近期發作的爛尾樓之痛，將房地產市場裡潛藏的問題，推到了水面之上。
　　對於普通的購房者來說，尤其是剛需人群，買房是人生大事之一，房子會相當大程度上決定他們未來的生活。所以，買到爛尾樓盤，不僅僅是糟心的問題。
　　由於事關民生，也事關金融系統的健康狀況，自然引發社會普遍關注。
　　多家銀行紛紛發佈公告，主動披露涉及「保交樓」風險的按揭貸款業務規模。總體來看，各銀行公告顯示，存在「保交樓」風險的樓盤涉及逾期按揭貸款餘額在1200萬元至6.6億元之間，占各銀行房屋按揭貸款餘額均在0.01%左右。
　　央行認為，金融風險總體可控，99%的銀行業資產在安全邊界內。銀保監會有關部門負責人則表示，關鍵在於「保交樓」，對此銀保監會高度重視。
　　對峙，向來不是最優的解決方案。以此為契機，「蓋樓的錢究竟去了哪裡」是金融系統合規運轉應該重點審視的方向。
　　回答它，並有效防堵漏洞，才能儘快讓爛尾樓重新活過來、才能有效重建社會對房地產市場的信心。這是當務之急，也是長遠之計。

從網紅盤到爛尾樓
　　陳超買到了爛尾樓。
　　他在2019年11月買房的時候，其社區已經矗立了一棟4層高的樓，開發商告知預計2022年7月就會交付。
　　一個新盤，南三環，地鐵旁。開發商還是當地的大開發商，「在鄭州有很多個樓盤」。當時，陳超從未想過考察開發商的資質。
　　「位置這麼好，後邊肯定會漲的。」他甚至篤定地想。
　　然而，過去一年，他目睹一種景象——最初，「一個工地上有3-5個工人，表示開發商已經開始有動作了」，社區業主們這時還會質疑，「3-5個工人要幹到啥時候才能把整個院子建設起來」，到了後來，「連工人都走了，一個人都沒有了」。
　　如今再去看的話，陳超告訴南風窗：「還是4層。」
　　無奈之下，2022年7月11日，陳超所在的鄭州鑫苑國際新城7號院業主發佈《強制信貸告知書》，稱全體業主將停止各銀行貸款。
　　陳超所在社區發佈的這份告知書顯示，鑫苑國際新城共計8657戶，「已全部售出並售出房款約55億元」。最早一批交付時間在2021年3月30日。但是，該樓盤不僅沒交付成功，還於去年10月全面停工。
　　無獨有偶，根據克而瑞資料，2021年末，鄭州市尚未交付的問題項目總套數為25249套，總建築面積達到了271萬平方千米，占到2021年總成交面積的29%。
　　樓盤的爛尾已讓當地年輕人對購房保持警惕。
　　比如，鄭州一所中學的教師就向南風窗表示，她所在的學校附近有一個爛尾樓。「有時候我們討論，以後都不敢買期房了，要麼買現房，要麼二手，不確定因素太多了。」
　　但數年之前，鄭州的樓市還不是這樣的光景。
　　2016年，鄭州商品住宅均價連續四個月進入全國漲幅榜前三，均價突破萬元大關。同年，鄭州樓市異常火熱，商品房成交量達到了一個峰值。
　　接下來兩年，鄭州房價繼續一路上揚。
　　2018年，有媒體還在標題中用「脫韁野馬一般暴漲」來形容鄭州的房價，對於此景，持續上漲的房價使得當時的人們對當時鄭州的樓市信心十足。
　　同年，外地工作的張千在老家鄭州買了房。
　　她購買的瀚海爾灣，是位於鄭東新區的一個改善型樓盤，在2018年的單價為2.2萬元每平方米。
　　由於地理位置較好，瀚海爾灣在開盤時頗為搶手。張千對南風窗記者表示，她最先看重的幾套房子都沒有搶到。
　　該樓盤開發商是鄭州本地房企瀚海大觀，屬於思念集團旗下的房地產板塊，創始人李偉是做湯圓生意發家。不過張幹說，當時沒有對開發商精挑細選的意識，因為「每個盤都看起來都很好」。
　　然而，原定於2021年12月交房的瀚海爾灣一再延期交樓。起初，開發商解釋，房屋正在驗收階段。
　　由於疫情影響施工進度，加上主體專案已經完成了99%，張千一開始沒有把延期放在心上。直到有業主發現，開發商從未向鄭州城建局申請聯合驗收，張千這才意識到，出問題了。
　　事實上，瀚海目前在鄭州的未交付專案都處於停工狀態，其中包括了鄭州曾經的網紅樓盤「瀚海思念城」。
