陳觀生

據本地葡文傳媒日前報道，國際貨幣基金組織(IMF)的報告，提到本澳房地產市場出現過熱的現象，威脅本澳的財政穩定。國際貨幣基金組織指本澳房地產市場出現泡沫，樓價太高。樓市泡沫對社會經濟的影響極大，香港特區在1998年亞洲金融風暴後到2003年樓市泡沫爆破產生的衝擊，令人記憶猶新，對社會經濟及政治的影響至今仍在。澳門特區也曾受到衝擊，並出臺了救市措施，本澳部分居民亦曾深有感受。本澳樓市價格已經超過香港，歷史或者有驚人的相似，現時本澳樓市的情況與當年香港樓市泡沫時期有許多相似之處。IMF的報告也證實了現時本澳樓市存在泡沫，特區政府及澳門居民應對此有所警惕，但願未來幾年本澳樓市不會出現需要救市的訴求。

本澳樓市現泡沫前跡象

筆者近日拜讀了《香港特區十年史》，發現香港樓市泡沫爆破前，對比本澳現時的狀況，竟有幾分相似。

首先，樓市炒風炙熱。金融風暴前的炒風，大約是香港主權移交前九個月（九六年秋季）開始的。其時樓價已在不斷攀升，但升幅仍「勉強可以接受」，只是重回數年前的頂峰而已。炒風從豪宅蔓延到中小型的普通單位，樓價如火箭般飆升，大大影響尋常家庭的置業計劃。

同樣地，本澳回歸後十多年，總體經濟環境一年比一年好，因經濟列車高速運行，衍生通脹和貨幣貶值，樓價每年升近40%，工薪階層特別年輕一族置業難社會矛盾突出。

在炒風帶動下，很多人認為地產業是“搵快錢”行業，吸引不少人入行，地產業令不少人富起來的故事在社會傳播，令更多人投身其中，甚至產生了不勞而獲的社會情緒。

其次，炒賣花樣百出，盡顯瘋狂。當年香港樓市炒賣的方式百樣，發明瞭瞬間轉售單位的“摩貨”炒賣，以及出現「炒籌」現象，除此之外，投機者還「發明」了藉空殼公司去炒樓，以逃避印花稅的「詭計」。

本澳出現的樓花炒賣亦是異曲同工。有本澳業界指，政府新《樓花法》出臺後，可以銷售樓花盤較少，新盤供應緊，今年可供應住宅單位不超過3,000個，但市場需求估計超過供應量一倍多，供求之間矛盾令樓價持續“乾升”，可能加劇炒賣樓花，現時市場已經難覓一手樓花，可見炒賣之劇烈。

第三，炒風熾熱，地產商亦隨之起舞，多次高價拍賣地皮。香港當年更鬧出一件事，一位名不經傳的婦人在當時土地拍賣裡，面不改容地參與競投，並以高價奪走地皮。及後官員才發現她原是神經失常的普通市民，根本無錢買地，使該塊土地要重新拍賣。拍賣流產後不久，首輪金融風暴便抵達香港，股市大瀉，樓市跟著崩潰，給搶走地皮的地產商竟因此倖免，不然就做了冤大頭。

再看本澳，地產商推出的豪宅住宅傾向小型單位，迎合年輕上車一族及境外人士需要，單位元面積小，價碼相對較細，買家較易消化，豪宅市場樓價竟因此仍不斷攀升。

第四，政府針對樓市推出不少調控政策，然而樓價依然有升無跌。面對樓價高企，市民置業困難，香港特區政府當年推出了多項措施，除了在稅收、土地拍賣等加強力度之外，推出了當時“順應民意”之後被千夫所指的“八萬五”計畫。

澳門特區政府近幾年為了壓抑樓價，亦推出了不少措施，包括“劉十招”，制定了特別印花稅，推出了新樓花法，以及大量興建公屋。而自特別印花稅實施後，市場掀起一股用家“趕上車”熱潮，推動中低端住宅價格顯著上升，樓價直到目前還是有升無跌，部分樓價甚至已經超過香港，成為區域內樓價最高的城市。

