行政會日前完成討論《修改第12／2019號行政法規〈設立澳門都市更新股份有限公司〉》行政法規草案，對其第二條第二款的規定，增加「開展優化澳門居民居住質素及環境的在澳門特別行政區以外的項目」的內容。而據行政會發出的新聞稿指出，修訂該行政法規之目的，是為了為澳門都市更新公司興建「澳門新街坊」項目及將來類似的項目創造法律條件。

而「澳門新街坊」項目，是珠海市政府為推進珠澳合作，將在橫琴島提供土地，由澳門特區政府建議由澳門都市更新公司負責興建。鑑於有關項目的開發超越了澳門都市更新公司的經營範圍，特區政府制訂了《修改第12／2019號行政法規〈設立澳門都市更新股份有限公司〉》行政法規草案，對其「所營事業」進行修訂。

實際上，按照「都市更新」的定義及原《設立澳門都市更新股份有限公司》行政法規第二條「公司所營事業」的規定，都更公司的主業，是協調和推動一切與都市更新有關的活動，尤其是進行界定屬規劃範圍內的公共空間、基礎建設、集體設施及建築物的活化和重整工作；推動預防現存建築物老化以及衛生、美觀及安全條件惡化；推動復修空間的創新城市功能的發展。當然，其第二款也為「公司尚可開展其他與都市更新有關的工商業或提供服務的活動」提供迴旋餘地。現在行政會對該行政法規的第二條第二款增加「開展優化澳門居民居住質素及環境的在澳門特別行政區以外的項目」的內容，就為都更公司「在澳門特區以外」的珠海市橫琴新區興建「澳門新街坊」項目，提供了法律依據。

不過，在實務上，「澳門新街坊」項目與「都市更新」的概念定義可能並不相符。實際上，「都市更新」的定義，其廣義是「為促進都市土地有計畫之再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益等目的，解決都市地區社會性、經濟性、實質性問題之行為。」狹義則是「依據都市更新條例之程序與規定，採整建、重建、維護等處理方式，進行實質環境改造或配合整體發展計畫，調整都市機能之手段。」而在一片新開發的土地上興建「澳門新街坊」項目，在理論上並非是屬於「都市更新」的範疇。

為了彌補這個實務上的缺陷，都更公司未來在規劃「澳門新街坊」項目時，應當適當地撥出部分土地，興建「置換房」和「暫住房」，並規定是提供給在澳門都市更新及舊城改造中，參與拆建計劃的澳門居民，購買或租住，其中也包括「海一居」的小業主。這樣，才可以使得「澳門新街坊」的興建，與「都市更新」緊密地連結在一起，並讓都更公司主持「澳門新街坊」項目更為「名正言順」。

當然，這也可解決都更公司為了推動公司都市更新而面臨缺乏土地興建「置換房」及「暫住房」的問題。此前，曾經設想是利用「海一居」所在的地段。這當然是在當時「海一居」事件鬧得「風頭火勢」之下的權宜措施。但其實，「海一居」原規劃是中檔以上的樓房，配有各種豪華小區設施等。如是將之改建為置換房用途，可能會形成「糟蹋」這塊貴重地皮的效果，尤其是在港珠澳大橋已經通車，其周邊新建樓宇也是中上級豪宅及星級酒店的情況下。實際上，當初在宣布將澳門國際機場對面的原「御海•南灣」用地改建公屋時，社會上就有不同看法，認為將本來是興建豪宅的土地，改建公屋是「高地低配」。但當時是「上樓難」導致群情洶湧，對特區政府形成極大政治壓力的「風頭火勢」之際，而特區政府又缺乏土地興建公屋之下，而倉促中做出這個應對權宜措施。如果是廣東省政府當年能夠答應澳門特區政府在橫琴租借十平方公里土地的請求，或是「澳門新街坊」能夠提前幾年推出，「御海•南灣」的用途就不是興建公屋，而是恢復其豪宅的原來面貌。而「海一居」地塊的前景安排也將會是如此。

值得注意的是，在立法會第三常設委員會細則性討論《都市更新暫住房及置換房法律制度》法案的過程中，有議員關注到，受新《土地法》影響的「海一居」小業主倘控告政府勝訴或與政府達成和解，卻又可購買「置換房」，將會出現「雙重得益」的問題。這顯示，仍有議員對新《土地法》處理逾期土地的「一刀切」方式，有不同看法。對發展商「不歸責」，而是因為政府相關部門的「不作為」等情況而導致未能按期完成土地利用的個案，即使是法院根據新《土地法》的剛性規定而判其敗訴，但在其他法律如行政法、民法等領域，發展商如提起訴訟未必「輸得曬」。

因此，前任行政長官崔世安在向立法會作其最後一份「施政報告」時表示，對於新《土地法》不盡完善條文所導致的後遺問題，他已將被宣告批給失效的土地卷宗送交廉政公署進行綜合分析，對完善土地批給的監督和管理提出整體方案和建議。而在隨後的記者答問會上，崔世安又針對媒體提出的提問回應說，他並非「交波」給廉署，他是負責下達指示給政府的團隊。他並指出，聽到社會對新《土地法》有很多意見，關於二十五年期滿的土地可以通過行政程序收回，廉署負責研究相關訴訟個案有否涉及行政違法。相關做法主要目的是：一、希望體現社會公平，透過廉政公署將每個個案重新檢查和檢視，以檢視其在整個行政程序當中有無不符合行政程序，到底過程中有否做得不適合的地方；二、透過獨立調查，檢視行政行為方面政府有否不公平的地方，廉署會提出意見供政府處理和改善，這是他收到很多意見之後作出的決定。他強調，作為負責任的政府，一定會負起責任。

而在此時，坊間盛傳，中央相關部門在充分肯定新《土地法》在防制遏止土地領域「利益輸送」及發展商囤積土地等弊端發揮重要作用的同時，也發現「一刀切」條文確實存在不公平的瑕疵，因而要求特區政府修改。不過，特區政府認為倘要修訂新《土地法》在立法會「不夠票」，因而派出幾位高級官員到中央相關部門匯報反映，因而才有崔世安上述的將被宣告批給失效的土地卷宗送交廉政公署進行綜合分析之舉。

因此，人們的解讀是，崔世安的構思是，根據廉政公署的調查結果，凡是屬於特區政府不歸責，亦即確實是存在著承批人「囤積土地」的，一概按照新《土地法》的規定，及司法機關的訴訟判決，堅決收回。這是符合新《土地法》的立法原意的。但還有只佔所有個案小部分的土地，是由於政府不作為而未能完成土地利用，亦即承批人不歸責的土地，在廉政公署證實是在整個行政程序當中有不符合行政程序之後，就按新《土地法》有關「公共利益」的規定，進行重新批給，並按照現時市場價徵收溢價金，但承批人已經投下的建設資金，則作適當扣除。也就是說，重新批給的土地，與原來的批給合約不存在任何關係，而是新批給，臨時批給期也重新以二十五年計算。這是一個既不用「修法」，也能妥善解決問題，符合各方最大公約數的唯一辦法。

也值得注意的是，這段時間在香港媒體對澳門特區行政長官賀一誠的一片贊揚聲中，有一篇文章卻是在充分肯定和高度贊揚賀一誠的同時，也在文中提到了新《土地法》的問題，並將之與其在珠海灣仔的樓盤投資利益連結一起。如果行政長官賀一誠能夠實事求是並公正公平地處理好新《土地法》的後遺問題，相信他的形象就將更為高尚英明。