本澳土地批給問題成為近期最為熱門的話題，尤其近日由廉署所公佈的關於益隆炮竹廠土地置換事件的調查報告，令人到社會感到震驚，坊間有意見認為這是一宗「離曬大譜」的「買賣」。從海一居事件，再到近日暴出南灣C、D區填海地批給事件及此宗益隆炮竹廠土地置換事件，不僅僅是土地法的問題，在嚴謹的法律之下，出現令人乍舌的就是土地由小換大的問題，過去政府當局的土地批給及審核方式，實在令人不解及有疑問，特別在回歸十七年才暴出如此精彩的事件，或許正如有社會人士猜測中央打貪的風已經吹到本澳，就從土地批給入手，就是看那位不好彩的「老虎」或「蒼蠅」，透過土地制度是否存在漏洞，或會否存在濫用裁量權、黑箱批租和置換土地資源的問題，社會普遍期望廉潔的司法機關能作進一步的調查及審議，嚴格執行澳門基本法，按照有關法律依法處理，還社會一個公正廉潔的說法。
對於益隆炮竹廠土地置換事件，其實社會早就有不同的聲音，前因後果必有其的歷史及故事，但也耐人尋味，尤其是社會原質疑政府「賣大包」以大地換商人細地，經廉署調查後，發現原來益隆炮竹廠近九成五土地均屬國有，政府以「公家地向商人換公家地」。 報告清晰指出，土地的置換中包括溢價金等衆多問題出現嚴重的瑕疵，過程中出現的《承諾書》作為反映政府是否有地債的要件；置換過程中無論時任運輸工務司司長的權限要件、形式要件以至程式要件，均不符合法律要求。廉署日前則認為，有關《承諾書》不符合舊《土地法》規定，聖母灣公司對益隆炮竹廠的大部分土地不享有任何權利，該換地協議無效，政府對有關公司不存在批地負擔，也不存在所謂「地債」問題。建議政府部門研究如何處理因益隆換地協議無效產生的後續問題，包括氹仔BT27地段溢價金糾紛及信德公司的土地批給等。廉署分析後認為有關換地協議無效，並發現行政當局的一些做法明顯違反了施政最基本要求「合法性原則」。工務局長代表特區政府與聖母灣公司簽署的《承諾書》，不符合舊《土地法》有關租賃批地的權限、形式及程式的法律規定。在簽署《承諾書》時，工務局長亦沒依法要求聖母灣公司，遞交其擁有炮竹廠全部土地的權利證明文件。《承諾書》中所確定的益隆炮竹廠土地價值，不僅包括了私家地及長期租借地，也包括了已交還政府的租賃地及無主地等土地的價值，並且將有關的國有土地價值，在「業權人」要繳交的溢價金中扣減，亦明顯違反了舊《土地法》「給付的平等」規定。廉署指出，按《行政程式法典》規定，當作出與意見書或報告相反、有別於慣常做法、變更先前的行政行為時，必須說明理由，但在益隆換地事件中，行政當局並未履行「說明理由的義務」。廉署指出，工務部門在行使土地管理權限時，不僅要嚴格遵守「合法性原則」，且要做到行政行為理據充分、標準一致，行使自由裁量權時必須謹慎，以免予外界因人而異、厚此薄彼的錯覺，從而影響特區政府的施政威信。廉政公署表示對於透過調查或舉報等各種途徑得到的消息都十分重視，若發現有貪污犯罪或與貪汙相關聯的欺詐犯罪的跡象，將依法進行刑事調查。
就益隆炮竹廠土地置換事件，政府發言人辦公室近日發出新聞稿表示行政長官高度重視廉政公署呈交的《關於益隆炮竹廠土地置換事件的調查報告》，經聽取檢察院的意見後，「望德聖母灣發展股份有限公司」與特別行政區政府於 二○○一年一月十日 簽署的《承諾書》不符合法律規定，存在無效的瑕疵，相關《承諾書》對特區政府並不產生任何法律約束力，亦即，特區政府無需承擔相關《承諾書》訂定的任何義務。行政長官批示權限部門依法跟進處理《報告》所提出的問題。行政長官作出批示，首先批示運輸工務司司長負責跟進《報告》中提出的有關益隆炮竹廠土地置換的《承諾書》無效及後續問題。