有港資地產集團指出，雖然今年本澳首季物業成交宗數大跌，但澳門人對高端物業購買力相當充裕，早前皇朝區有大型新樓花推出，銷售情況理想，相信市場對投資高質素樓盤需求殷切；業界現時將600萬至1,200萬的樓宇定為中檔水準，這類物業近2年已累積較大升幅，對買樓自住人士有較大壓力；二手樓市場，業主普遍封盤。集團相信，樓市資金開始流向舖位、寫字樓和工業大廈，甚至海外物業市場，商鋪成交量按年上升4成，成交金額增近1倍；有香港數天內沽清的商場項目，本澳買家佔了1成半。

第五，在炒風之下，除了炒樓，各種物件都成了炒賣物件。在泡沫經濟下，一九九七年的香港人要多瘋狂有多瘋狂。有閒錢的人在樓市和股市中競逐暴利，甚至向紅酒打主意，炒賣一番。小市民則趁著「回歸熱」，搜購和收藏象徵英國殖民統治的大大小小物件，鑄上女皇頭或因慶賀回歸而鑄有特別圖案的硬幣，也給全民收藏起來，鬧錢幣荒，最終人們連舊款的地鐵車票也不放過，扣住不放。即使沒有參與炒賣的普羅大眾，亦連續數月守候電視機前，天天「追擊」「睇真Ｄ」（看真點）粵劇名伶新馬師曾（鄧永祥）臨終和死後，其家人及親友「表演」搶奪遺產的「真人騷」。中小學生則爭著玩日本的「他媽哥池」（Tamagotchi），一塊兒在上課時偷偷飼養「電子雞」，懶理老師在授課。從九六年九月計起的秋冬春夏，整個社會好不熱鬧，是香港史上最荒誕的一年，彷彿印證西方老大掉牙的一句話：「上帝要你滅亡，必先使你瘋狂。」

澳門社會近年在炒賣物件上也不遑多讓，除了炒賣住宅，車位、寫字樓、工業大夏等炒賣更烈，其他物件如生肖鈔的炒賣現時仍是市民關注熱點，政府被迫要求銀行採取辦法令市民人人有份，等等。

本澳或重演“八萬五”悲劇？

現時本澳社會意見認為，特區政府堅持“居有其所，安居樂業”方針，但高樓價、公屋供不應求長期困擾居民。“萬九公屋”慘變“慢久公屋”，拖累“萬九後”，去年重啟的經屋和社屋申請亦群情洶湧，在擔心冇屋住的預期下，經屋出現4.2萬個申請個案，資源錯配問題一籮籮。

面對私人市場樓價高企、經屋4.2萬個申請個案，無殼蝸牛續望樓興嘆。社會及政府基本共識，樓價每年以倍數上升非常不正常，樓價的確過高，脫離一般居民的購買力。為回應社會訴求，特區政府早前宣佈，計劃調整新城A區規劃，以住房用途為主，其中公屋單位占大部分，估計新城A區可提供約28,000戶公屋，私人房屋約4,000戶。

回想當年，香港特區政府剛剛成立，面對樓價高企的問題，候任特首董建華提出了「八萬五」建屋宏圖。今天「八萬五」在香港已等同中國大陸的大躍進，代表不按實際情況、「超英趕美」式的浮誇假大空政策。但分析當年推出政策的起因，仍有一定的借鑒意義。

早在一九八七年，港英政府制定涵蓋到二ＯＯ一年的「長遠房屋策略」，為往後十多年定下政策方向。到了九十年代中，「長遠房屋策略」作中期檢討，將前瞻時間延伸到Ｏ六年，還發展了一套推斷房屋需求的計算模式。按照電腦的推算，從九五／九六年計起的六個年頭，每年平均有五萬四千個公營房屋和三萬一千個私人住宅的房屋需求，兩者加起來恰好是八萬五千個單位。

