陳觀生

傳媒近日報導，樓市持續下跌，除了博彩收入連續十五個月下挫，內地、香港股市近月屢次發生股災，樓市受“內憂外困”影響。地產業者表示，現時處於樓市“黑暗期”，短期內能否好轉要視乎賭收是否跌停，以及政府會否就樓市措施鬆綁或推出振興經濟措施，不然樓市可能仍會再跌一年。這些主要是本地因素，但近年來本澳樓市與周邊地區互動逐漸頻繁，相互影響增大。近期內地樓市頻頻提出去庫存政策，產生了冰火兩極的樓市狀態，一線城市繼續向上，而三四線城市承受較大下挫壓力。近年逐漸對內地客源產生依賴的本澳樓市，特別是豪宅市場，其探底之日，或者還看內地樓市去庫存政策發揮作用之時。

樓價“跳水”樓市進“黑暗期”

本澳房地產業界近日紛紛籍春茗之時，向傳媒表達了對本澳樓市的看法。

澳門地產業總商會會長鍾小健表示，去年樓價自高位回落四成，豪宅更跌逾五成，整個樓市跌得急又快。樓市辛苦，業界也辛苦。今年樓價止跌機會大，因部分住宅呎價約五千元，再跌一千元，跌至四千元，與珠海樓海差不多。且豪宅呎價大跌，更有呎價六千多元，再跌空間有限。他指，澳門居民存款有逾四千億，購買力仍在，但跌市下買家觀望，加上博彩業放緩，外圍環境不景，且本澳有樓市宏調措施及樓按指引，均影響買家入市意慾。如在樓按指引下，買家首期大增，造成供樓不難首期難現象，影響用家上樓；投資者則要壯士斷臂，在樓市、股市套現。鍾小健稱，未來三個月樓市仍會停滯，下半年估計會好轉。首先是博彩業止跌，其次是內地貨幣政策量化，並放寬內地樓市限制。珠海樓價上月回升兩成，當中多數購買力來自澳門，相信澳門樓市長遠不可能落後於珠海、深圳，預期本澳樓價在跌停的最低位會回升5%，但要視乎本地政策及整體環境。

房地產聯合商會會長吳在權表示，樓價最高峰時曾有不健康現象，及後賭收回落，樓市步入調整期，去年樓價跌三至四成，按實用面積計算，去年全年平均每平方米價格八萬多元，至於第四季平均每平方米價格七萬多元。以建築面積計，平均呎價約五千四百元。

吳在權指，展望今年經濟狀況，博彩業最高峰時月賭收三百多億，但並非正常，近月來賭收約一百六十至一百八十億元，亦是較合理水準。今年至二○年，可建成住宅數量僅一萬五、六千個，年均祇有二千多個新供應單位。在供需因素下，加上經濟漸向好，樓市不會太差。祇是調整期下，中小企各方面因素都處於困難。

吳在權認為，市場波動下，去年樓市成交量每月不到五百宗，政府沒有推出扶助措施，令社會產生很多困難及怨言，尤其很多居民需要改善居住環境。他認為，政府可因應建築面積，如每呎不超出一定呎價的單位，幫助居民“上樓”，解決居民居住問題，又可釋放社會怨氣。

吳在權指出，澳門土地資源短缺，建築成本與人工每呎成本價約四、五千元。本澳樓價若在五至六千元水準，屬可接受水準，部分舊樓甚至已低於該水準。他認為，今年樓價和交投仍有下調空間，但空間不會很大，主因地價和建築成本、供需因素，已欠缺條件再下調。雖然仍有部分居民未有能力置業，但全澳居民存款近五千億元，樓市縱有回落，大跌機會較微，估計交易量和成交價都會下跌。

