陳觀生

社會過去一直提倡增建公屋以紓緩房屋問題，社會認為樓市飛升除了因為供求失衡外，主要原因是外來炒家炒賣所致，故“澳人澳地”的想法應運而生，希望藉此壓制炒風，保障澳人使用本澳土地資源的權利。自有關議題被提出後，社會普遍認同，而特區政府亦順應社會上述的訴求，先後委託澳門大學澳門研究中心、澳門理工學院開展“澳人澳地”的可行性及操作模式，並將之易名為“澳門本地居民置業安居計劃”，以及正式推出文本諮詢公眾意見。政府初步將“置安居”定位為經屋與私樓間的補充措施，主要面向中上收入居民，以形成社屋、經屋、置安居及私樓的四層架構，各自面對不同群體，量力而選，有關諮詢本月初結束。

但是這個所謂的“置安居”計劃，被批評與「澳人澳地」的內涵相去甚遠，無論是親政府社團或者一向質疑政府政策的民主派，都認為“置安居”是個“四不像”。筆者認為，在本澳土地資源嚴重缺乏之下，推出一個爭奪公屋土地的“置安居”確實多此一舉，甚至連“澳人澳地”亦可能是紙上談兵。

置安居四不像飽受抨擊

近年樓價持續攀升，遠遠甩開居民購買力，加上公屋供不應求，催生了仿效“港人港地”的“澳人澳地”訴求。政府去年委託澳大、理工研究，並在此基礎上提出置安居計劃諮詢文本，文本指出，若實施置安居，應和社屋、經屋及私樓形成四個層面的供應環境。社屋面向弱勢，經屋面向中下收入者，置安居則針對中上收入人士，主要是超出經屋收入上限、但無能力買私樓者，以及有能力買經屋、但冀提升居住環境卻無力追上私樓售價升幅的人士。政府初步將計劃定位為經屋與私樓間的補充措施，對象為中上收人士，以形成社屋、經屋、置安居及私樓的四層架構，各自面對不同群體。相關諮詢於7月8日結束。

不過，置安居計畫似乎難以得到社會認同，無論是親政府社團如工聯、街總等，或者是一向質疑政府政策的新澳門學社等，對置安居計畫都有不少不同意見。總結起來主要有幾個方面。

一是計畫未能針對本澳房屋問題的核心，政府似乎是畫蛇添足。有分析指出，在政府的角度來理解，是希望透過相應政策，扶助不合資格申請經屋的中上收人士購買屋買，達致安居樂業的狀態。然而，樓市之炒風盛行源於投資性的資金，按照市場經濟的角度，盈餘的資金往往會被投放在可逐利的市場之中，故部分擁有剩餘資金的人，他們置業未必是為了安居，而是作為一種投資策略，特別是外來的炒家。正因如此，社會過去一直提倡增建公屋以紓緩房屋問題。社會認為樓市飛升除了因為供求失衡外，主要原因是外來炒家炒賣所致，故“澳人澳地”的想法應運而生，希望藉此壓制炒風，保障澳人使用本澳土地資源的權利。由此可見，市民期望政府做的是，增建經屋讓居民買得起樓，更重要是調控市場，壓抑炒風，希望政府未來批地予發展商時，訂明只準售予本地居民，這是設想的核心。

二是置安居計畫與公屋爭奪土地資源，只會令社會出現更多無謂爭議! 工聯認為，“置安居”計劃被定位為公屋政策補充，更明言會與公屋爭奪土地資源，一旦推行“置安居”計劃，在土地緊絀的客觀條件制約下，多一間“置安居”，就要少一間公屋，不單態度曖昧，亦反映政府無足夠決心解決澳人的住屋問題。沒有新增土地資源下要推出“置安居”，只會令社會出現更多無謂爭議!

三是置安居與公屋之間關係模糊，存在誤導。議員吳國昌認為，文本亦沒有說明「置安居」等新類型房屋計劃是否屬於公屋，令居民誤以為公屋只包括社屋及經屋，令到要求填海新城的公屋比例會嚴重偏低。

四是「置安居計劃」與「澳人澳地」完全是風馬牛不相及的兩回事，把一個房屋政策誤導成為未來的土地政策，根本就是一個「陷阱」。議員關翠杏認為，「澳人澳地」是一個新的土地使用政策，是因應澳門土地資源緊缺的情況下，採取的一個特定措施。「置安居」只是一個房屋發展計劃，而且，現時澳門土地資源緊缺，政府現階段無必要，亦都不應該分散資源以及能力，推出這個計劃。

因此，有分析指，政府推出的置安居計畫是捨本逐末，不去研究如何改變私樓與公屋二八的比例，又或者開徵持有多個住宅物業者的稅項的可行性，卻造出個「四不像」來，不僅拉遠社、經屋比例，違反社屋為主，經屋為輔的房策方向。更甚者，諮詢本文中已明確指出，由於澳門有嚴峻的土地資源壓力，有關政策的實施，勢必影響弱勢家庭租住或購置經屋的機會，間接用不同類別的樓宇來標籤弱勢，加劇社會分化，計劃的推出無疑是多此一舉。並且當局拋棄社會關注的“澳人澳地”之名，創造出一個莫名其妙的“置安居”出來，純屬政治上的幼稚。

澳人澳地核心是土地供應

經濟學認為，推動房價的長期因素，其中最主要的大致包括：經濟增長、利率、土地供應、人口流動以及城市格局。其中經濟增長和利率可以算是影響房價的宏觀因素。地方土地供應、人口流動以及城市格局是影響房價的區域條件。

