5月26日晚，全國人大財經委副主任委員黃奇帆現身復旦大學，以《關於建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考》為題，對房地產亂象條分縷析，用清晰的邏輯和精準的數據，算了一次大賬，指出了問題的深層機制所在，並給出了解決辦法。

十大失衡：開發商、老百姓、官員都不滿意

習總書記指出，中國經濟存在著結構性失衡的問題，主要表現在產業結構上供需失衡；實體經濟和金融業失衡；房地產和實體經濟之間存在嚴重的失衡。這種失衡表現在10個方面。

失衡之一：土地供應

房地產業當然需要大量的土地做基礎，在國內經濟中，目前對房地產的土地供應有失衡之處。

宏觀上看，國內每年都要供應城市開發用地，要把農業用地、耕地轉化為城市建設用地。18億畝耕地紅線要守住，這是中國的客觀需要和國家安全所在。現在的土地供應，已經不是過去30年每年800萬畝了，今年計畫是供應600萬畝。土地供應的總量在減少，城市裏的用地會緊張一點，這是第一個問題。

第二個問題是，這600萬畝土地，分成四個方面的用途。農村也同樣有建設性用地的需求，真正到了城市裏面，600萬畝裏還有400萬畝；這400萬畝又一分為三，50%多用於城市裏的基礎設施、綠化、市政建設；然後是工業，招商引資沒有本錢，就用土地做本錢；剩下來住宅可以拿多少？10%。老百姓的住房用地一般占所有土地的25%，10%顯得少了。

那麼是不是大城市人多就應該多供應點？人少的就應該少供應一點呢？政府想調控。城市太大了，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反過來，中小城市想發展，比較容易得到上級部門支持。結果大城市人口集中多，流入多，土地拿得少。供不應求，土地越拍越貴。

失衡之二：土地價格

房地產之所以漲價，一個很重要的因素是和地價有關。房子本身是會貶值的，每年折舊，但是在城市裏，土地每年都會升值，最後這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬，我們的土地升值有點畸形，長得特別高。

有三個原因。第一個原因當然是我們土地買賣的方式。在政府主導的機制裡，拍賣是陽光的市場機制，能夠避免腐敗和灰色交易。但是拍賣制的規則甚價高者得，很多家來叫這塊地，就可能幾十輪甚至上百輪地叫價，越拍越高。

第二個原因是土地本身就供不應求，現在供應的只有10%。

第三個原因是，城市並不是每年都在邊緣地帶徵收農民的地，新增土地擴張來發展，新增土地擴張是跟國家要的指標。每一個城市都在幹的活就是不要指標了，把棚戶區、貧民窟、破房子拆掉，叫舊城改造。舊城改造不要指標，本來就是城市建設用地。拆遷會帶來巨大的土地成本，城市的土地如果都是靠拆遷而來，造新房子滾動開發，房價容易高。

所以這三個機制疊加在一起，就導致房價往上升。開發商埋怨土地價高，老百姓埋怨房價高，官員埋怨投資環境破壞了，所有人都不滿意。

失衡之三：房地產佔用的社會資源

有個理論，很簡單，就是六分之一的理論。一個正常的家庭，如果是租房子，最好月收人的1/6以內付房租，如果你用了1/3的錢在付房租，你的生活會很困難。如果你買房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的1/6買套房。

一個城市的GDP如果有1000億，搞房地產投資最好在GDP的1/6以內，就是150億。意思就是，GDP不能都用來投資造房，否則就像一個家庭無法持續健康地生活一樣。

一個正常的城市，每年的固定資產投資不要超過GDP總量的60%，否則就不可持續。我們現在國家32個中心城市和直轄市，有5個城市，已經連續多年，房地產投資每年占整個GDP的60%以上，有16個城市比例偏高，當然也有少數城市在10%多，發育不足。房子賣得多，基礎設施沒有跟進，工商產業沒有跟進，空城鬼城便會出現，各種情況都有。

失衡之四：綁架金融

2016年，中國100多萬億的貸款，有百分之二十七八，是房地產相關的，開發貸加按揭貸，也就是說，房地產用了全部金融資金量的百分之二十七八。

去年，工農中建交等主要銀行，新增貸款的百分之’七八十是房地產，全國而言，到去年年底，全國新增貸款量的46%是房地產。從這個角度講，房地產綁架了太多的金融資源，也可以說，脫實就虛，這麼多金融資源沒有進人實體經濟，都在房地產。

失衡之五：稅收

在地方的稅裏面，有40%是房地產關聯的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億，地方稅總的10萬億，有4萬億與房地產關聯，再加上土地出讓金，預算外資金，疊加起來，將近8萬億。整個地方的收人是多少呢？一共是13萬億、14萬億，裏面有接近8萬億，是和房地產有關的，如果地方政府離了房地產，是會斷糧的，所以這也是太依賴房地產。

失衡之六：銷售租賃比例

在美國和歐洲，所有的商業性房屋，50%左右銷售，50%租賃。新加坡接近80%都是公租房。我們這十年開發的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的不到10%，這個市場是畸形的。

租賃市場有4個不足：第一，租賃者是弱勢群體，租房的人和企業可以隨心所欲地調租金；第二，隨意把房子收走；第三，租了房子的上不了這個學區的學校，必須買房，醫療也是這樣，入戶也是。老百姓有了這個心態之後，會覺得現在租房子是沒辦法，只要有一天，稍微有條件就買產權房。

失衡之七：房價收入比

六七年家庭收入買套房是個合理的年限，我們現在實際情況，均價對均價.一線城市一般都在40年左右。紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價，家庭戶均收入10年以內也可以買到房。總的來說，我們高得離譜。

