2022年6月的房地產，意外地跟農產品發生了種種關聯。
　　河南商丘民權縣一個樓盤，在6月中旬推出了「2元/斤，小麥換房」的行銷海報。這個樓盤的開發商是河南本土的龍頭房企建業地產，不僅是小麥，建業地產還在河南開封市的另一個縣，也發出了「5元/斤，大蒜換房」的宣傳單。
　　一時間，輿論譁然。
　　所謂「換房」，實際上是農民將小麥、大蒜這樣的農產品銷往建業指定的收購商處，建業給農民購房者減去相應的購房款，建業本身並不收購農產品。
　　業內評價，這樣的做法看似荒誕，實則是一種操作性很強的優惠策略。
　　很快，效仿來了。
　　20強房企新城控股在南京的樓盤推出了」西瓜換房」活動，保利發展江蘇的一個項目海報上寫著，「買房送200斤土豬」。
　　為了挽回銷售額，開發商們用盡了辦法。
　　自2021年下半年以來，房地產市場經歷了一輪持續下行。今年4月、5月，房地產開發投資增速罕見轉負，銷售資料也從年初至今，增速連續數月為負。整個行業在銷售、交付、債務償付等諸多領域遭遇了前所未有的挑戰。
　　越來越多的城市已經陸續出臺了一系列政策「穩樓市」。有機構統計，今年以來已經有超過200個城市調整了樓市政策，僅6月當月，就有80城發佈了100多條新政。
　　中信證券則分析稱，預計下半年房地產行業政策將進一步加大需求端的支持力度，銷售有望從6月開始復蘇，而房地產投資和新開工則有望在今年四季度復蘇。
　　「但城市分化也將加劇，6月將是驗證各城市市場成色的重要節點，並給下半年市場定調。」易居企業集團CEO丁祖昱表示。

因城施策
　　2022年4月29日召開的中共中央政治局會議上，高層對房地產再次表態，提出支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
　　外界將此解讀為，「向房地產行業釋放了更為明確，更為積極的政策信號」。
　　隨後，更多的城市加入樓市政策調整的大軍。
　　5月份，樓市調控的「模範生」湖南長沙發佈一項新政，房屋產權人可以通過與住房租賃試點企業簽訂協定方式，將存量房盤活作為租賃住房，運營年限不低於10年，此存量房不納入家庭住房套數計算。
　　這一舉措被業內評價為「一舉多得」，開拓了一條租購並舉的新路，在增加市場的租賃房源供給量的同時，進一步提升了區域內有效的購房潛力，同時對穩定當地房地產交易市場起到了積極作用。
　　中原地產研究院統計資料顯示，在前期各地樓市穩定政策的基礎上，6月各種房地產政策繼續升級，主要涉及優化限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支援等方面。
　　本輪各地的房地產政策調整，已不再是單純刺激購房需求，而是與當地人口政策、人才政策等方面相結合，以組合拳形式出現，因城施策的導向尤為明顯。
　　其中，武漢、東莞、大連、常州、瀋陽等多個城市均對戶籍政策有不同程度的調整；惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州等城市直接出臺了不同力度的補貼購房政策。
　　「預計下半年房地產行業政策將進一步加大需求端的支持力度。」中信證券分析稱。

「特別」的降息
　　在政策端釋放利好的同時，備受購房者關注的按揭貸款利率也在逐步下降。
　　5月15日，央行、銀保監會發佈通知稱，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。
　　此後的5月20日，央行發佈5月貸款市場報價利率（LPR），其中五年期LPR利率進一步調整至4.45%，降幅達0.15%。
　　這也意味著多地首套房的房貸最低利率可達到4.25%。
　　「這說明，中央對房地產市場的支持落實到實地，且支持力度較大。」諸葛找房資料研究中心首席分析師王小婿分析，4.25%的房貸利率創歷史最低，可以看出目前的中央對於穩經濟穩房產市場的決心。
　　「雖然市場一直預計會降息，但沒有預計到會降低15個基點這麼多」，中原地產首席分析師張大偉稱，「本次只降5年期，對於樓市可以說是最近幾年來的最大利好。這意味著，房地產市場有望在疫情穩定後，全面回暖。」
　　有機構測算，如以商貸額度300萬、貸款30年、等額本息還款方式計算，LPR下降15個基點，存量貸款客戶每年房貸能省超過3000元。
　　對於新貸款人群，考慮首套房房貸利率下限可在LPR基礎上下降20個基點，即與4月相比最大降息35個基點，每年房貸節省還款額度可達7500元。
　　貝殼研究院發佈重點城市主流房貸利率資料顯示，2022年6月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.42%，二套利率為5.09%，分別較上月回落49個、23個基點。
　　同時，這一利率資料，也創下了2019年以來新低。
　　不僅僅是商業銀行貸款利率持續降低，近一段時間以來，公積金貸款政策的寬鬆也成為市場趨勢，福州、株洲等超過10個城市都調整了公積金政策。
　　貝殼研究院認為，當前103個城市中超過四成的城市房貸利率高於下限，未來仍有降息空間，結合6月以來地方政策的支持力度也在加強，這利於6月及下半年市場交易的修復。