房地產業界基本一致的看法是，首先，倘再未有利好消息，樓價下跌是必然，現時正處樓市“黑暗期”。樓價下跌維持半年或一年，視乎政府政策。因澳門現時“內外夾攻”，外圍不景氣，內地經濟仍處於下滑浪潮；本地經濟不理想，賭收已經連續十五個月下跌，客源轉移至菲律賓、新加坡、越南。倘若澳門政策吸引，客源自然會回流。其次，現階段仍未至於出現恐慌性拋售，因為很多澳門人都較有實力，持貨能力較強。過去空置率高，容易出現恐慌性拋售，現時空置率不高，祇是租賃市場較弱，未必會恐慌性拋售。第三，樓價已下跌不少，後市會否再跌很視乎博彩收入。澳門經濟命脈主要倚靠博彩業，這十五個月已目睹博彩業不理想，直接影響各行各業。倘若政府不出手，樓市會繼續“陰乾”，如果賭收持續下跌，博企要緊縮開支就可能會裁員，屆時樓市難保會出現恐慌性拋售。第四，樓市已處調整期，政府很應該撤銷所有調控措施。澳門土地資源有限，每年供應量亦不多，所以有支撐能力。樓市去年已從高位回落三成，基本已喘定。如果賭收再跌、股市不理想，樓價仍可能會下跌，政府應適時“撤辣”。不過，運輸工務司司長羅立文表示，暫時無意修改法律，即無意撤“辣招”。至於未來會否調整，要視乎具體情況。羅立文表示，暫時無意向修改樓花法等條例，無意撤“辣招”。社會關注樓價持續下跌，會否不健康？他表示會“一直行一直睇”。

本澳樓市下跌暫未影響大局

雖然業界一再呼籲，但政府無意撤“辣招”，其關鍵應是樓市下跌暫時未對本澳整體社會經濟及民生產生較大影響。

其一，本澳樓市過往一騎絕塵，10年漲了10倍甚至20倍，堪稱奇葩，今次下跌實際上是正常的回調。自2002年賭權開放之後，本澳經濟一直好轉，外勞亦逐年上升。2003年澳門開放內地旅客個人遊時，移民數字亦大幅增長，最高峰一年有近1萬之多。當時澳門推出的150萬元投資移民條件較其他地區優惠（同期香港的門檻為650萬元），於是近5萬內地投資者辦理了置業移民，促使2004年至2007年樓價翻倍增長。特區政府見形勢不對，不得不叫停，其後樓價隨即應聲下跌兩成。2008年金融危機後，澳門的房價開始大幅反彈。樓價由2009年第一季的每平米17,112元，升至2014年高峰的每平米111,542元，升了5.5倍多，比起香港同期的升幅1.8倍，可謂小巫見大巫，有些物業就最近10年間已經升近10倍，甚至一些物業10年漲了20多倍!如氹仔泉福新村一套700呎左右的單位要價近600萬澳門幣，10年前才25萬澳門幣。

其二，本澳樓價暴漲多是炒賣資金及外來資金所致，如今下跌受影響最大的也是外來客戶和炒賣者，本地受影響人士主要也是部分業界。澳門作為亞洲的拉斯維加斯，面積不到30平方公裏，人口也只有60萬左右，但這座城市的活力卻因博彩業的蓬勃而光芒四射。在2014年一季度，澳門博彩業的季度毛收入首次突破了千億澳門幣，同比增長20%。而在2010年澳門本地生産總值僅為2173.2億澳門幣，2013年就達到4135億澳門幣。政府的數字指出，澳門有八成人擁有自置物業，基本上已達至他們的置業需求，樓價暴漲只是外來資金和炒賣資金所致。

為了應對過熱的樓市，澳門特區政府也採取了樓市調控政策。在增加供應方面，由政府主導修建保障性住房，用以出租和出售，還通過了新的土地法和規劃法，企圖盤活更多土地。與此同時，澳門過去是“樓花”文化，很多樓盤還是地塊的時候就被買走。但在去年澳門出臺“樓花法”，要求發展商必須取得預售許可證之後方可銷售，否則買賣合同無效，發展商也會被罰款，此舉除了規範市場以外，更多是為了調控瘋漲的樓價。此外，在特區政府意識到有外地炒家抬高樓市後不久，就頒布了一係列政策抑制外地人到澳門炒房的現象，包括外地人買房時還需繳納總價10%的買家印花稅——這一點讓不少外地人望而卻步。

