澳門於2013年通過新《土地法》，規定土地空置超過25年，政府就有權收回。新《土地法》本用以打擊發展商囤地，是上佳德政；但澳門政府不問土地閒置的責任誰屬，進行一刀切收地，卻是「強搶私人財產」，無理侵害他人合理權益，至今已引發多宗爭議性案件。

自歐文龍貪污案，市民對官商勾結非常敏感，民眾認為發展商應為澳門高樓價及缺地發展的問題負上最大責任。遇上無良商人囤地自肥，政府和商家固然要向市民負責，但有些情況澳門政府必須公道地向公眾道出事實，她們也亦是令土地丟空的主要元兇之一，責任及代價不應由發展商獨力承擔。

在政府疏忽與行政效率低下，部份發展商非得叫停項目發展，因而令承批人錯失在批給期內完成土地利用的機會。政府不問情由，就把土地丟空歸責於誰，繼而強行一刀切收地，是貿然侵吞私人財產。最終的後果卻是讓澳門失信於環球開發商和有意在澳門置業的人士。

土地發展過期　澳門政府有責

澳門政府在土地發展過程中，不時拖延公佈規劃指引，又因為種種原因叫停項目發展，使不少發展商無法在限期內利用土地。但政府卻不問因而拒續批給期，引發無理收地冤案。

澳門政府有意無意忽略自己行政上的失誤，又拒絕回溯過往紀錄釐清責任，不願意將每塊土地獨立處理，是懶惰而狡猾的行徑。

在推出新《土地法》之前，有關部門曾經對全澳門113幅被視為閒置的舊批給地皮進行檢視，當中有48幅屬於「可歸責」發展商，即是發展商有意不作為、囤地，還有另外65幅列為「不歸責」，即閒置多年沒有發展土地的責任不在發展商，政府亦應負責。可惜政府沒有因應情況特別處理「不歸責」土地。

以下我們試舉幾個例子詳細說明：

一、石排灣土地個案中，政府在1993年主動更改土地用途後，22年來一直沒有向發展商批出規劃條件圖，令發展商在限期內發展不到該地皮。

二、南灣湖發展個案中，發展商在發展土地期間，政府因為申請成為世界文化遺產而要求發展商停止進行建設，最終批給合約期在2016年屆滿。

三、「海一居」事件中，政府在批准建築圖則及要求提交報告等事情中反覆拖延五年，令發展商失去足夠時間起樓。而政府明知該地皮即將到期卻又容許發展商於前一年售賣樓花，令小業主蒙受損失。

石排灣及南灣湖兩案均屬「不歸責」的土地，但澳門政府無視報告，不論地皮屬「可歸責」或「不歸責」，過期一概據新《土地法》被收地，這個做法將囤地者及其他無辜發展商一併懲罰，是不公平的。