積極的變化
　　國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在2022年5月國民經濟運行情況發佈會上稱，從近期的調研情況看，房地產市場已經出現一些積極變化。
　　「隨著房地產市場的逐步趨穩，相信下半年對經濟穩定的作用會逐步顯現。」付凌暉在發佈會上表示。
　　統計局資料顯示，5月單月，房地產投資和銷售均出現明顯的環比增長。而進一步觀察房價資料，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降勢趨緩，新房市場的邊際改善較為明顯，房價環比跌幅收窄、下跌城市個數減少。
　　「前5月，全國房地產開發投資額同比增速為-4.0%，繼續說明開發投資資料面臨降溫的壓力。但也要看到，5月份單月的房地產開發投資額已經出現了環比拉升，即14%。這也說明，在穩經濟大盤的框架下，房地產市場已經出現了一些新的跡象。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。
　　「多重利好疊加對提振市場信心起到了重要作用，房價端由此出現積極變化。」諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄稱。
　　「預計後期供需兩端政策效果持續釋放，繼續利好市場成交，6月單月新房、二手房銷售有望環比改善，帶動價格環比跌幅收窄。」貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。
　　58安居客房產研究院分院院長張波也認為，市場已經處於築底回升階段，信心正處於不斷恢復過程中，最為艱難的時刻已經慢慢過去，一、二線熱點城市的交易市場在政策刺激下正迎來新一輪復蘇，部分三、四線城市雖然還處於市場底部，但在全國整體回暖的趨勢帶動下，後續也有望逐步分批迎來反彈。
　　「全國範圍上看，二手房和新房的銷量都普遍有所回升。」有分析師在近期的一場電話交流會中表示。
　　根據中金的資料，受益於去年開年以來需求端流動性條件寬鬆和4月政治局會議以來各地住房需求支持政策頻出，新房銷售在5月末初現築底回升跡象，至6月中旬同比跌幅已收窄至約三成。
　　諸葛研究院資料顯示，2022年第26周（6.20-6.26），監測重點15城新建商品住宅成交量為41873套，環比上升32.8%。同時，周成交水準創2022年以來新高。
　　「隨著前期出臺的鬆綁政策進一步發酵，全國多城疫情得到有效控制，樓市將會加速修復。」該機構在報告中指出。
　　房企的銷售資料也部分呈現出向好的趨勢。
　　克而瑞研究中心資料顯示，去年5月份，儘管百強房企單月合計銷售業績同比仍有較大降幅，但操盤口徑下的銷售額環比增長了5.6%。
　　截至6月12日，已有包括萬科、龍湖、中國金茂、招商蛇口在內的14家房企發佈了5月份未經審核的營運資料。
　　資料顯示，雖然頭部房企的銷售仍有較大的下行壓力，但普降的大勢下，5月單月，頭部房企銷售改善優於整體。上述14家房企的單月環比增幅約為11.1%，同期，百強房企單月環比增幅約為6.5%.
　　其中，保利發展5月銷售金額環比增長了24.5%，碧桂園5月權益銷售金額環比增長了26.8%，華潤置地5月銷售額環比增長了24.9%。
　　據統計，5月單月銷售額中，環比漲幅大於20%的房企有5家。