當時每年房屋供應只有五萬多個，遠遠落後電腦推算的「八萬五」需求，意即足足四成的住屋需求未能滿足。一九九七年一月，正值樓市泡沫期的港英政府發表《長遠房屋策略評議諮詢文件》，再次提出未來十年房屋需求將高達八萬個。其時社會沒有多少人懷疑政府有否高估需求，輿論只是關注政府有否足夠土地，去滿足如此龐大的住屋需求，並質疑政府無法一下子大增建屋數量五成。新特首董建華上任後，誓言要在未來十年解決多年來無法滿足的龐大住屋需求，大增建屋數量至「八萬五」，以示打擊樓價的決心。他還定下十年後市民置業的比率，由五成激增至七成，好使大眾「安居樂業」。

今日再來分析「八萬五」計畫，對本澳房屋政策仍有警示作用。

首先，社會面對樓價高企，形成對住屋的恐慌性需求。本澳目前經屋4.2萬個申請個案裡面，相當多是一人家團申請，居民“人人有份”的心理期待表露無遺，甚至有些相當富裕的家庭，也讓本來居住於豪宅的子女獨立出來申請經屋。

其次，政治需要令政策脫離現實。當年董建華提出「八萬五」計畫時，得到建制派民主派的普遍認同，但豈料一、兩年後，大批政客和輿論見風轉舵，一股腦兒把「八萬五」描繪為樓市崩潰的原因，然後厚著臉皮推諉於董建華身上，完全忘記他們皆曾舉腳贊成董建華「摧殘」樓市。

董建華提出「八萬五」計畫不久，遇到香港樓市大跌。「始作俑者」梁振英固然力撐到底，勸勉市民和地產商不用擔心建屋量過多，經濟學者雷鼎鳴在特區政府毅然決定暫停賣地九個月時，依舊贊成「八萬五」計劃，因為計劃「完全合乎自由經濟體系」。與此同時，不單自由黨主席李鵬飛替董建華辯護，說「八萬五」並非跌市元兇，減少建屋量亦無補於事，民主黨的李永達同樣為「八萬五」護航，反對政府停止賣地以穩住樓價－－畢竟樓價雖大跌了四成，卻只不過回到第二輪炒風前的水準。李永達甚至說彭定康年代已有「八萬一」計劃但沒有執行，故此董建華的建屋目標不算多，人們責難「八萬五」導致樓市大跌，只不過是一些人「在逆境中尋找原因洩憤」而已（梁振英、雷鼎鳴、李鵬飛和李永達之言均見於九八年六月中的《明報》）。

對比這種情況，本澳亦有不少政治人物極力要求政府解決居民住屋問題，對公屋數量層層加碼。特區政府宣佈調整新城A區規劃，大大增加公屋數量，有學者指出可能是基於政治壓力的考慮。

其三，對經濟變化社會發展形勢估計錯誤。當年香港在經濟仍處於高速增長期，樓市處於泡沫期推出政策，未有把握房屋需求數量變化，硬性規定長達十年的建屋數量，當環境突變時便墮進自設的陷阱，進退失據。事實上，電腦推算出「八萬五」需求的時候，經濟仍處於高速增長期，結果金融風暴後經濟逆轉，來自「樓換樓」和投資保值的兩類置業需求幾近絕跡，樓宇需求在經濟不景下大減。至於人口增長速度，也較原先估計緩慢得多。根據一九九六年公佈的《全港發展策略檢討》，預計二Ｏ一一年人口可高達八百一十萬，於是電腦便按照此數目而推算出「八萬五」需求，結果真實人口遲至Ｏ九年才勉強突七百萬。

回看本澳，有關部門根據統計局的數據，因應2007、2008及2009年的人口變化調整，預測澳門人口由2009年底至2020年，將增加15至20.7萬