2021年10月6日香港
　　特區政府行政長官林鄭月娥的2021年施政報告，應該說，是近幾十年來香港政府在土地問題上的最大動作。
　　這形成了一個巨大矛盾，明明香港有大量的地，却偏偏住的這麽慘，這到底是爲什麽？香港要保持持續繁榮，除了破除政治雜音，恢復土地供給外，還需要的是破除優越感，保持對大陸的開放姿態，只有這樣，香港的繁榮才能持續。
　　10月6日香港特區政府行政長官林鄭月娥2021年施政報告時表示，特區政府將建設香港北部約300平方公里宜居宜業宜游的都會區，額外開拓約600公頃用地作住宅和産業用途，幫助香港更好融入國家發展大局。
　　應該說，這是近幾十年來香港政府在土地問題上的最大動作。
　　香港最激烈的話題
　　香港的土地問題，一直是香港內部爭議最激烈的話題，沒有之一。
　　內地人對香港人的居住面積之狹窄也早有耳聞，但是，大多數人並不能完全理解香港土地問題。其實香港的土地問題，並不複雜，因爲大陸的土地批租制，也就是土地財政，就是向香港學習的。但奇怪的是，香港政府雖然創造了土地財政模式，但香港的土地開發率却遠不如大陸。可以拿香港與深圳對比一下。香港人口是747萬，而深圳人口是1756萬，是香港的2.37倍，但是深圳人住的可比香港人寬敞多了。
　　如果你再打開香港與深圳地圖，你就會發現，香港有大把的土地根本就是空著的。而打開深圳的地圖，你會發現都找不到多少空地了。據統計，香港的土地開發率只有24.3%，而深圳的土地開發率是50%，而香港成爲國際大都市時，深圳還只是一個小漁村，也就是說香港的城市化早於深圳數十年，但目前開發率只有深圳的一半不到。
　　更讓人吊詭的事發生在住宅土地上，住宅只占香港土地的6.9%。
　　你看香港是世界人均居住面積最靠後的地區之一，但他並不缺地，明明還有大把的地，却無法向香港人提供足够多的住宅用地。即使拋開現有土地的情况，香港還是一個臨海的港口城市 ，即使沒有土地，也可以用填海的方式造地。深圳就已經填海了五十平方公里。而整個香港，七百萬人所有的住宅用地，有多少呢？
　　根據香港規劃署公布的數據顯示，目前香港土地面積爲1111平方公里，已建設土地面積累計占總面積的24.9%。其中私人住宅、公營房屋和鄉郊居所等住房用地面積分別爲26平方公里、17平方公里和35平方公里，占土地面積比例的2.3%、1.5%和3.2%。也就是說，香港大約7%的面積上居住這745萬人口，平均每1%的土地負荷超過100萬人。除去香港農村的房子，香港城區的所有人住的房子面積加起來不過是43平方公里罷了。
　　那香港人住的有多慘呢？大部分普通老百姓，人均居住面積僅十平方左右。三人家庭的人均居住面積是13.3平米；四人家庭：11.0平米；五人家庭：10.4平米；六人家庭：9.0平米。如果是六人（或以上）家庭的公屋住戶，那麽人均面積最低，只有7.2平米。香港普通人大部指望公屋，一般就是三、四十平方罷了。這個面積的房子，對於不少三四綫城市的大陸人來說，那就是一個客廳的面積，怎麽可能成爲一個家呢？在香港，每個人的人均郊野面積達到了105平方米，全世界都難再找到一個地方有這麽好的自然環境待遇；同時，香港人的人均居住面積之狹，也是全球難覓對手。這就形成了一個巨大矛盾，明明有大量的地，却偏偏住的這麽慘，這到底是爲什麽？
　　香港的地在誰手上
　　內地有不少自媒體的傳言是香港人之所以住得這麽慘，是因爲土地在李嘉誠這樣的地産巨頭手裏，他們囤地不開發，不賣，導致香港人住的這麽慘，真是這樣嗎？
　　這完全是一個誤會。大家都清楚香港是一個被英國殖民了百年的地區，英國政府依據當時的不平等條約，割讓和租用了香港的土地，其中大部分土地是租用的，租用的時間也有約定，就是99年。所以殖民時期，香港大部分土地的名義歸屬權是英女王，由香港政府對外批租給民間進行開發。換言之，香港所有的土地名義上都歸屬政府所有，未開發的大部分土地名義上歸國家所有，實質上都歸香港政府直接支配。
　　翻開香港基本法，你能看到的關於土地問題的第一條法規就是：第七條：香港特別行政區境內的土地和自然資源屬於國家所有，由香港特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特別行政區政府支配。
　　坊間傳聞的香港的開發商囤了大量的地是怎麽回事呢？
　　從公布的數字上看，目前五大香港房企擁有的住宅性質土地儲備共約660萬平方米的，也就是6.6平方公里，這其中有一大半屬於農地。
　　而農地在香港是性質極其特殊的一類土地。