其三，樓價高企令本澳居民置業難，公屋需求居高不下，政府面對這樣的壓力比樓價下跌影響的壓力大得多。2010年澳門政府重新供應公共房屋，但雷聲大雨點小，上漲的樓價一直未有回調。到2014年澳門的外地勞工人數已經超過17萬，佔總人口約27%，在其人數增加的同時，使用土地房屋資源亦愈來愈多，樓價當然更高企。年輕一代的澳門人，既買不起私樓，政府的公屋供應又相當不足，最近一次澳門經屋（經濟房屋）抽籤為例已是兩年多前，4.2萬人爭1,900個單位，超額逾21倍，樓價達到歷史高位。不少本地居民抱怨，都是外地炒家炒高了房價。2012年澳門政府引入額外印花稅，向非澳門永久性居民購買住宅物業徵收10%稅款，藉此打擊外地人於澳門置業。但在2014年之前，打擊樓市措施成效甚微，要求興建大量公屋的聲音令特區政府壓力山大。在此情況下，樓價只是剛剛見到下跌勢頭，政府就滿足業界的要求，改變調控措施，必然引起廣大市民特別是未置業青年及改善型家庭的不滿。

其四，本澳樓市下跌，是博彩業調整的牽連效應，但仍比臨近地區有一定的差距。2015年，澳門龍頭賭業不景，賭廳出現大規模結業潮，樓市頓失承接力。另一方面，因內地大力打貪、股市崩潰等經濟因素，內地豪客來澳炒樓不再，一線樓盤承接力崩潰，整體樓市從高位回落三成半。澳門自開放賭權後，樓市升足11年，住宅樓價一度追近香港樓價水準，高樓價對於澳門年輕人來說是個沉重的負擔。但去年澳門博彩業收益按年大幅下跌34.3%，博彩業的黯淡也牽連到房地產市場的發展。去年澳門樓價大幅下跌，一般性住宅跌幅約20%~25%左右，有些豪宅跌幅甚至達到40%。而橫琴樓市卻自2013年起邁入發展“快車道”，目前，橫琴樓價約在3.7萬~4萬元/m2。兩年前，澳門、橫琴兩地樓價還相差一兩倍，如今，兩地樓價差距隻有1萬~1.5萬元/m2。據悉，早在自貿區成立之前，橫琴樓市中澳門客佔了八成。因為交通便利，在橫琴置業往返澳門工作對於不少澳門年輕人而言是非常劃算的，目前這種局面仍未有較大的改變，臨近的珠海橫琴等地仍是不少澳門人置業的選擇之一。

“去庫存”成2016年內地樓市主基調

本澳過去10多年的房價上漲得益於中國快速增長所帶動的本澳經濟繁榮，特別是博彩業高速發展，令本澳居民財富大幅增長，以及過去七年近乎為零的利率水準和多種政府補貼措施令本澳居民的房屋需求大增，加上部分內地買家巨大的豪宅市場需求，令本澳樓價增幅甚至超越以房地產為支柱產業的香港。不過，中國經濟的放緩已波及港澳，加上美國上調利率的預期和特區政府為抑制房價所採取的措施，港澳的房地產市場已有所降溫，本澳樓市連續大跌一年半，部分樓價已經腰斬一半。

對於本澳樓市何時探底？業界看法不一，有的相信今年樓價及市場交易仍有輕微下調空間，有的預計今年下半年樓價止跌的機會很大。不過，總的來說，相信內地經濟會“軟著陸”，澳門經濟與內地息息相關，澳門經濟亦會“軟著陸”，本澳樓價不會再大幅下跌。但會否回升則要看整體環境和政策改變。而這個整體環境，還受內地去庫存政策的影響。

在剛過去的2015年，中央經濟工作會議以罕見的篇幅對房地產市場去庫存政策作了較多的論述，並把房地產“去庫存”納入2016年經濟工作的“五大任務”中，提出了一套中國房地產“去庫存”的組合拳。目前，各地方政府也開始了一場轟轟烈烈的“去庫存”運動。

