作為租客，準時交租是最基本的義務。不過，萬一租客拖欠租金怎辦？

其實，如果租客拖欠租金超過八日，業主除有權要求租客繳交所欠租金之外，亦有權收取相當於該月租金的一半金額作為損害賠償。以每月租金八千元為例，業主有權要求四千元的賠償。如果拖欠租金的日數超過三十日，則賠償金額為相當於一個月的租金。當業主收到所欠的租金和賠償，租約依然生效，亦即是租客仍可繼續租住該單位。

一般情況下，租客如沒有違反義務，在租約屆滿前，業主無權單方面要求解除租約的。但如果租客拖欠租金，業主就有權以此為理由，要求提前解除租約。在這種情況下，業主必須向法院聲請解除租約。須留意的是，業主一旦選擇了這種解除租約的方式，就只能追討所欠租金，不能收取上述的損害賠償。

此外，在答辯之前，租客將所欠的租金及倘有的賠償繳清，那麼，業主就不能再行使解除租約的權利。換言之，業主收回租金及倘有的賠償後，仍須繼續履行租約。

遇到租客拖欠租金、不願搬走，無法取得聯絡等情況，業主或會想過自行開鎖進入單位的念頭。但由於單位已出租，即使是業主亦無權在未經得租客的同意下而進入該單位。例如早前有報導指，一名地產經紀因為租客欠租且聯繫不到租客，擅自開鎖進入出租單位，搬走單位內財物，結果被法院判監禁三年半。根據法律規定，擅闖他人住宅，可構成侵犯住所罪，最高可判一年監禁。至於搬走單位內的財物，則可構成加重盜竊罪，最高可判五年監禁。正確的做法是以拖欠租金為理由向法院提出訴訟，由法院命令解除租約並勒令租客遷出。

註：本文內容主要參考《民法典》第996、1017及1019條；《刑法典》第184及198條。

（法務局供稿）