陳觀生

香港最近正式推出“港人港地”項目，反應理想，亦引起本澳社會關注。近日，本澳不少人士提出效法香港，實施“澳人澳地”，這些人士既有來自愛國愛澳的街總、民建聯等，也有號稱民主派的新澳門學社，反映“澳人澳地”在基層市民中有一定的共識。筆者認為，特區政府應趁機及早展開“澳人澳地”政策研究，以回應社會意見。

“澳人澳地”政策社會有一定共識

從傳媒報導得知，較早提出“澳人澳地”的應該是街坊總會。房屋局向街坊總會介紹公屋十年發展策略後時，街總負責人提出，特區政府必須把公屋發展策略與澳門整體的房屋政策結合研究，制訂有助遏制樓市炒風、引導樓市健康發展和回應本澳居民住屋需求的房屋政策措施，特別應建立家庭住屋保障制度。指出如果不能有效遏制高樓價、高租金，居民對公屋的需求必會成為特區政府及澳門向前發展的包袱。該會贊成設立公屋土地儲備制度及公屋發展基金，提出“澳人澳地”概念，建議政府在新城填海規劃預留八成土地作本地住屋儲備，和限制外資炒樓，並把出售公屋的款額直接撥入基金作發展公屋用途，專款專用。

街坊總會秘書長梁慶球、離島事務委員會主任鄭煜提出“澳人澳地”概念，敦促政府關注“夾心階層”的住屋需求，在新城區預留七至八成土地作興建公屋及本地住屋土地儲備，非公屋土地興建住宅限價、限購，限制外資購買，藉此保障本地居民的住屋需求。經屋申請者的收入下限，或可適度低於社屋租戶收入上限，鼓勵社屋居民向上流動。

最近，財政局公佈8月份申報結算物業轉移印花稅的住宅單位統計，期內平均樓價每平方米61,749元，微跌0.6%。但澳門半島平均樓價則按月上升7.7%，平均每平方米成交價59,372元，按年更升超過一半。顯示本澳樓價在政府推出系列打擊樓市措施之後，樓價非但沒有降下來，反而仍在不斷攀升。

為解決高樓價問題，香港新政府提出“港人港地“建議，也就是規定小部分土地將來所建的住宅只能賣給本地人。陳明金吳在權議員辦公室主任楊達夫建議，澳門可以仿效香港的做法，實行“澳人澳地“。他表示，這些房屋如果從動工開始就由政府直接批給發展商，跟他訂定價格的上限。那麼銷售的時候中間的所有環節也就沒有了。不過一旦實施澳人澳地，是否會落下行政幹預自由市場的嫌疑。楊達夫表示，維護自由市場，並不能成為政府無視居民住房難的藉口，澳人澳地只是適時適量推出，政府在其中的平衡角色很重要。

學者提出，澳門地方細，更應推行“澳人澳地”，避免土地資源被外資大量炒賣。經濟學會理事長柳智毅表示，澳門市場規模較香港細，更應參考香港，實行“澳人澳地”，保障本地資源不會大量被外資炒賣。澳門土地資源稀缺，房地產市場涉及千家萬戶，調控房地產市場，一方面要減輕居民置業負擔，一方面不能推倒樓市，故“澳人澳地”相對適合在澳推行。他還認為，倘政府收回機場對面五幅土地，建議作為首個“澳人澳地”項目。建議政府按照地價、成本訂定呎價；或按照國際標準，計算家庭總收入成本，以適合居民負擔能力為考慮，不宜完全參考市場價格。

而業界方面，則希望只是透過額外徵收稅項來阻止外地投資，澳門地產發展商會會長陸惠德推斷，外地投資者或佔物業成交總數二至三成。澳門經濟前景看好，內地樓市限購、限價下，內地資金移轉澳門。資金進入澳門投資樓市難阻截，但可透過額外徵收稅項，減少熱錢流入。他建議投資者轉售單位徵收百分之五的城市建設費，以完善澳門城市綠化、基建。同時，考慮開徵資產增值稅，如當年買入的物業價格為一百萬，出售時升至兩百萬，當中的差價可徵收一成增值稅。

新澳門學社建議特區政府儘快為填海新城的住宅區作出全面『澳人澳地』的規劃，其中不於一半用作興建公共房屋。餘下由私人發展商開發的住宅地段，應嚴格規定新落成的私人單位必須由澳門居民購買，杜絕境外炒家，保障本地居民住屋需要。新澳門學社成員、立法議員吳國昌認為，在土地政策上讓澳人在澳置業成家有合理保障，填海新城的住宅實行『澳人澳地』，規定填海新城住宅單位在一定期限（例如按澳門基本法規定五十年不變的二零四九年十二月二十日前）的小業主必須為澳門特區居民，符合國家批准填海土地的要求，對改善澳門人的生活質素有利，希望特首在施政報告中列入。

澳人澳地政策的利弊

所謂“澳人澳地”，源自香港“港人港地”措施。“港人港地”是香港特別行政區行政長官梁振英近期推出的“梁十招”地產調控措施中最受關注的一條，特意通過一些非常規的手段，來控制香港的房地產泡沫。

“港人港地”，是指香港特區政府未來將會有選擇地批出一些地塊建造房屋，只供擁有香港永久身份的居民購買，而這些房子在一定時期內（目前限定的期限是30年）只能出售給香港永久居民，而且不能用公司名義購買。梁振英希望這一政策能抑制因為內地富豪赴港買樓而引發的地產泡沫。而「港人港地港樓」的實施，毫無疑問，針對最近內地人士來港買樓置業、投資、炒樓之風是不可諱言的因素，不少港人在「港地」買不到樓就大聲埋怨說：「大陸人把樓買貴了！」