就本澳來說，房價的普遍性上漲大概開始於2002年。房價上漲宏觀方面因素及主要動力一是經濟持續增長帶來的收入和財富增加，在經濟高速發展的背景下，房價上漲有了最基本的驅動力；二是低利率帶來的置業興旺，受環球金融影響，本澳利率極低，現時房貸利率不到3%，在按揭低息的政策下，購房者貸款的熱情被大大鼓勵了。如果考慮到過去幾年多數年份有著不小的通貨膨脹率，購房者實際享受的是近乎零甚至是負的利息，而相應引發的購房熱情也就可以理解了。

在區域條件方面，首先看土地供應的影響。澳門是一個很小的城市，佔地29.5平方公里。土地不足，領域細小，乃澳門房屋問題的根源，經濟起飛前，土地發展商主要將其擁有之土地作住宅用途，有的興建私人屋苑，有的與政府合資興建經濟房屋。但自回歸以後已經幾乎沒有新發展商再願意跟政府合作興建經濟房屋，隨著需求日漸增加，出現供不應求的現象。特別二零零二年賭權開放後，外資博彩企業(尤其是美國拉斯維加斯的博彩企業)開始投放資金，向政府買地興建賭場及酒店，以配合澳門政府的「賭城發展計劃」，而政府對博彩業採取傾斜政策，亦改變了土地規劃及發展模式。以致政府本身亦無土地儲備，有官員曾抱怨“萬九公屋”最難的就是尋找土地，後來還是靠幾次回收土地才勉強解決問題。結果，樓宇供應減少，需求增加，樓價不斷飆升。樓價上升，意味著置業的難度有所提升，尤其是對於澳門收入較低的人士的影響較大。外地勞工亦加強對出租屋的需求，令租金有上升的趨勢。另外，炒樓風氣旺盛，不少單位只作為投資工具。其次，人口流入是影響樓市需求方面的重要因素。一個人去到一個城市居住和生活，很大程度上代表著他對那個地方的偏好。一個人口持續流入的城市是興旺的象徵，反之人口持續流出的城市，則容易缺乏就業機會和商業市場，未來發展堪憂。澳門人口近年快速增長，令房屋問題越來越嚴重。根據二零零九年人口普查，澳門擁有約五十五萬之人口，平均人口密度高達每平方公里18,568人(因路環人口稀少，故實際數字可能更高)，為世界上人口密度最高的區域。人口上升的主要原因，是因為經濟蓬勃，吸引了大量投資移民為尋找工作而來澳定居。其三，城市的產業結構是另一個容易被忽視的因素。本澳以博彩旅遊業為主的服務業，一方面作為第三產業的服務業，更為依賴人的作用，另一方面大量旅客的到來也帶動了強勁的消費。這同時提高了本澳對房產的需求和負擔能力。

上述因素中，經濟增長、利率、人口流動以及城市格局都可能產生變化，只有土地供應局限於本澳地理位置，難以得到改善。有學者指出，澳門是一個極之微小的經濟體系，土地資源十分缺乏，加上面對全球量化寬鬆的資金流動進入澳門，以及房屋供應極之有限的情況下。本澳極之需要建立一個「防波堤」，「安全島」，這就是澳人澳地，本澳的土地資源不能夠永遠落在非澳門居民手上，「澳人澳地」政策是對本地居民最大的保障。因為現行經屋制度，只要一過十六年禁售期後，經屋同樣可能流入非澳門居民的炒賣市場。「澳人澳地」政策與現行經屋制度最大的差異是，房屋只在澳門人市場內流轉。從這個角度來看，澳人澳地的核心是土地供應政策。

澳人澳地模式暫缺共識

按照澳門大學澳門研究中心發布「澳人澳地」研究報告，針對所謂「澳門本地的夾心階層」建議三種模式供公眾討論。這些模式分別是「經屋升級」版、「協助永久居民家庭自置居所」版及參照「港人港地」方法，三方的推手者完全不同，分別是政府、政府+發展商和發展商主導執行。

「經濟房屋升級模式」是參照現行經屋的做法，由澳門特區政府負責建造，所有單位由政府有關部門負責處理及銷售，銷售價格由政府主導，與購買者的負擔能力掛鉤。首次銷售限制中，購買者資格必須是年滿十八歲及澳門特別行政區永久性居民，首次置業，在某一時間內未擁有自置居所，須以家庭為申請單位；由於針對群體不同，一些如收入和資產限制相對放寬；單位面積與現時經屋相若或稍大；禁售期為7-10年，轉讓時須補價，轉讓對象只限隨機抽中的澳門永久性居民；曾購買經屋，受惠於四厘利息補貼計劃或自置居所支援計劃者(含曾一次性享受「澳人澳地」政策優惠者)均不可購買。

「協助澳門永久居民家庭自置居所模式」是基於「夾心階層」的資產特徵和居住需要，在政府扶持的經濟房屋與完全市場化的私人樓宇之間提供的適當價位的住房產品供給，其目的是主要協助首期不足的澳門永久居民家庭「上樓」，且未來只可在澳門永久居民間轉讓。其發展模式是可以政府自建自售或政府賣地私人企業於限定合同條款(包括單位設計、數目、興建和銷售)執行。建議其銷售價格由政府主導，以市場價格為本並給予20%-30%折扣；從鼓勵居民向上流動考慮，收入及資產不設限制；限售對象與上項計劃一樣；轉售對象限制跟上項計劃一樣；禁售期可減少到5年-8年；可以輔以適度的財政支援措施，如放寬銀行貸款比例限制、減免稅賦措施等，且其轉售時無需補價。筆者認為，政府提出的置安居計劃與此相似。