第二，在此次土地置換事件調查中，若發現有貪污犯罪或與貪污相關聯的欺詐犯罪的跡象，由廉政公署依法進行刑事調查。第三，在此次土地置換事件中，若發現有公務人員有違紀行為，由有權限提起紀律程式的實體依法提起有關程式。特區政府還表示重申，定會按照《土地法》處理土地使用問題。特區政府稱，去年注意到社會的關心，便審視了益隆炮竹廠土地置換事件的資料，由運輸工務司主動把個案送交廉政公署調查，至今釐清事件，說明特區政府始終尊重法治精神，依法施政。特區政府重申，不會容忍貪汙、違法違紀行為，定會嚴肅依法處理。特區政府希望與廣大居民共同努力，鞏固法治的基石，建設長治久安的澳門。可見，今屆特區政府履行其廉潔施政的執政理念。
因而，可以講益隆炮竹廠土地置換事件可以講是轟動整個澳門街，社會無不關注及重視。有學者則認為，根據澳門法律的規定，如私人實體與政府交換土地，私人實體對於用於交換的土地必須具有完全的所有權，或國有土地的利用權，或國有土地的租賃批給所衍生的權利。從廉署報告公佈的內容看，益隆炮竹廠的私人土地持有人只具有其中一小部分土地（ 一千六百五十五平方米 ）的所有權，除此之外的土地（ 二萬六千六百八十五平方米 ）均屬於政府公產，私人實體對此部分政府公產未享有利用權或因租賃批給所衍生的其他權利。而換地承諾書卻把全部廠房作為私人土地與政府交換，對於澳門公共利益顯然構成重大侵害。其次，換地協議嚴重違反了《土地法》規定的「給付的平等原則」。此原則是指，私人實體與政府交換地段，政府批出的土地價值必須與私人土地價值相若。但考慮到地段的利用等情況，政府也可酌情批出價值稍高的土地，與私人土地交換，但私人實體需要支付所產生的差價。益隆炮竹廠的換地協議書完全違背了「給付的平等原則」，以不到 三萬平方米 的廠房交換多於 十五萬平方米 的土地，無論政府可能批出的該地段位於何處，在澳門這個寸土寸金的地方，都是無法被認為是平等的。如果以區區不到 兩千平方米 的私人土地所謂交換的基礎計算，此交換更是匪夷所思。
從所周知，正所有學者所言的，土地置換一般是指通過土地功能和佈局的調整，使得不同所有權、不同用途，或不同地區之間的土地進行交換配置的行為。從所有權來看，國有土地和私人土地之間的置換；從用途來看，根據城市總體規劃的要求，通過土地置換改善農耕、建設、保育的佈局，進而最大限度提升土地利用效率；從地域來看，既包括不同地區之間，也包括同一地區之間的土地置換。土地置換一般都需要遵守三個原則：一是置換的土地必須是依法取得批給，二是置換土地的價值必須平等，三是置換後的土地用途必須符合公共利益。基本法中規定，除在澳門特別行政區成立前已依法確認的私有土地外，屬於國家所有，澳門特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租、批給使用或開發。因此，新《土地法》中就土地的劃分及處置方面，作出相應修改，以恪守「土地國有原則」。《土地法》和《城市規劃法》等法律賦予特區政府責任，容許對土地用途予以限制。同時，特區政府作為土地管理者，在行使法律授予權力的時候所秉持的「公共利益」原則，就要符合城市整體規劃。從「益隆炮竹廠」事件來看，政府顯示出依法處理違法事件的決心和魄力。希望政府能夠貫徹法制精神，依法嚴格管理土地，保障社會公衆利益。
