街總對規範樓花買賣的意見和建議

“樓花”買賣作為不動產交易的一種常見方式,在澳門存在已久,但由於法律不健全,不可避免多次發生“貨不對辦”、“爛尾樓”及“一屋多賣”等問題,消費者的權益得不到有效保障。政府現時制訂規範“樓花”買賣的法律是有必要和及時的,可降低消費者的風險,同時可促進“樓花”市場健康發展,本會對此表示歡迎和支持,並提出以下意見和建議:

一、 嚴格規範開售“樓花”的條件

正在諮詢的《規範“樓花”買賣法律制度》規定,發展商在物業登記局完成臨時分層登記、獲工務局發出整體建築工程準照、完成地基工程(或地基和地庫及地面層樓板工程)後,方可向土地工務運輸局申請銷售“樓花”的批准書。我們認為,即使完成地基工程,樓宇實際的建築面積、實用面積以及建築材料、樓宇高度以及外觀、朝向等因素依然不清晰,很難有效減少購買者被誤導的機會,尤其“爛尾樓”的風險亦難以排除。因此我們建議建築物必須完成結構封頂才可銷售,避免樓宇在建期間出現修改建築圖則或“爛尾”的風險。

二、 加強對內部認購的規管

近年來本澳“樓花”買賣非常活躍,而不少樓盤公開發售前已有大部分單位被內部認購,造成“樓盤搶手”的假象,誤導市場訊息,給發展商或炒家抬高公開發售的樓花呎價創造機會,從而牟取暴利。現在立法強制樓花買賣合同作物業登記,可確保有關“樓花”的交易都依法納稅,增加炒賣“樓花”的成本,同時可使“樓花”交易更規範及公開,減少內部認購及避免“一屋多賣”。我們建議應規定可供內部認購單位的上限為百分之五,減少炒賣之機會,同時要求發展商申請銷售“樓花”批准書時,必須提交關於“樓花”的預售計劃,包括開盤時間、房屋套數、“樓花”價格以及採用何種銷售方式等,以增加“樓花”銷售的透明度,亦有利於政府加強對銷售的監管,防止發展商以內部認購為由而捂盤惜售。

三、 規範和完善“樓花”買賣合同的內容

《規範“樓花”買賣法律制度》規定,“樓花”銷售合同及轉售合同均須訂有強制性條款,缺少全部或部分強制性條款的合同均屬無效,違規者將被處以罰款。加入強制性條款,無疑將使買賣合同得到進一步的規範,從而使買方的合法權益得到更好的維護。但何為強制性條款?建議通過廣泛諮詢後作出具體規定,我們認為,除清楚訂明樓宇的實用面積、單位間隔等基本資料外,還應就管理收費、有無會所等作強制說明,以保障買方權益。同時,“樓花”買賣合同作為買賣雙方建立房地產買賣法律關係的依據,應對雙方的權利和責任作出明確和嚴格的規範,以減少爭執,而即使產生糾紛,亦便於循法律途徑解決。

四、 提高“樓花”銷售資訊的透明度

“樓花”買賣過程中,買家獲得“樓花”銷售資訊的渠道很少,信息不對稱、不公開是導致出現有部份發展商違規的重要原因。鑒於新法律制度強制“樓花”買賣合同作公證認證及物業登記,建議政府登記部門應就此掌握到的“樓花”銷售的有關信息及時於官網上公佈,提高“樓花”銷售資訊的透明度,尤其對於多次轉售的“樓花”,政府應加強監管以確保登記的合同上為“樓花”最新售價,以便買家可以便捷查詢到“樓花”銷售的正確信息。另外,目前買家在購買“樓花”時,主要依據售樓廣告、售樓書或示範單位所展示的內容瞭解所購買的單位及樓宇設施,而有關資料是否真實和準確,買家難以查證。建議政府應向發展商作出明確規定,不容許發放任何可能令市場產生混亂和涉及誤導成分的售樓資訊,確保讓買家獲取得準確及全面的樓盤資訊。

澳門街坊會聯合總會

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