陳觀生
據內地傳媒報導，珠海市住建局早前宣佈取消樓市限購、限價後，一關之隔的澳門人趁著國慶假期紛紛北上“看房”。澳門已成為全球房價最高的地區之一，排名超過本就名列全球最高房價排行榜的香港。國際貨幣基金組織(IMF)最近的一份報告中稱，澳府目前樓市措施是“在房地產價格估值過高甚或出現泡沫的情況下”實施的，顯示本澳樓市泡沫已經達到了一定的水準。眾多學者均認為，澳門樓盤供應少，而民間資金財富太多並缺乏投資管道，是澳門樓價飛升的主要原因之一。因此，珠海樓市鬆綁或令資金部分流向珠海樓市，從而分散本澳樓市泡沫的風險。
珠海樓市鬆綁澳門人北上看房
珠海曾在2011年10月底出臺限購、限價政策，成為中國內地首個實施“雙限”的城市，今年9月26日，珠海市住房和城鄉規劃建設局宣佈，調整房地產市場“雙限令”，明確提出“在中心城區(香洲、吉大、拱北、新香洲、前山)購買144平方米以上(含144平方米)的商品住房不再需要提供社保或納稅證明”、“放寬對在珠海投資創業、工作就業的非戶籍購房人在珠海新購買商品住房的房貸限制”以及“通過市場決定價格”等內容。
據內地傳媒報導，珠海市宣佈取消樓市限購、限價後，一關之隔的澳門人趁著國慶假期紛紛北上“看房”。有澳門市民稱：“澳門現在的房價太高了，在澳門買一平方米，可以在一關之隔的珠海買幾平方米了。”
澳門地產業總商會榮譽會長寧浩智日前接受中新社採訪時坦言，澳門目前一手新樓均價約8萬至9萬港幣/平方米，相當於人民幣6.4萬至7.2萬元/平方米，而一關之隔的珠海樓市目前均價僅為約1.3萬元人民幣/平方米，一些較好的地段的高端樓盤精裝修單位也才2.4萬至3.8萬元人民幣/平方米。
因此，甯浩智認為，珠海取消雙限令後，很多澳門客戶都會選擇到珠海居住。世聯行珠海公司策劃陳俊斌也認為，珠海鬆綁限購令後，一些澳門客戶會前來珠海購買大戶型住宅。
“您知道剛過拱北口岸澳門的房價嗎？均價七八萬元人民幣一平方米。我們這離拱北口岸才幾公里，均價不到兩萬。未來還有24小時通關、港珠澳大橋……”
假如要評選珠海樓盤售樓部金句，上述這句話肯定能上榜。近年升了幾倍的澳門樓價，幾乎成為珠海的精神鴉片，人們幻想著基建打通了“人通二脈”，樓價追澳門，地價追樓價。所有這些邏輯關係都基於澳門樓市繼續平穩發展。
本澳樓市泡沫風險顯現
在澳門，一套普通公寓售價都會超過數百萬澳門幣，令其成為全球房價最高的地區之一。即使內地樓市已經吹起一片冷風，與珠海一關之隔的澳門，樓市似乎還沒有一絲冷意。就在2014年一季度，澳門博彩業的季度毛收入首次突破了千億澳門幣，同比增長20%。與澳門博彩業和經濟齊飛的是當地房價。“澳門氹仔的泉福新村現在呎價接近9000澳門幣，一套700呎左右的單位要價近600萬澳門幣（折合每平方米72000元人民幣）。”有地產業界人士表示，“別看這房子看起來挺舊，格局也一般，現在卻一房難求，放賣的人很少，月租金可以到12000澳門幣。”“要知道這房子10年前才25萬澳門幣，10年漲了20多倍！”
業內人士表示，此前市場擔憂澳門樓價將受週邊影響而下調，但經過一段時間的僵持後，澳門房價實際變動不大，今年澳門房價將維持高位橫行走勢，或還將上漲10%至15%。業界認為，由於港珠澳大橋、澳門輕軌項目以及各大娛樂場所等不少大型項目都處在如火如荼的建設進程中，未來澳門經濟依然有強勁的支撐，加上新房供應量不多，房價經過短期平穩後還是會繼續漲。此外，不少本地居民抱怨，都是外地炒家炒高了房價。而實際上，有業界人士表示，高房價時代接盤的多為澳門本地人，接手的客戶超過九成都是來自澳門本地。
國際貨幣基金組織(IMF)在最近的一份報告中稱，澳門政府目前樓市措施是“在房地產價格估值過高甚或出現泡沫的情況下”實施的，綜合今年澳門財政局公佈的4、5月房價，均價為10萬-12萬每平方米，是2010年的3-4倍。縱觀澳府的措施，雖曾擊退短炒風氣、減緩了外地人炒房，但成效具有爭議。無論行政、金融等方面，澳門目前嚴厲程度遠不及珠海和香港。
IMF在報告中對澳門樓市未來可能加速上漲或大幅下滑的局面，均給出了建議。“倘若房產價格仍加速向上，國際經驗顯示進一步收緊房地產相關稅項及加強宏觀審慎措施，如限制房地產相關信貸和降低第二或多套房的貸款估值比率等，均可抑制房產價格過度上升及防範系統性風險。相反，倘若房產市場大幅下滑或價格出現恐慌性調整，尤其是當經濟處於下行週期時，代表團強調當局在確保金融穩定為首要考慮下，決定是否需要放寬部分逆週期的審慎措施以作緩解。”
對於IM F的分析與建議，澳門地產業界仍顯示出樂觀的態度，多公開表示IM F的建議也許有些理論化，未必適合澳門樓市實際情況。有地產人士說，近幾年澳門政府的措施就讓樓價越來越高，如印花稅的措施讓供應量減少，成為樓價上升的根源，而澳門政府行政效率低下、審批新盤建設發售非常緩慢也導致供應量減少。
