台商廠房動遷之權益保護實務

由於過去幾十年間大陸經濟呈現跳躍式的成長,許多台商或有類似經驗:當年選址設廠時,附近荒蕪一片,但不到幾年光景,廠房位址卻已變成黃金地段。由於大陸『城鄉規劃』、『舊城改造』、『地方政府與開發商合作房地產開發』及『閒置土地未開發』…等諸多原因,政府要求台商動遷的案例(本文不討論公共利益的內涵)層出不窮,這對台商而言往往憂喜參半。有些台商在動遷的過程中獲得了豐富的補償收益,有些外商卻因動遷補償與實際損失落差過大而蒙受巨大損失。

行政手段還是動遷的主要依據

有關規範動遷的法源可溯升至2004年憲法修正案層次,且2007年物權法的實施在「理論上」應可使動遷在法律規範下(包括依照法定要件及法定程序)進行,然而大陸在物權法實施後,卻也通過《城市房地產管理法》修正案,其中規定:為了公共利益需要,國家可以徵收國有土地上單位和個人的房屋,並依法給予拆遷補償,維護被徵收人的合法權益…『具體辦法由國務院規定』。也就是讓當時作為動遷法源的《城市房屋拆遷管理條例》(行政法規層級)能繼續運作。但該條例在操作上十分粗糙,常侵害人民權益並製造大量社會矛盾,因此大陸國務院於2011年1月19日公告實施《國有土地上房屋徵收與補償條例》替代(仍是行政法規層級),以『徵收補償』字眼取代『拆遷』。

因此,至今具體操作動遷的依據還是行政法規,而非法律。簡單講就是各地主要仍以「行政手段」進行徵地及拆遷,過程中難免出現權益損害風險。這其中最直接影響的就是補償標準,越低層級的法源(例如廠房所在地鎮政府的拆遷操作規程)反而是越具體適用的操作依據,因此在探討動遷個案時,應先有法源適用大於法源位階的現實體認。

動遷的源頭因素

廠房被要求動遷不會是突然發生的。通常動遷的徵兆會醞釀一段期間,而在地方政府政策要求、財政負荷以及利益驅使等綜合性因素交錯下,動遷才會成為現實。具體而言,常見的動遷源頭因素包括:

一、城鄉規劃

包括總體規劃與詳細性規劃,台商應有專人研究廠址所在地在當地發展規劃中的定性,將動遷可能性作為公司發展的重要追蹤事項。

二、房地產開發利益因素驅使

常見動遷案例是設廠當年附近都是田地,不到幾年廠房已混身於住辦林立的區域甚至市中心。因此房地產商找上政府,政府找上企業,甚至動用公權力施壓要求動遷。

三、閒置土地未開發

大陸《城市房地產管理法》規定:土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求,開發、利用、經營土地。未按合同規定的期限和條件開發、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。需注意的是,像這一類的收回土地,政府是不會給予原土地使用權人補償的。

動遷的準備與具體安排

一、從城鄉規劃與週邊環境變遷判斷動遷的時點

如上述,廠房的動遷絕非是突然收到一紙政府徵收決定造成的,而是經過一段不算短的期間綜合性因素交錯而成的。而企業在地經營所建立的產銷體系及商譽等無形資產可能因為動遷而大受影響,因此有必要及早判斷動遷可能時點,並做相關發展規劃。

二、新廠址的預先規劃

現在許多地區實施所謂『集約土地使用政策』(批地規模投資金額掛勾),動遷後的新廠土地規模恐怕無法與原廠相比,需透過增資或與政府談判才能取得與相當的土地重建廠房。

三、動遷過程中可能受影響的產能規劃

具體實施動遷是一段不算短的過程,台商應妥善規劃因動遷而受影響的產能(例如分期搬遷或委外或先建新廠等)。

四、動遷過程中的人力調配與安置

動遷過程中有可能因產能規劃而影響人力配置,也有可能因為廠房搬遷而流失人力,因此,人力資源的安排絕對要列為專項處理。

五、聘請專業評估機構對現有資產進行評估

動遷補償的談判

一、收集案例對照行情,並應特別關注區位價格

動遷補償的特色極具『地方性』,因此首先需熟悉當地已公告的補償標準,並就附近區位以至整個城市的相關行情進行瞭解,如有具體補償個案更應設法取得相關信息以作為對照參考。

二、內部試算補償方案,這包括

(一)土地使用權:其實目前的動遷相關法源並未就『土地使用權』的補償這塊予以規定,而僅就房屋(廠房)的拆遷損失予以規範。然而土地使用權卻是動遷過程中涉及利益最龐大的項目。許多台商當年批地時因各種優惠而以極為低廉的價格取得土地(使用權),而動遷時的土地(使用權)價格通常已飆漲,因此談判的土地(使用權)補償應列為動遷攻防首要項目。

(二)廠房及固定資產拆遷損失。

(三)搬遷費用及損失。

(四)停產停業損失(通常有補償標準但可協商)。根據各地實例,常見以下5種計算方法,即:以被拆遷房屋的總體價值的一定比例計算;按房屋面積計算;根據經營收入、利潤等指標確定;按照營業年限計算;由評估機構進行評估。當然,據實補償,協商確定也是常見的計算方式。

(五)人員安置損失。

(六)其他損失:主要是無形資產損失,此部分法源支持依據較為薄弱,有賴個案談判。

三、動遷談判需關注的其他重點,即熟悉相關法律法規規定

(一)熟悉動遷決定過程中被徵收人的參與權利。包括制定徵收補償方案到徵收程序啟動,以及有關補償標準的確定等。

(二)熟悉徵收程序,包括徵收決定的作出程序、補償方案制定程序、強制搬遷程序、爭議解決機制以及救濟程序。

與動遷有關的稅務問題

一、企業所得稅

動遷企業取得拆遷補償費,根據大陸國稅函〔2009〕118號規定,重置、重建或改良的(簡言之就是蓋新廠),以其補償收入扣除支出後的餘額計入應納稅所得額,此類固定資產可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷,並在企業所得稅稅前扣除。沒有重置、重建或改良計畫和立項報告的,應將搬遷補償收入加上各類變賣收入扣除各類拆遷固定資產的折餘價值和處置費用後的餘額計入企業當年應納稅所得額。

二、營業稅

由於政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權的行為,因此根據國稅函(2008)277號規定,被搬遷企業只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件,無論支付徵地補償費的資金來源是否為政府財政資金,該行為均屬於土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為,按規定不徵收營業稅。當然,如果不是政策性搬遷就沒有免繳營業稅的優惠了。

綜合以上,認識動遷的相關操作依據與政府行政作為,並透過妥善的事前規劃有序地與政府進行補償談判、產能搬遷、人員安置、稅務安排…等,讓動遷這個可能或即將發生的經營變數,在消極面上降低對台商的經營衝擊,在積極面上能創造資本效益,實在是非常重要的課題。

(陳彥文/文)

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。