經屋定價與「市場價值」掛鉤不合理

經屋定價幾何,在社會上一直存在爭議。政府一直在放風(只是放風,因為整份經屋法案內根本無提過經屋售價,只在法案理由陳述中提及售價時有一句「並以行政長官批示訂定」)經屋售價約為呎價千一元。問政府如何計出這個呎價千一的標準,司長、局長根本無法說得清。劉仕堯只是堅持說經屋售價以購經屋者的承擔能力來計算。只是,這種說法實不堪推敲,就算未來申請經屋最終設定了收入的上下限,仍是難圓其說。以兩人家庭為例,收入下限為九千一百元(這是兩人家庭租住社屋的收入上限,所以以此作為經屋的收入下限),收入上限為二萬八千多元(政府透露的數據),上下限的收入相差達三倍,如何可以根據購經屋者的承擔能力來定價?只是,澳門政體實行的是所謂「行政主導」,若負主導之責的行政官僚英明神武,可能問題不大,相反,若行政官僚庸愚顢頇,則我們就註定在劫難逃。

經屋售價有表面價格和隱藏價格

好了,還是回到經屋售價問題上。對呎價千一元,社會當然有不同聲音,認為太高、太低、適中都各有理據。只是,人們焦點在呎價千元的同時,有否注意到這個呎價千一元只是部份,而非全部售價。因為,以目前的法案所示,經屋購買者除了按此售價購買經屋外,實質上從購買經屋之日就欠下政府一大筆債務。所以千一元一呎只是表面售價,是初購經屋時先付的一筆錢,之後還要付出更大筆的樓價餘款,但以補價形式來支付。

今天,澳門市民為甚麼對經屋需求甚殷?那是因為買不起私人樓?為甚麼買不起私人樓?因為私人樓在瘋狂炒賣中已經達到一個完全不正常的市場價格,遠遠脫離澳門人實際的承擔能力。(有地產界人士侃侃而談,聲稱澳門與香港的房價比較仍極為便宜,所以仍有極大升值空間。樓價貴並非他們炒作,而是因為澳門經濟高速發展,樓價飆升乃理所當然。只是,住房不同其他貴重物品,金銀珠寶可以拿到其他地方使用,但住房是搬不走的,不論如何炒賣,最終仍是要落實到本地消費者手上。若消費者無法承擔的,那怕你夠聲大,喊上一千次說樓價便宜,也是無補於事)若經屋也是以「市場價格」出售的話,恐怕人人都當政府官員是瘋子。可是,按新的經屋法,政府出售的經屋,就是與「市場價格」掛鉤,對此,只在意爭論千一元一呎的價錢貴不貴的朋友來說,是可能會忽略了的。

既無折讓卻要按市場價值來「補價」 失諸公平

問題出在甚麼地方?就出於所謂「補價」,即經屋超過禁售期後市民轉售經屋時所須向政府繳付的「補價」。法案所提出之補價概念是「折讓比率補差價」,就是說,政府出售經屋時,提供了折讓優惠,因此,在十六年後轉售時,購經屋者就應將當初折讓的比率來計算補價予政府。但以呎價千一元來說,政府興建經屋的費用包括建築成本、土地成本及行政費用都可完全涵蓋,政府根本沒對經屋作出補貼或折讓。而既然根本沒有折讓,又何來「補價」呢?原來政府的補價是以「市場價值」(嚴格說,這是市場價格,政府錯用概念)與經屋售價之間的差距作為「折讓」計算。就是說,若你用六十萬購得一經屋單位,但政府估計這單位的市場價值是二百萬的,就等同政府折讓了一百四十萬給經屋購買者,而這個70%折扣率(200萬-60萬/200萬X100%)就是未來計算補價的標準。(有人認為,那不轉售便可,這也是某些人所主張的不讓經屋投資圖利及流入市場。問題是,經屋就是經屋,它不同於社屋,購買經屋是解決住屋問題,同時亦是置業問題,當你真金白銀購買房產,就不應排除有轉售的可能。特別是十六年後,那個家庭的狀況可以十六年不變,家庭人口增加了,孩子長大了,不夠住了,怎麼辦?出售經屋購入私人樓宇改善居住環境難道不是理所當然的嗎?社會難道不應鼓勵這種上流需要嗎?轉售的選項應該排除嗎?)

經屋出售竟與市場價值掛鉤 行政當局曲線托市助哄抬樓價

現時關心經屋售價的朋友,只看到這千一元呎價,卻忽略了「補價」這個隱藏呎價。因為,政府表面上是以呎價千一元出售經屋單位,但實質上是以炒到天價的「市場價格」來出售,只是當出售時先收了以呎價千一元計算的樓價60萬元,而到十六年後若轉售時,才以補價方式收回餘下那一筆140萬元的樓價。就是說,市民在購買經屋那一刻開始,就欠下政府一筆巨債。如此補價計算,同時是由政府肯定了當前炒得瘋了的樓價為一合理樓價,政府實質在曲線托市,確立高樓價的合理性。

若同樣以二百萬元來購一個單位,購買者又何必要購買一個使用權及用益權都受到嚴格限制的經屋單位?很明顯,這就是此法案不斷加辣要達到的目的。事實上,對購經屋者刁難愈多,市民對購經屋的意欲便愈減,於政府來說就可降低經屋需求的壓力(不是政府不提供,是市民不敢要);於私人房地產商來說,既然政府肯定私人樓的市場價值是合理的(政府也以此市價來作為發售經屋的標準),則有能力者只能乖乖當房奴,任由地產霸權耀武揚威。

立法議員 區錦新

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。