而「海一居」事件中，政府亦明顯拖延發展商進行建設，在發放施工准照上亦犯有明顯錯誤。為何最終政府完全不必問責？

案例一：石排灣發展

時間

事件

1989年

泛海國際集團購入石排灣SL工業地

1993年

政府指石排灣將由工業區改為住宅區，集團可通過換地，繼續工業發展，或同意變更土地用途，待落實新規劃具體節後才發展，不過區內規劃指引一直未有。

2013年09月02日

公佈新土地法。

2014年03月01日

新土地法生效。

2015年12月07月

地皮批租期完結，基於新土地法不能續期，該土地被列入收回之列。

案例二：南灣湖發展

時間

事件

1992年07月06日

政府將南環湖的封閉工程批給南灣發展股份有限公司，訂定租賃的期限至2016年7月30日。

1992年-1999年

進行及完成封閉工程。

2002年-2004年

承批人放棄部份地段，政府批出「南灣湖計劃」C區及D區的土地作「換地」。

2006年-2007年

承批人向澳門政府入則且部分地段已獲發展施工准照，但政府卻以2005年澳門申請世界文化遺產成功為由，建議發展商等待。

2011年5月22日

工務局城市規劃廳廳長劉榕指出，預計在這年內公佈南灣湖C、D區規劃新方案，但政府最終沒有公佈規劃方案。

2013年09月02日

公佈新土地法。

2014年03月01日

新土地法生效。

2015年11月9日

政府表明將收回2016年7月底到期的南灣湖C、D區14幅土地。

2016年06月-07月

政府表明土地批給到期將依法辦事，稱南灣湖C、D區規劃按城規法跟進。

2016年08月11日

政府計劃用收回到期閒置地還地債。

案例三：海一居事件

時間

事件

1990年

政府向保利達批出黑沙灣新填海區Lote-P地段工業用地，為期25年，保利達將地皮發展成一家紡織廠。

2005年-2006年

保利達申請將地皮改為商住用地。

2008年

保利達向政府提交草則。

2010年

政府第一次正式回覆。

2011年-2013年

政府批准「海一居」建築圖則，五度要求發展提交環評、噪音、外牆用料等報告。

2014年1月3日

政府發放施工准照，但到期日為同年2月28日。

2014年1月15日

保利達再申請施工准照，新准照在同年8月15日批出。

2015年12月7日

政府宣告「海一居」土地批給失效。

2015年12月12日

行政長官崔世安就「海一居」事件稱政府要依法辦事。

2015年12月25日

「海一居」業主集會發生衝突，警方一度施放胡椒噴霧。

私心收地還地債　澳門政府「有權用盡」敦是敦非

澳門政府粗暴一刀切收地，是有意曲解當初立新《土地法》原意，令澳門政府從中得益，無故增加值千億的土地之餘，可不花一分一毫還地債。

澳門政府應該清楚知道自己是耽誤發展商土地利用的慣犯。其1/V/2015號報告書中提到，「政府過去在某些個案中是耽誤了發展商的一些時間」，確認了政府的失職。報告又指，拖延土地發展的重要原因包括：政府修改城市規劃、未有訂定規劃條件圖、批則緩慢及沒有通知承批人手續。但為什麼政府確認了自己的責任，仍強行收地呢？

原因有二。

一、法律上政府不必問責

法庭在考慮收地的合法性中，只關注批給合約是否到期，有關「不可歸責」發展商的批給合約失效情況，法庭即便認同政府失誤，卻不會將其列入判決的考慮原因。政府因而可利用法律漏洞進行不合理收地。

二、關係到償還面積龐大的地債

澳門行政長官崔世安上年宣佈，特區政府需償還的地債面積合共逾八萬八千平方米，會積極尋找土地。而尋地的方式，他雖沒明言，卻表示會「嚴格執行《土地法》」，暗示會用收地來增加土地儲備。

政府收閒置土地用作發展當然是好事，興建公屋及公共設施更加有利民生，但當初土地不被發展的元兇是政府，今天政府卻扮演致力發展土地的角色，豈不自相矛盾、慷他人之慨？

其實，澳門政府在立新《土地法》期間曾經指出新舊土地的處理方法會不一，會按情況辦事，卻在實際執行時食言。2013年時，一眾立法會議員如工聯的關翠杏和李靜儀均認為，新《土地法》規管2013年後的土地發展問題，舊土地由政府特別處理，因而沒有將新舊處理不一的手法寫入條文中。結果現在政府根據新《土地法》第48條「臨時批給的續期」進行一刀切收地，背棄當初立法者的原意。

澳門政府不問責過往政府導致土地不被發展的過失，從發展商處強行拿走值數千億的土地，是懷有私心、「有權用盡」。

懲罰性收地拖慢土地發展　形成三輸局面

政府運用新《土地法》收閒置土地，目的是為了令土地重新發展，但其手法的不公令爭議性大增，變相製造更多訴訟案件，拖慢土地發展，而且大大影響外商投資澳門的意欲，形成政府、市民、發展商三輸局面。

被收地的發展商的損失以億計，事必會向法庭提案上訴。終審法院院長岑浩輝上年年尾就指出，自從新《土地法》生效後，增加了涉及政府宣告土地批給失效方面的案件，有關訴訟案件增加了88%。可以想像到，如果一百多幅閒置土地都要打官司，兼每個官司都要經歷上訴再上訴，至少有5年時間根本不可能動用到爭議性土地，不單令土地發展停滯，又令政府及發展商皆受困於官司，更大大增加司法機關的壓力。

律師公會主席華年達也指出，新《土地法》已經對許多企業家和投資者之業務造成破壞性影響，令許多澳門及外地的企業家和投資者都害怕直接在澳門投資。新《土地法》選擇與傳統「一刀兩斷」，不考慮互相之間截然不同的狀況，又不訂立過渡解決方案，令法庭難做，使判決傾向政府勝訴，符合法律但卻明顯不公。

新土地法原意是提高政府批給土地的透明度，杜絕官商勾結，完善澳門土地法制，令外來投資者對澳門更有信心，又達致改善民生之效。

但澳門政府一刀切收地，將立法原意本末倒置，不但令商人對澳門失去信心，認為其財產可以隨時被政府立法收回，更使土地發展更緩慢，有受影響港商已入稟澳門法院，提出訴訟，指新《土地法》有違澳門《基本法》保障私有財產的條文，甚至不排除向全國人大反映事件，向國際法庭提出訴訟。

這樣一來，政府既令投資者失信心，影響一國兩制落實的聲譽，市民又無法盡早受惠於土地發展，發展商亦損失龐大，形成三輸局面，對澳門土地發展及私人樓宇供應極為不利。

（張景宜／文）