博言

對於寸土寸金本澳而言，土地比任何事物都珍貴，並且隨著人口不斷增加及城區不斷擴展，土地更加珍貴及稀有，為瞭解決土地不足的問題，唯有填海才能解決燃眉之需，可幸的是中央政府看到本澳的不足而特批填海造地，為本澳未來城市發展解決不足之處。然而，對於所增加的填海地，社會出現不同的期望及建議，普遍居民都希望特區政府能合理利於即將填成的土地，更甚至有居民擔心新填海土地會如離島金光大道一樣都給予博彩公司發展綜合專案或給予地產商興建豪宅，而提出“澳人澳地”的概念，好好利用填海之地興建更多的公共設施與公共房屋。

眾所周知，在2012年，國務院同意澳門特區填海造地361.65公頃，用以建設澳門新城區，並要求澳門在填海過程中跟進管理，加強保護周邊環境，充分發揮新城區的建設作用。澳門擬填海的地方，分為A、B、C、D、E，一共5大塊。其中A區面積最大，且靠近珠海拱北。按計劃，澳門新城區於2020年正式使用，全部填海工作則會爭取5年內完成。特區政府計畫調整新城A區規劃，以住房用途為主，估計新城A區可提供約28000戶公屋，比先前的規劃新增了10000戶，私人房屋只有約4000戶。新城A區土地面積138公頃，興建的公屋考慮以2房1廳為主，每個單位建築面積約89平方米，以每單位3人入住計算，人口容量將為7萬人，新城A區的土地容積率將低於現時的私人房屋，容積率定為8倍建築面積，低於包括豪宅在內的私人樓宇。首批經屋預計最快可於2019年年底接受預購，2022年、2023年建成。

本澳土地資源稀缺，市場對土地利用尤為關注。普遍的居民都關注將來的五幅填海土地，更多的原因就是本澳樓市過高，一般居民或家庭是難以買樓或上樓的，唯一期望就是上述所言的，期望特區政府能將中央政府這份“厚愛”好好利用，為民所需，為民所用，興建更多的公共房屋。同時，我們都知道，“居有其所、安居樂業”一直是政府房策的基本目標，也是施政重中之中。近年提出了長效機制，過去數月分別從增加供應、遏止投機及完善市場運作方面採取了一系列具體措施。但隨著人口持續增長、人口老化，房屋需求不斷增加及多元化。政府看到樓價、租金倍升，嚴重脫離居民的購買力，對年輕一代造成巨大壓力，看不到出路，缺乏信心。房屋問題的核心是土地及未來房屋供應的信心問題。這樣的願望並沒有令居民失望，特區政府日前就公佈，決定新城填海A區新規劃概念方案，將部份商業用地改為住宅用途，使原規劃草案容納5.4萬人、興建1.8萬個兩房住宅單位；大幅增加至3.2萬個住宅單位，當中2.8萬個定為公屋單位，估計可容納人口9.6萬人。並且，首批公屋會爭取最快在2019年底按照經屋法預售。如此的好消息發佈之後，令到廣大居民讚揚不己。

其實，在澳門的土地緊絀之際，常被成為推諉公屋無法如期完成，甚至無法有足夠公屋供應的理由。可是，近幾年來，路城逾百萬平方米的土地以低價批予各大博企不消說，連填海新城，這片在二零零九年已由中央正式批准的填海土地，至今五年，卻連土地還未能填出來。人們只見到填海新城的規劃一次又一次的諮詢，沒完沒了，也不知到何時何方能落實興建更多的住屋以解決市民所急需。所以，對這次由特首作出政治決定，將填海新城Ａ區的住宅單位從原來的一萬八千個增至三萬二千個，其中有二萬八千個是公屋單位。這項果斷決定，讓填海新城不至繼續陷在諮詢的泥沼中，相信這是社會普遍所認同的。

據瞭解，未來五幅土地的規劃都有其的計畫，A區將成重要門戶，有研究團隊因應五幅填海地的地理位置、面積、周邊環境，以及制約因素的不同，認為新城各區應扮演不同的城市角色，對每區提出三個不同發展方向。以位處澳門半島以東的A區，日後將是港珠澳大橋進入澳門的要道，將成為澳門重要門戶，面積約138公頃，為五區中最大。但由於部分區域受航空高度限制，有研究團隊建議A區宜分區發展具特色的、宜居宜遊的多元城功能，包括要突顯城市門戶形象，佈置海濱公共綠地、文康體設施；或配以教育、衛生、康體等社會設施，形成商住的鄰裏組團，並建議外港灣區通過景觀岸線優化，將A區與本島有機聯繫成一個景觀整體，發展休閒文化灣區。位處澳門半島以南，毗鄰南灣湖和新口岸兩個主要商住區的填海B區，面積約47公頃，團隊認為宜延續市中心的公共設施服務及文化、商業功能，並打造全新城市形象。在發展方向上，建議要配置公共建築用地，為優化澳門整體公共服務提供基本用地預留，以及延續和強化由科學館、文化中心至觀音像沿岸的公共性。另一方面亦要預留多元產業區，配合南灣湖一帶，配置商住用地，形成功能完整的濱水商住社區；或整體優化澳門公共服務體系，沿岸儘量留設較充足的海濱公園空間，並在門戶位置預留適量公共建築和海濱公園用地。