　　2019年，瀚海思念城以每平方米高於周邊房價兩三千元的價格開盤，但是高價卻依舊沒能阻止這裡的房子一房難求。
　　開盤紅火，搶房紅火，但紅火之後，後續無法按時交付的樓盤卻越來越多。
　　而早在兩年前，鄭州房屋爛尾樓盤的問題就已經引起了政府關注。
　　比如，南風窗記者所見的一份政府文件顯示，2020年9月，鄭州市人民政府向各區發佈督察通知，進一步推進問題樓盤化解攻堅工作，其中工作目標一欄標注：「10月1日前省、市交辦問題樓盤和信訪總量均下降80%，11月底前實現我市問題樓盤總量清零。」
　　通知末尾的兩個附件，分別為28個河南省交辦問題樓盤未化解台賬與136個鄭州市交辦問題樓盤台賬。

誰動了錢
　　面對當下爛尾樓的情況，包括陳超、張千等業主在內，所有人都想知道——原本要蓋樓的錢，也就是預售資金怎麼就蒸發了，究竟去了哪兒？
　　在受訪中，數位業主一致認為，是開發商挪用了政府監管帳戶裡的預售資金。
　　南風窗記者從鄭州一位業主提供的文件上看到：「清韻園和春曉樓盤銷售總額是19.72億元，存入鄭州市房管局規定的預售款專用存款帳戶裡8.9億元，未存入資金監管帳戶需要鄭州市房管局監管督辦的資金10.75億元，現兩個監管資金帳號僅剩175萬元。」
　　「清韻園」與「春曉」都是河南美商置業開發的「鄭東．龍湖一號」旗下板塊。龍湖一號是鄭州一個合村並城項目，體量較大，涉及5100多戶業主和928戶安置村民。專案自2013年開始銷售，目前仍處於爛尾狀態。
　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴南風窗，我國對於商品房的預售一直有嚴格的制度規定。各地普遍形成預售資金監管制度，即首付款、按揭貸款必須全部進監管帳戶，嚴格按照工程形象進度支付。
　　然而，在房地產行業高速發展期，開發高對預售資金的違規挪用幾乎成為「潛規則」。銀行或者監管資金的住建處等各部門，與開發商形成默契，讓其抽走大部分監管資金，投燈一個地產項目，繼續擴張。
　　前段時間被爆出的有「鄭州最高學歷樓盤」之稱的永威金橋西棠項目，就是一個典型的例子。
　　據媒體報導，該專案的實際控制人主導挪用了其銷售款10.115億元，用於購買鄭州其他地塊，導致該項目沒有足夠的資金支付工程款，陷入停工。
　　挪用資金並非難事，李宇嘉解釋，開發商會提供虛假證明材料，例如證明材料顯示款項用於支付工人工資或工程付款。但在實際轉帳中，這筆工程款項繞道劃到了開發商自己的帳戶上。
　　另一個常見挪用預售金的手段，是沒有將所有房款打入監管帳戶。
　　重慶大學建設管理與房地產學院教授向鵬程對南風窗表示，由於開發商通常在多個銀行有帳戶，他們往往打「擦邊球」，將首付款放置於監管帳戶，但占比更大的按揭貸款則放在非監管帳戶上，後者隨時可以被開發商挪用。
　　對於開發商來說，挪用資金是為了保證利潤。
　　上海秦兵律師事務所房產律師徐斌對南風窗記者說：「如果預售資金沒有第一時間到開發商手上，或者監管資金全部按規定放在監管帳戶裡，那就意味著開發商要等兩年（房子建成後）才能拿到業主的購房款。」
　　「這都是他們不能承受的。多了兩年的利息，吃光了開發商的利潤。」徐斌繼續說道。
　　徐斌專職處理全國爛尾樓糾紛。他印象很深的是多年前做爛尾樓地產公司「光耀東方」案時，碰上了施工方和開發商打官司。
　　施工方聲稱討還工程欠款一個億，開發商回應，「（帳面上）我不欠你」。
　　施工方隨後供述：「監管帳戶資金是我配合你（指開發商）提取的，錢一拿出來，馬上就按照你的要求支付給了另外一個專案。最後根本不在我手裡。」
　　「這個官司正好說明了一件事，」徐斌說，「各個環節都在配合開發商，把監管帳戶的錢撈走。」
　　除了監管存在漏洞的預售制度，向鵬程認為，銀行等金融機構在其中起推波助瀾的重要作用。面對被挪用的監管資金，他們往往睜一隻眼閉一隻眼，原因是他們也是受益者。