　　在香港新界，有部分農民的土地是可以直接出售的，他們的地直接賣給了開發商，但開發商買了他們的地就可以開發嗎？不可以。因爲農地要轉爲可開發土地需要政府審批，審批流程要多久？最長的農地審批超過三十年還沒有審批完成，大部分農地審批時間都超過二十年了，基本上就是無法通過審批。
　　換句話來說，不是地産商要囤地，而是香港政府不讓他開發。你試想想，一個開發商在九十年代拿的地，到現在都不能開發，這是什麽心情？那些猜測房地商會囤地不賣的人缺乏基本的商業常識，這就象飯店老闆把猪肉買回家放在冰櫃裏永遠不拿出來賣是一回事，有這麽蠢的商人嗎？再說了，五大地産商囤地面積一共也才6.6平方公里，香港的空地還有好幾百平方公里呢，這點地能影響香港的開發嗎？那香港政府是不是有地不開發的罪魁禍首呢？那也不是。
　　早在特首董建華任上，他就試圖解決香港住宅供給量不够的問題，他提出了一個著名的地産改革計劃，叫八萬五計劃。
　　他以特區首長的身份下達了行政命令：每年香港政府的房屋署必須修建八萬五千個公屋套間（九七前是每年二萬個套間），要讓那些低收入的居民申請公屋的輪候期限不能超過三年！要儘快地把這些籠屋居民安排住進公屋！拆掉籠屋，這是香港的耻辱！他成功了嗎？沒有。
　　這個計劃被迫終止了，原因是董建華任上碰上金融危機，香港樓價大跌，而這時增加住房供給數量，遭至香港大部分有房階層的反對。房價跌成這個鬼樣子，你還拼命建房，要不要老百姓活了？而回歸之後的香港，已經啓動了泛政治化的進程，就是一切重大議題，都被政治化。港府的一切作爲，都被反對黨視爲必然反對的政策。香港政府先後提出開發新界，開發元朗，填海計劃等諸多增加土地供給的政策，但無一例外，遭遇到各種理由的反對。
　　同時發生的還有對內地投資客的抵制。
　　香港人一方面反對增加土地供應，一方面反對內地投資客來買房，因爲他們認爲，這會推高香港房價。
　　特首梁振英便推出了香港有史以來最嚴酷的樓市調控政策：非港人購入工商和住宅物業，需要繳納15%的額外印花稅和雙倍印花稅。港媒將此稱爲「雙辣招」，同步開始的最低工資法上調，關閉內地孕婦赴港産子的大門、發布限購奶粉令，以及仿效內地的住房限購令，實行「港人港地」——届時興建的住宅首次出售及其後30年的轉售對象，都必須是香港永久居民。而這就形成了一個無解的房産難題。
　　如果只加大房産的供給量，那香港現在購房的中産階級必然是反對者，因爲加大供給肯定會導致不那麽中心區的房價下跌，而這個下跌，有可能是他個人所有資産全部的消失 ，因爲房價太貴。一個城市的房價支撑最重要的是人口流入量，但香港人又在意識形態的驅動下瘋狂地反對陸客，甚至當街羞辱水客，更不要說向內陸人基本緊鎖工作簽證和永居權。那沒有外來的人口增量，房價的支撑就只能依賴限制土地供應了。你看，香港就限入這麽一種困境當中。排外，導致人口無法流入，城市人口增長緩慢。有房族，反對增加土地供給，認爲會帶來房價損失；各種政治團體，因爲各種原因，反對政府一切供地政策。這就是一個無解的難題。
　　增加土地供給 就解決了香港的問題嗎
　　此次香港政府這麽大力度的土地開發計劃爲什麽能推出來呢？
　　原因其實很簡單，就是因爲衆所周知的原因，香港政府的土地政策排除了相應的政治干擾。這是不是好事呢？應該這麽評價，這是一個邊際改善。政府手裏握著地，出售給民間去開發，哪怕開發公屋，也比將土地閑置要好得多。但是，僅僅增大土地供給就解決了香港的問題了嗎？完全沒有。
　　因爲上述難題依然存在啊，在這個計劃中，香港新增的住宅供應量將在未來可以滿足二百萬人以上的居住需求，而香港的出生率已降至1.0。
　　本地人口新增量是不够的，增加這麽大的住宅供給量，不可避免要衝擊現有的部分香港人的住宅價值。那香港還應該做什麽呢？
　　那就是把香港當作大陸的一個普通城市，向大陸人開放，允許大陸人去香港工作、學習、安家、置業。即使做不到完全與大陸城市一樣，但至少也可以大規模的開放工簽和居住權。只有勞動力自由流動，才能真正與大灣區融合。
　　如果依然是排外意識占主導，那香港的土地問題依然會遭遇抗議或市民的不滿。
　　香港本來並不是一個排外的城市 ，因爲它是一個移民城市。香港的發展，是源於當年上海的大量移民。而在上世紀六七十年代逃港潮時，無數香港人跑到大街上阻止港警遣返大陸難民，讓很多人非常感動。
　　甚至香港還在越戰期間接收了數萬越南難民。
　　正是香港的包容和開放，才促成了香港在五十年代之後的高速發展。
　　而今天的香港面臨深圳激烈的競爭，深圳甚至開啓了最高15%個人所得稅率的方式試圖吸引香港人才，海南自貿區，也將在一定程度上挑戰香港的地位。
　　香港要保持持續繁榮，除了破除政治雜音，恢復土地供給外，還需要的是破除優越感，保持對大陸的開放姿態，只有這樣，香港的繁榮才能持續。
（古原／文）