另外，位於仔的C、D區，面積分別33和59公頃，與仔沿岸有百米水帶分離，但受到小潭山航空導航儀及航空役權等高度限制，研究團隊認為宜發展公共配套設施完善的濱水生態社區，塑造山海城市特色，並保留山海生態廊道，以改善沿岸整體城市景觀等。建議方向認為要預留適量多元產業用地，發揮緊鄰珠海十字門商務區的優勢，以回應區域協同發展的需要，並充分發揮濱水資源，建設配套設施較完善的社區；或進行適度開發，功能以混合居住社區為主，建設配套設施較完善的社區。E區地處仔北角，毗鄰澳門國際機場及仔客運碼頭，面積達73公頃，同樣受到民航高度限制，及面對飛航噪音等，周邊環境受制約，團隊建議將該區發展成為濱水門戶示範區，及基礎設施樞紐拓展區。在方向上建議要滿足澳門城市門戶發展需要的交通樞紐、市政基礎設施等用地需求。結合濱水資源與區位交通條件，適量佈局多元產業用地，公共服務設施用地等，及留設較少海濱綠地與公園；或以集約方式促成交通、市政基礎設施的複合佈局，明確預留重要生態地與景觀走廊，在景觀顯著位置佈置公共服務設施等；另一發展方向認為要利用澳門國際空港、北安碼頭資源，並結合北安區更新，形成多元產業綜合服務區，塑造澳門南部門戶標誌性綠地。

目前港珠澳大橋人工島已浮出海面，其北面通道直連珠海拱北，南邊將設一條專線，橫穿澳門填海區A區之後，再直通澳門半島。新城填海A區大變身，其餘四區暫不受影響，初步評估，未來五區約有五萬六千個單位，可容納十七萬人生活。A區或有新的“夾心屋”應市。行政會發言人梁慶庭日前也證實了一點就是，特區政府正積極找地建屋，將編制及公佈中長期的公屋供應規劃。他並強調政府有決心及誠意解決住屋問題，短期內將明確加大公屋的土地供應量、儲備量，並以各種方式增加土地及房屋供應，減低市民的憂慮，協助居民安居樂業和為澳門可持續發展創造條件。崔世安決定在土地供應和利用方面加大對民生的投入，特別是增加公屋供應量以解決居民的住屋問題，希望公眾能夠感受到其解決房屋問題的誠意。政府絕對有決心和誠意，充分利用新城土地及收回的閒置土地，優先發展公共房屋等民生之用。

本澳土地缺乏，目前的土地供應主要來自新城區和收回閒置土地。對於閒置土地，當局日前指，政府堅持既定的方針和程式去處理，收一幅、規劃一幅的原則不變。目前已宣告批給失效的二十多幅閒置土地，一旦收回將優先撥作公屋土地儲備。在明確公屋土地資源前提下，政府將因應土地資源、人口及房地產市場的變化，在廣泛聽取社會意見後，編制及公佈公屋中長期的供應規劃。同時將積極推動舊區重整，改善居民的居住環境及增加房屋供應。另一方面，中央已啟動研究將習慣水域的管治權授予特區政府，同時有機會向橫琴租借更多土地，未來可供澳門整體發展的土地有望進一步增加；政府也將透過區域合作，提升通關便利及交通便利，共建優質生活圈，為居民提供更多的住房選擇。強調政府無意在橫琴建公屋，也不會推人上內地。有議員認為，回收閒置土地，其難處在於回收地未必集中，其面積、地點及周邊配套未必一定適合建公屋，同時收地會遇到司法訴訟，政府未能掌握土地數量、房屋建成時間等。另見縫插針式的公屋興建只是權宜之計，不是政府的最佳選擇，但礙於土地缺乏問題，一直無辦法做大規模房屋規劃。相信隨著上述一系列工作，日後可供澳門發展的土地將不再局限於五幅新城填海地。

有地產總認為，現時本澳住宅單位數目23萬，A區規劃1.8萬個單位，佔比8%。倘一五年完成填海，再要規劃、施工，估計最快二○二○年才可落成。約十年後才可以入住，即平均每年增約1,000多個單位。按照現時住宅單位數目計劃，年均增不足1%。澳門人口年均升幅亦不足1%，相信對市場不會形成衝擊，有助紓緩供求關係。至於當中將有“澳人澳地”，他提到，政府將完成“萬九”公屋政策，“後萬九”當前公佈有數千單位。如果“澳人澳地”形式與經屋雷同，建議比例可佔五成，即九千個單位，連同“後萬九”數千單位，有萬多個住宅單位推出，可視為萬九公屋政策的延伸。如果“澳人澳地”屬於私人項目，限制澳門人購買，萬八單位全屬“澳人澳地”亦適合。填海土地需要近十年才可落成，政府現時擁有廿八幅閒置土地，應盡快作好規劃用途。他認為，政府應適時公開拍賣土地，但需要注意的是，政府切忌少量推出土地，畢竟本澳除了九○年代、○八年兩次公開競投土地外，便無正式公開拍賣。所以五年後的今天，如果祇推出一幅土地，可能有推高樓市的後遺症。若持續推出多幅土地，市場便會適應，因應增加的數量調節，樓價不會飆升。建議政府把握該區作為舊區重建的遷移地，把舊城區居民遷往A區，相信居民不會抗拒住新樓，政府亦可改造舊區。

至於區內將包括“澳人澳地”，筆者也認同的一點就是，政府應謹慎制訂比例。因為是七年後落成的項目，屆時經濟環境難以預測。現時已逐漸步向加息週期，對樓市影響仍要細心觀察，未來樓市需求可能會重新調整，建議政府因應實際情況推出。倘五年後經濟依然暢旺，可全數推出，若不幸經濟回調，應重新部署。展望未來本澳人口