　　「對銀行而言，開發商是優質的客戶，貸款利率高，回款很快。」向鵬程解釋。挪用的預售資金大多數被用於下一個地塊的開發，這樣一來，不僅開發商有開發貸，更多的人也將找銀行做按揭貸款。

預售制向何處去
　　在早期高杠杆、高周轉的運轉模式下，大部分出現樓盤爛尾的開發商幾乎都面臨著相當產峻的資金問題。
　　南風窗記者看到有截圖顯示，一位業主向美商置業實際控制人王偉發短信說：「幾千人傾家蕩產無家可歸，還承擔著高額房貸，真的都到了生死邊緣。」
　　王偉則回覆：「我給（和）你們一樣。」
　　陳超所在的鑫苑國際新城，是鄭州本地房企鑫苑置業操盤的項目。
　　鑫苑，作為在美國紐約証交所上市的首家中國房地產企業，曾經風光無限。然而，從去年5月以來，鑫苑三次被多地法院列為被執行人，累計被執行標達到10.58億元。6月底，鑫苑還有一筆利率12%、餘額為5.145億美元的美元債券到期，目前尚未兌付。由此看來，鑫苑置業已經岌岌可危，走到了爆雷邊緣。
　　在這一過程中，普通購房者的房款已經不翼而飛。但他們同時欠著銀行的貸款，需要每月按時償還。
　　2022年7月，爛尾樓業主，罕見地以「停貸」的方式，希望扭轉局勢。然而，一旦選擇了斷供超過6個月，銀行會將其上訴至法院，購房者很大概率成為失信執行人。
　　徐斌告訴南風窗，自行斷供的方式並不完全出自理性。在過往的案例中，銀行起訴不還貸的購房者，勝訴的概率高達93%。
　　從法律角度而言，購房者分別與開發商、銀行簽訂的是購房合同和按揭貸款合同。徐斌解釋，只有在這兩個合同解除後，才能讓開發商還剩餘貸款。
　　實現雙解除的前提是，業主向法院訴訟開發商並勝訴。
　　然而，在實際操作中，這條訴訟途徑不是大多數人的選擇。
　　兩份合同解除後，業主與開發商成為一般債權人的關係，這時開發商無需優先償債。這樣的關係意味著，購房的首付和已經歸還的銀行貸款本息，很可能較難討要到手。
　　相比而言，要想合法停貸，通過行政訴訟或者民事訴訟，起訴銀行違規操作監管資金，促使銀行妥協的可能性更大。「勝訴以後，銀行會出臺協商延緩還貸的辦法。」
　　不過，這些都不是購房者最想要的。徐斌說，小業主們冒著風險與銀行對抗，首要目的是引起政府的重視，爭取房子復工。
　　導致爛尾樓案件的一大緣由，仍是多年來引發爭議的預售制度。
　　徐斌稱，房企廣泛使用預售資金，源於其一直以來高杠杆、高負債的操作。
　　為了壘高商業版圖，他們大量舉債拿地，開發新房，「房地產變成了金融產品」。
　　可以說，被挪用的住房人的房款，成就了部分開發商的輝煌戰績。
　　多位專家指出，房企高杠杆的模式有成立的前提，即房價保持高速上漲，人們對市場信心滿滿。一旦樓市下行或者進入平穩調整期，任何一環出現問題，房企爆雷很難避免。
　　買到爛尾樓的衝擊，敲擊著每一個渴望家的人，讓人不得不重新思考購買期房和預售制存在的必要性。
　　李宇嘉告訴南風窗，事實上，如果與歐美日相比較，我國預售門檻要更高，對於商品房預售有嚴格的制度規定。
　　除了預售監管資金，我國規定，預售獲批有「三個條件」，即繳清土地出讓金、取得規劃許可證、投入資金達到總投資的25%。
　　因此，預售制問題的根源不在預售本身，而在於監管執行上。
　　向鵬程表示，此次爛尾樓風波將促使國家和地方政府加強對房地產市場，尤其是預售資金的監督。
　　經過這一輪的洗牌，將有一批不合規的房地產企業被清理出去，房企市場集中度將提高，會有利於市場未來的發展。
　　他相信，短期的陣痛會迎來更健全的市場。「未來的監管越到位，市場越健康。」
　　如今，一些城市已經率先開始行動。
　　西安市住建局等五部門聯合出臺13項措施，旨在有效防範商品房延期交房增量問題；汕頭市住建局發文，強調「商品房預售款專款專用」，購房者需按照合同將資金打入監管帳戶。
　　此前的7月11日和12日，深圳龍崗和汕頭也分別發文，進一步加興對商品房預售資金監管，以及房地產項目全週期監管。

（朱秋雨、張旦珺、黃澤敏／文）