同時，有律師指出事件中置換土地的模式不符合舊《土地法》「相等價值交換原則」，政府於二○○一年與聖母灣公司所簽署的《承諾書》中，沒有載明聖母灣以多大的土地面積向政府換地，本應只持有一千六百多平方米私家地的聖母灣，換得十五萬多平方米的公家地，不論從換地基礎、後續程式等都不符合法律規定。若司法上認定事件對特區政府產生公共利益的損害，不考慮時效問題可追究相關人士或侵權人的經濟責任，但僅憑廉署報告無法得出確切的歸責人，強調這份報告並非證據。無法判斷信德公司是否知道聖母灣地的換地內情，但若然任何人明知法定程式上有瑕疵仍然買入土地，必然受到負面的法律後果。行政訴訟法對行政決定無效視為自始無效，但無闡明其他牽連情況的法律後果，事件中文華東方及壹號湖畔的批給程式、整個過程合法，難以判斷會否因最初的行為導致後續批給的「推倒重來」，亦看不到有依據視之無效，令現有業權受到變化，現實更不可能拆掉地上建築將土地歸還政府。不過，考慮到溢價金的追溯時效問題，《土地法》並無相關規定，因而適用《民法典》的時效制度，但不論新、舊法，時效都已消滅。廉署或行政當局應向外界披露更多資訊，公眾不只求結果，還追求真相，有關部門需要繼續追查下去。
自從廉署公佈益隆換地事件調查報告之後，受到社會各界深表關注。民間坦言，益隆炮竹廠大部分土地皆屬政府，質疑何以多年未有開發及善用，更甚的是政府部門竟然公地換公地，幸好廉署介入調查，及時宣佈換地協議無效，令事件暫告一段落，但相信後續跟進調查工作將持續一段日子。有老街坊很希望這座遺址獲妥善保育，如建成炮竹主題公園最好不過，還望政府日後推出發展規劃時多諮詢社會意見，善用有關土地。直指本澳土地批給程式混亂，存在官商利益輸送現象。廉署報告揭出政府部門出現違法行為，擔心仍有相同案件未被揭發，損害公衆利益。希望政府以此為鑑，徹查所有可疑的已批給、置換土地情況，改革現有監管體制，嚴懲相關人士，避免同類事件再次發生。議員何潤生日前認為，報告清楚反映益隆土地的權利人對土地業權並無正當性權益，但幾經易手，就可以將一千六百平方米的私家地，置換成約十五萬平方米的龍環葡韻土地，無論從部門權限、形式、程式上都無依法行事，整件事件十足虛構劇本，政府同權利人合作施展「土地戲法」，嚴重損害公共利益。何潤生認為調查一定要做，「今次唔係咁簡單，未必是純粹涉及金錢的貪汙，可能是更嚴重的欺詐犯罪行為。」 事件已經重創特區政府的管治威信，絕對不能不了了之，應加快效率，查清查楚，給予社會交代，重建對政府依法施政的決心。他並促請政府同步排查手上的十多幅土地的「地債清單」，是否存在類似不規則行為？但當年的主事官員或退休或離職，如何追究責任？他相信刑事上可以追究，現行法律可以制裁。
就上述廉政公署發表的調查報告，澳門中華總商會會長馬有禮日也表態全力支持特區政府依法辦事，並讚揚廉署辦事嚴謹、鍥而不捨的尋真態度。馬有禮稱，廉署經過深入調查後所作出的調查報告，認為二○○一年特區政府和聖母灣發展股份有限公司簽署的土地置換《承諾書》不符合舊《土地法》規定，聖母灣公司對益隆炮竹廠的大部分土地並不享有任何權利，該換地協議無效，特區政府不對聖母灣公司或其他任何公司存有批給或承諾批給土地的負擔，即不存在所謂地債問題，馬有禮認同報告。馬有禮指出，特區政府在處理這件土地置換事件中，充分顯示出特區政府依法辦事，絕不容忍貪污、違法違紀行為發生的決心，且強調倘發現有貪污犯罪或與貪污相關聯的欺詐犯罪的跡象，定當嚴肅依法處理的決心。澳門擁有成熟完善的法治體系，任何人在法治面前都沒有特權，不管任何人違法，都一律予以秉公辦理。中總全力支持特區政府依法辦事，打擊一切違法行為。馬有禮指出是次事件表明澳門特區政府依法辦事、施政透明和嚴處貪腐的堅決性，廣大市民應更有信心，共同促進和維護澳門的法治尊嚴。