“港人港地”措施，具體來說是在政府拍賣土地的合約中將會有條文規定：建成樓宇只可以賣給港人，不可以賣給其他人，包括內地居民。也就是說，未來在本港樓宇市場上將會出現一個「新品種」，土地是「港地」、建成的是「港樓」、住在裡邊的是港人。如此港人、港地、港樓，也可謂「一條龍」矣。根據初步訊息，未來「港地」的地價或底價會低於市價，發展商在計過條數、認為有利可圖之後，日後建成推出專供港人購買的「港樓」，定價可能比市值低四成上下。如此特區政府優先照顧港人置業訴求的決策用心應該可以達到。

但是這種政策能否真正達到效果，引起市民、學者的的不同意見。有市民認為，根本不指望“港人港地”能真正幫到香港人，因為始終房子還是要換更大的。更擔憂的是，如果買了有交易限制的“港人港地”，未來有可能無法順利出手，會影響將來的換房計畫。

“港人港地”只允許在香港永久居民之間進行買賣，而且限制期長達30年——表面上似乎保護了香港人的利益，但同時也限制了這種樓盤的二級市場流動性，買這種樓的香港人未來有可能面對下游需求不足而無法出手的問題，這種低下的流動性也會反映在樓價上，使得這批樓盤的升值空間有限。

另一方面，經歷過1997年金融危機和2003年的“SARS危機”，大家深知樓市不會一路走高，因此市民無時無刻不在擔心，自己會成為高位套牢的接盤人。但從當前的形勢來看，那些較多內地買家光顧的房子才有較好的流動性，也具備較高的升值潛力。

而“港人港地”政策最引人質疑的地方是行政幹預自由市場，港澳政府一貫以來的立場，是堅持自由市場，反對政府在任何經濟領域上的幹預。這是因為無數經濟學家已經證明瞭，自由經濟是分配資源的最有效方式，所以港澳社會相信自由經濟。另一方面，房地產是經濟市場的一部份，所以社會也支持房地產市場的自由運作，反對政府對市場的任何行政操作，認為這是扭曲了市場，不利於土地資源的分配。

毫無疑問，「港人港地」是政府以行政手段幹預房地產市場，但香港社會大多卻是贊成「港人港地」的。香港有學者分析，其原因在於：在一般的情況下，自由經濟、自由市場，是好的，因為這會令資源更有效運用。但是，在某些情況之下，是市場經濟不能發生作用的，那就是當資源很缺乏時，而這些資源是又必需品，那就只能採用分配制度。例如說，在戰爭期間，很多國家都會採取分配資源的制度。就是在和平期間，如果物資極度缺乏，也只有由政府去分配資源，所以當一件必需品極度缺乏時，那就只有暫時停止由市場自由運作，採用行政手段去幹預市場。比如說，越南和泰國都是出口稻米的大國，可是假如國內發生飢荒，稻米就不能出口，只能優先供應給本國人。如果飢荒加劇，那就只能採用配給制度，規定每人每天的配給量了。香港的土地也是這樣，把房子賣給外地人，在自由市場來說，是一件好事；把貴價的房子賣給外人，增加庫房的收益、增加本地公司的利潤，難道不是好事嗎？但是這件好事，大前提應是香港人人有屋住，大家都住得寬敞、很舒適，才能講求「自由市場」。如果連自己也吃不飽，也沒有房子住，那只有首先照顧好自己的衣食住行，自由市場，則不妨以後再說。

所以，本澳如果實施“澳人澳地”，應參考香港實施“港人港地”政策的利弊，並就本澳的情況具體分析，才能推出針對性的措施。

有學者指出，事實上形成今天香港地產價格困境的根本原因是聯匯制。港幣一直跟隨美元保持低息加上銀行提供的高杠杆借款，令買房者的每月供款遠遠低於目前的房租，而又有機會贏得房價的升幅。表面上，社會爭論的焦點是高房價，實際上目前香港的收入與按揭比仍然處於歷史上的安全水位。問題在於，香港特區政府之前推出的多項措施，限制了香港人的首付能力。過往香港銀行都能提供70%~95%的貸款，但是從2010年下半年開始，香港特區政府收緊政策，嚴格限制超過70%以上的貸款；同時對第二、第三套房，總價超過680萬港元以上，以及租約未完的房子均採取了限貸限制。而目前價值680萬港元的房子，往往並不能符合中產階層換大房子的要求，這使得那些想換到大房子的業主得不到足額貸款，因此要麼提高現有房子的售價，要麼惜售，仍然住在現在的房子裡——不論哪一種，都令整個樓市價格感受到上升壓力。限制未完租約的房子的按揭同樣推升了樓價——在香港，不少炒房者擁有多套房子用於收租，一旦房價急升，這些炒家往往很快會連租約把房子賣掉。這樣做實際上為市場上提供了大量的房源供應，有助於平抑樓市價格。但現在，香港特區政府要求銀行降低帶租約的房子貸款上限，使得二級市場的供求出現了扭曲。

本澳在樓市調控政策上與香港有同有異，香港地產發展的困境本澳亦有相似的狀況，而且可能還突出（如本澳澳門半島樓價比去年上升50%）。所以在實施“澳人澳