亦有業界觀點認為，單靠限制物業信貸及降低借款比率等措施效果有限。澳門地產發展商會會長陸惠德表示，澳門投資者資金充裕，加上持有物業已升值，毋須向銀行借貸已可購買第二個或以上物業。也有時事評論人士認為，澳門樓價風險在於此前數年從博彩業帶來流動資金充裕，不少已注入樓市，一旦外界因素導致對博彩業看空，則可能導致資金從樓市抽離。
對此，運輸工務司司長劉仕堯坦言，本地樓市有泡沫風險、價格與居民收入脫節，已推出調控的具體想法；將重視金融穩定，避免一旦泡沫爆破造成大衝擊。過去幾年的多項樓市措施，涵蓋了土地、樓宇興建、登記、銷售、稅務、仲介活動等，目的是加強風險管理，防範資產泡沫。
本澳樓市泡沫未引起社會重視
雖然目前樓市似乎己登上高處不勝寒，近期澳門博彩收益未能持續上漲而反而同比下降，加上近期中央政府加強打擊貪污；內地經濟開始緩和，人民幣貶值，內地資金外流；美國今年可能完全停止買債，市場意料退市後進一步加息，澳門息口跟隨美國上調，導致供樓負擔變大。在這種內外形勢下，有人認為本澳樓市存在泡沫。但更多人樂觀看好澳門樓市會續保持“上升”之勢，他們認為有以下利好因素。
一是本地人對澳門樓市內需增加。近年來，博彩經濟的興旺帶動澳門樓市顯著上升。賭權開放後，如雨後春筍般冒出的賭博企業，以遠高於收入中位數的優厚薪資，從本澳各行各業的中小企搶聘了大批員工，促生了數萬名收入突然水漲船高的個人和家庭消費者，成為本地豪宅購買消費群中的一支後起的生力軍。據本地資深的地產經紀透露，幾乎所有買樓或睇樓的客人，除了公職人員之外，十個中九個半是賭場職工，可見澳門博企員工確實是本地樓市一批重要的承接力。社會有這樣的共識，那就是澳門的樓市本地用家的力量不可小覷的。有業內人士反應，澳門目前成交最活躍的反而是二三線市場的樓宇，承接對象是本地用家自住或作投資用途為主。除了上述的二大新生購買房屋力量，現有七成自置物業的業主亦有機會和條件以舊樓換新樓，成為本地樓市的一股購買力。二是十多萬外雇大軍促進租務市場飆升。在澳門租務市場的最大最直接的貢獻者，是來自境外的十多萬外勞大軍，以澳門56萬人口計，每5.6人中就有一名是必須在澳門租屋的外雇，這些數以十萬計的外雇在澳門工作和生活，造就了一個日益擴大的租戶隊伍。現實中，中等收入的外雇層群體日益上升的需求量和中價租務市場供應短缺都造成了整體樓宇租金的驚人升幅。此外，不可忽略的是，今年年內以至未來數年，陸續有銀河二期、永利澳門路氹城渡假城等數項大型賭場項目落成，相信屆時澳門的外雇將持續增加數萬名不等，澳門未來將續面對逾十萬外雇的住屋需求，可見澳門樓市租賃市場的後勁不可估量。租賃市場飆升必然催生了更強勁的樓市升幅。三是賭收被視為影響澳門經濟的重要指標之一，過去幾個月賭收按年下跌，市場關注樓價會否調整。業界認為，賭收過去多年維持明顯增長，連續數月放緩不排除是政策影響，亦可能因內地旅客量減。然而，未來五年有十個賭場項目落成，隨著經濟越來越多元化，澳門賭收料越趨理想，故近期短暫的影響對樓市影響不大。市場最近成交量下跌，但不一定因為賭收。
對於本澳樓市是否存在泡沫，有學者指，除了以樓價分析，更要視乎本澳經濟發展情況。樓市泡沫會否爆破要從多方面分析，樓價高低很主觀，故更應視乎供應與需求情況。供不應求，樓價很難跌。再者，亦要視乎樓宇按揭佔借貸成數是否很高。
因此，本澳樓市泡沫應從幾個方面來分析。首先，供應與需求情況。香港中銀國際分析師認為，澳門土地供應量很少，形成地產泡沫機會不大。澳門經濟發展很大程度倚賴博彩業未來的發展，不單視乎樓市，尤其中央政府對澳門的政策，以及內地遊客來澳消費等情況作結合。其次，有房地產業界人士表示，澳門房地產市場，如果有很多單位已出售但無人居住，就會形成泡沫。現時社會經濟條件大為提升，雖然部分單位元存在空置，主要是有些買家購買單位後尚未使用。居民現時心理上較信任物業多於現金，畢竟通脹仍會持續。再次，泡沫因素更重要是視乎承受力問題。過往居民買樓時祇應付一、兩成首期，屬投機性質。如果市場難出貨，支撐不了，樓價便會下跌，屆時就會形泡沫。現時情況不同，居民經濟條件許可，購買作居住或留用，都有足夠經濟能力支撐，就不存在樓市崩盤的問題，所以相信澳門樓市不存在太大泡沫問題。加上從澳門供應量分析，居民購買的數量不會太大量，相信可購買的比例仍是較少數。
所以，業界普遍認為，樓價由很多因素形成，政治、經濟、通脹，最核心仍是供需平衡，以及法規管制、透明度等，都有空間為市場出現投資機會。關鍵是現時經濟條件較充裕，最重要是有支撐能力，所以問題不大。