去年11月10日，中央財經領導小組第十一次會議提出，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。11月11日，在國務院常務會議上，國家總理李克強強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。緊接著的11月12日，中央財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。中央高層密集對於房地產“去庫存”表態，引發各界熱議。業內人士指出，房地產市場政策再次釋放調整信號，意味著去庫存仍將是未來房地產市場的重點。

國家統計局2015年11月公佈的2015年1—10月房地產資料顯示，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。68632萬平方米的待售面積，按照中國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。房地產庫存的持續高位直接影響到了房地產投資資料，根據國家統計局資料，1—10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比 1—9月份回落0.6個百分點，創歷史新低。房地產開發投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，為經濟增長蒙上了一層陰影。

內地“去庫存”基調已定，業內人士認為，未來相關財政、貨幣等支持政策將陸續出臺，已有的相關政策將繼續強化。專家指出，其政策方向主要有幾方面：首先應主動控制土地供應，包括減少城市綜合體、商業的土地供應；對已批出去的土地，要引導企業調整土地用途；對正在開發建設的專案，允許企業根據市場的情況調整開發節奏，調整戶型結構。其次，還應調整保障房的實現方式，健全公共住房租賃補貼機制，保障房的房源以盤活存量房為主；發展住房租賃市場，允許機構和個人投資購房從事住房租賃經營；繼續實施差別化的住房信貸、稅收政策，支持居民自住性和合理改善性的購房需求；進一步發揮公積金對住房消費的支持。此外，通過戶籍制度改革、計劃生育政策調整、開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等，可以讓更多符合條件的農業轉移人口和城鎮居民在城鎮購房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫存。

各地在密集發佈去庫存政策，預計“兩會”前後各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策，整體看，內房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬鬆。但整體政策的力度將不同，分城施策是未來政策放鬆的主要特點。

不過，在去庫存政策之下，內地樓市出現了冰火兩極的狀況。一、二線城市樓市資金面明顯好轉，房價從統計局資料看已經全面上漲。三、四線因為庫存絕對值過高，樓市下跌趨勢明顯，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續。房地產救市政策依然會持續出現，在分化的市場格局下，內地房地產依然面臨巨大的風險。

今年二月，香港爆出了房地產暴跌的消息，“香港地價暴跌七成”，“樓價創七年最高跌幅”各種沖上新聞頭條。而另外一方面，深圳一手住宅成交均價已突破9萬/平方米。一個是寸土寸金的亞洲金融中心的房價暴跌，一個是只有一條邊界相隔而暴漲。澳門與珠海橫琴的情況竟然也是相似，去年，澳門樓價大幅下跌，一般性住宅跌幅約20%~25%左右，有些豪宅跌幅甚至達到40%。而橫琴樓市卻自2013年起邁入發展“快車道”，目前，橫琴樓價約在3.7萬~4萬元/m2。

有專家指出，現在中國的經濟在隨後的五年中跌下6.5%的可能性非常大，這和日本、美國、香港房市歷史暴跌時候的的增速只差一到兩個百分點，但房價卻已經遠遠超越了它們當時的情況。而深圳和珠海橫琴房市仍上漲的主要原因有二。第一，是一直有新移民和資本流入;第二，經濟趨勢性下滑對房地產影響的惡果，往往要一到兩年才會顯現。

兩年前，澳門、橫琴兩地樓價還相差一兩倍，如今，兩地樓價差距隻有1萬~1.5萬元/m2。也因此，以往出於性價比考慮的澳門置業者目前已很少在橫琴置業。受經濟氣氛影響，澳門業內普遍對後市採取審慎觀望態度，預計住宅市場今年仍會面對下行壓力。從目前來看，澳門博彩業今年仍難有起色，如果澳門樓價繼續下跌，也將會對橫琴樓市持續產生影響。目前，在橫琴就算已落成的項目入住率也不高，而從土地出讓時間來看，明後年會有最大的落成量，對區域樓市包括澳門樓市將有不小壓力。

由上述情況來看，本澳樓市探底仍看區域樓市發展情況，近看是珠海橫琴樓市，遠看則是內地整體樓市去庫存的成效。當中或者帶來的各種風險，本澳社會及特區政府需要有所預警。