如由政府出資修建為經濟型酒店,再交民間經營。

三是一些慈善機構如鏡湖、同善堂、仁慈堂、廟會等在舊城區擁有不少土地,按規定不能出售,現時幾乎荒廢,不如採取與政府、民間資金合