同時，街總、工聯表示對事件感到震驚，兩大建制派別表示全力支持廉署工作，支持行政長官對相關報告的批示決定，建議政府引以為戒，善用特區每一塊土地。街總全力支持行政長官和特區政府依法辦事，嚴厲打擊貪汙、違法違紀行為，願與社會一道維護法治精神，共建法治澳門。形容換地事件「離曬大譜」，社會絕不容許。支持特區政府依法收回相關土地，公平、公正、公開處理事件；事件中可能出現違法或違紀行為，政府須嚴懲，日後以此為鑑，加強監督，盡快查明事件，究竟在哪個環節出錯，何以「成功」置換土地，促請政府徹查，防止類似事件再次發生。
此外，作為建制派的議員李靜儀則形容益隆炮竹廠土地置換過程不合理情況令人震驚，質疑事件中是否有其他人存在違法或不當行為，甚至不僅是報告中所指的「嚴重瑕疵」，認為廉署及司法部門應參與調查，並對相關責任人作出處分，以體現《土地法》或行政部門應有的權限與合法原則。李靜儀日前表示，廉署調查報告顯示在益隆換地事件中衆多的失誤與不合理情況，形容公衆對事件感到震驚，難以接受一宗土地置換的處理過程可以如斯混亂。
李靜儀表示支持政府依法處理事件，包括《承諾書》已不會產生約束力，政府對有關協議不會有任何批地負擔。她肯定廉署在今次事件中深入調查與發現問題所作的努力，但外界最關注政府將如何依法處理後續的調查工作，正因為置換土地中所謂要件《承諾書》，本身已違反法律，必須按照法律的規定，在政府權限範圍內處理。她質疑事件中是否有其他人存在違法或不當行為，甚至不僅是嚴重瑕疵問題，而是有其他違法行為存在，必須深入調查，並處分相關責任人，確保體現《土地法》或行政部門應有的權限與合法原則。報告亦揭示整個批地過程中存在的問題，認為廉署及司法部門應參與調查。
益隆換地案真相大白，一塊小小的私家地，竟可換回比原來大九十倍的土地，議員施家倫直批做法偷天換日、離曬大譜。當屆政府應該從嚴而治，追究到底，重塑政府威信，呼籲當局徹查其他地債，維護公共利益。施家倫贊同廉署徹底釐清益隆炮竹廠的換地始末，是回歸十六年以來的有力作為。他並認為，土地是澳門寶貴的資源，作為負責任的政府，應該為全澳居民把好關。廉署要繼續發揮監察作用，進一步查清回歸以來的土地批給、置換等情況，特別是一些「地債」的形成，應該深究來龍去脈，若發現存在損害公共利益的情況，應該主動揭發，全力打擊不法行為，維護公共利益不受侵犯。還有議員不滿意現時特區政府的透明度，還認為，根據舊《土地法》規定，行政長官可以下放權力予司長，對土地的某部分行政程式作出決定，但不代表在重大決策方面，司長不向行政長官匯報。特區政府在土地批給及行政工作上應提升透明度，當施政透明度提高，行政工作上能避免較多的猜測，同時可減少貪汙事件的發生。特區政府應效法申報利益法例，以釐清議員的私人利益問題，提高議員向社會負責的透明度。土地法已明確土地批給後的土地利用期與租賃期，未符合批給合同規定發展的土地理應收回；任何土地糾紛應由法院判決，動輒要求修改法例不能接受。
因此，土地是澳門特區最稀缺也是最寶貴的資源。在切實利用好澳門的土地資源方面，特區政府負有依法監管的重大責任。就廉署公佈益隆炮竹廠土地置換事件的調查報告，揭示了從特區成立初期以來，在土地管理方面的混亂荒誕，以及曲折離奇的程度，始終為社會高度關注及認為，炮竹廠換地過程有些弔詭，未嚴格遵守合法性原則，或許不排除當中會牽涉到典型的行賄、受賄、受賄作不法行為及濫用職權等犯罪行為，但具體有待司法系統或廉署的調查，相信社會是拭目以待當中的真相。