民企融資開閘
　　5月中旬，碧桂園、龍湖、美的置業等5家民營房企被監管機構選做示範房企，並在隨後幾日內陸續發行境內公司債券。
　　業內認為，給這5家現金流相對穩定的房企發放公司債的通行證，象徵意義更大，體現了監管層對於民營企業融資方面的支持。
　　2021年恒大、花樣年等房企的爆雷，讓原本就開始逐步收緊的房企融資端遭遇重磅打擊。
　　中金在一份報告中指出，截至2022年5月，中資地產美元債違約金額合計692.96億美元，其中94%出現在2021年至今的一年多中。
　　多重因素導致投資者信心嚴重不足，部分金融機構對前期信貸政策出現誤讀，導致信貸端處於過度收緊狀態；同時經營端受預售資金嚴監管、銷售下行影響，經營性資金回籠速度放緩，部分房企陷入流動性危機。
　　前年有很長一段時間，房企境內外發債陷入停滯狀態。
　　機構資料顯示，2021年1-12月，房地產行業共實現非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業融資收緊態勢顯著。其中信用債全年融資5490.3億元，海外債發行2682.9億元。
　　細分來看，2021年上半年走勢與上年同期相近，但到了10月融資規模僅532億元，為1月的20%。8-12月，5個月內的融資額度約為3031.0億元，約占全年融資總額的25.6%。
　　從同比增速來看，行業融資規模自3月起即為負增長，其中11月達到谷底，同比下滑71.6%。
　　也正是從2021年10月開始，銀保監會、央行等金融監管部門開始喊話市場，對市場相關政策解讀作出及時糾偏。
　　去年5月4日，央行、銀保監會紛紛出臺落實金融支援穩經濟工作措施，其中重點提及房地產金融措施。為滿足民營房企的合理融需求，監管方進一步提出具體指導意見。
　　去年6月初，標普在一篇報告中稱，在多個利好政策的支持下，中國房地產債券的發行正在逐漸恢復。
　　標普表示，此前房地產行業的債券發行和流動性受到一定的限制，這導致了幾輪違約和銷售大幅下降。但對該行業的政策支持正在恢復，具體來說，政府推動了一批民營房企帶有信用保護工具債券的發行。
　　標普認為，通過這樣的方式，已開始恢復對房地產行業流動性緊張部分的信心。
　　據統計，2022年以來，已有70家房地產企業在銀行間市場發行債務融資工具1475億元，對應實現淨融資454億元，銀行間債市支持房地產企業接續融資力度不減。
　　業內人士認為，隨著一系列政策落地見效，下半年房地產市場將得到進一步修復。
　　中指研究院資料顯示，2022年1-5月，房地產企業債券發行總額3344.7億元，同比下降30.0%。但具體來看，房地產行業信用債融資同比上升33.5%，環比上升3.3%，回暖趨勢明顯。
　　中指研究院分析認為，儘管信用債發行錯過了3、4月的視窗期，但受政策鼓勵影響，5月同、環比均有顯著上升。
　　同時，自2021年四季度行業融資環境收緊以來，信用債首次同、環比均呈增長態勢，而民企債券發行再次回暖是其中的重要因素。

最壞的情況或已過去
　　近期，高盛發表研究報告指出，「中國房地產最壞情況或已過去。」
　　有分析人士認為，相比往年博弈期長、樓市下調緩慢等特點，本輪樓市調整因為很多大型房企被抑制了融資管道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調整速度非常快，從價格的下調速度看，刷新了歷史紀錄。
　　民生證券宏觀首席分析師周君芝撰文稱，本輪地產經歷的並非是普通的小週期，房地產行業現在面臨的是一次系統性的下臺階，這一過程也伴隨著更加有效的行業重塑、企業資產負債調整等等。
　　多家機構分析認為，在各地不斷加碼，密集出臺的支持政策下，銷售持續下挫的態勢有望得到扭轉，市場預計，後續房企銷售降幅將逐步有所縮窄。
　　中信證券認為，5月企業銷售資料顯示需求側政策的積累在行業下行週期中的托底作用初顯，考慮到政策作用的滯後性，下半年市場有望加速恢復。
　　有券商房地產分析師表示，預計下半年，房企會積極行銷，不斷提高去化水準，疊加政策面轉好，房地產行業有向好態勢。支持政策的加碼出臺，也有助於修復購房者的信心。
　　根據中金的預計，2022年新房銷售面積、新開工面積、開發投資額三項指標分別同比下跌13%、27%和4%，跌幅較上半年均有收窄。
　　「隨著各地購房政策的持續寬鬆，房價頹廢的態勢會有所遏制。但由於去年四季度以來的持續下跌，所以要真正走出下跌的泥潭，至少要到今年四季度左右。」嚴躍進進一步分析，一些房價跌幅較大的三、四線城市，預計購房政策會進一步放鬆。
　　「需要出臺更多更積極的穩樓市政策，特別是銀行針對購房者的房貸利率，不僅僅新增貸款利率應該下調，存量貸款利率也應該有一定優惠。一線城市也應該針對剛需和真實改善出臺一定的穩樓市政策，否則市場企穩將比較緩慢。」張大偉說。
　　貝殼研究院在近期一篇名為《對下半年房地產市場及長期趨勢的看法》的分析報告中指出，這次房地產出現的下行是過快去杠杆政策導致的「急刹車」，並不是市場本身出了問題，當市場演變的結果影響了其他目標，政策就必定會出現糾偏調整。
　　自去年以來，市場看到了政策的轉變，從強力去杠杆到支持住房需求，促進良性迴圈。這次調整的核心邏輯是讓市場恢復流通，只有市場恢復流通才能緩解房企排隊爆雷的風險。
　　「我們極其堅定地相信，週期性波動不可避免常態化存在，但發展才是房地產的主旋律。」該機構稱，「中國的房地產才從青春期走向成熟。」

（王志／文）