失衡之八：房地產內部結構

房地產開發是個供給端的概念，不是等到市場需求端來調控，一定是在供給端，政府和企業可以有明確的資訊，進行調整的。比如，一個城市人均住宅是多少，大賬上說40平方米，如果只有100萬人，這個城市造4000萬平方米就夠了，過去幾十年留了2000萬平方米，結果每年又去開發1000萬平方米，五年一過，肯定過剩。

所以這是可以預測的，不能由著開發商運蓋多少蓋多少，這會兒開發得多，CDP投資拉動得多，短期效應，然後拍拍屁股走了，這個地方就容易爛尾，後面的人收拾爛尾。

失衡之九：市場秩序

各種亂象很多。房產銷售時，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售後返租，實際上是高息攬儲，最後壞賬，變成社會不穩定的源頭；房產商在融資的時候，高利貸，職工系統亂集資，社會上騙老百姓亂集資.都是房產商在開發中的亂象；還有一種，批了土地後，兩年必須啟動開發，三五年完成，太多的房產商囤積了地十年沒有開發，這十年來，房價漲了10倍，什麼活也不幹，利潤增加10倍。這些都要加強管理。

失衡之十：調控方向

失衡是政府本身在管理房地產時，經濟下行希望刺激房地產，往東調；房地產泡沫來了以後，希望壓住它，穩住它，不讓它亂漲價，往西調。現在房地產調控就是這種不東不西的狀態。

再有，採取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長週期措施，缺少法律性措施，缺少經濟邏輯、經濟杠杆措施。比較多的是需求側的調調控控，緊緊鬆鬆，在供給上進行有效的結構性調控少。這就是我們在調控方面的缺陷，也是習總書記批評的，這種政府長週期的法制性的問題。

五個制度安排：最笨的辦法也最有效

從長週期來說，房地產是必須要有的，但是高房價造成的後果，對實體經濟的傷害是不言而喻的。怎麼樣建立長效機制？圍繞習總書記說的，要從土地、金融、財稅、投資、法制五個方面採取長效的機制，形成制度化的安排，系統地做好房地產的調控。

長效機制之一：土地

最笨的辦法也是最有效的辦法。一個城市土地供應總量，按一人100平方米，100萬人就供100平方公里，一千萬人就供1000平方公里。爬行釘住，後發制人。

什麼意思？你這個城市有本事，把人口搞到500萬，以前只給你350萬平方米，現在每年補你幾十萬平方米。不能根據長官意志，計畫未來有500萬人，現在才200萬，就要500平方公里。這個土地的錯配，誰負責？

所以在這個意義上，不是拿到指標，三四百個城市大家平分，而是看誰人口多。人口怎麼多起來呢？有句話叫產業跟著規劃功能走，人口跟著產業走，二產、三產發達了，人口就多，土地跟著人口和產業走。

長效機制之二：法律

人均100平方米幹什麼？絕對不是都去搞住宅。作為城市來說，55平方米是城市基礎設施、公共設施，包括學校醫院，城市綠地，工業佔用20平方米。剩下的25平方米，就是土地批租、商品房的開發，20平方米給居民開發，5平方米給商業。1000萬人的城市可以搞一個50平方公里的商業區，曼哈頓的商業區多繁華，只用了10平方公里。.

總的供應量起到了保障作用之後，拍賣土地的時候也要有限價措施，大體上講，樓面地價不要超過當期房價的1/3。限價不是長官隨意限制，其實政府不在土地上去推高地價，地價跟著房價慢慢走。

金融方面的措施要堅決守住底線，任何開發商買土地的錢，必須自有資金。開發商對房地產的總投資理論上1：3，自己的資本金是1的話，社會的融資可以是3。現在全國房地產商的融通量是多少呢？1：9，這麼說可能還是保守的，有的開發商可能到1：50。你聽他有幾千億的資產，債務95%，萬一有壞賬，銀行倒楣。

長效機制之三：稅收

稅制從來都是重要的調控手段。

第一條，高端有遏制，中端有鼓勵，終端有保障。

比如，你如果想買一個5000萬元的高端別墅，交易契稅，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，還可以抵扣，這祥的話，就叫差別化稅率。別墅買了以後，兩年或者五年就要炒掉，交易稅從5%遞增到8%，香港就這麼幹的，加到沒人敢炒。中端有鼓勵，老百姓買的是自己住，有各種抵扣。低端的有保障，不僅不收稅，政府出錢幫你解決住房問題。

第二條是要把物業稅、房產稅或者以後總體上叫房地產稅搞上去。房地產稅對炒房是有一定的遏制作用的。

長效機制之四：租賃市場

如果一個社會有1000萬人，200萬人租了公租房，另外有200萬人住了商業性的租賃房，還有10%的人住了小業主出租的房子，有50%的租賃市場，那住房系統就比較平衡了。

實際上，公租房，60%左右的貸款，收到的租金利息足夠平衡貸款利息，五年以後，老百姓可以把房子買過去，共有產權房。共有產權房可以按市場價賣，政府回購。我和美國的住房保障局局長交流過，他們的保障房造出來以後，老百姓想要退出去，只能退給政府，由他們再出給新時期的保障對象，這件事應該持之以恆，以民為本地去做。

房地產商不是不願意持有，而是融資結構害了整個中國的房產商，永遠做不了持有房子的出租者。他1：9的融資結構，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回籠資金。

中國租賃這麼少，跟房產的租賃結構有關，政府要讓開發商進人1：3的融資結構，到了持有環節，能夠出租的，必須60%的資本金，40%的貸款，這樣的話，收來的租金一定能夠平衡40%的貸款的本息還款計畫。

政府對這種三年五年十年租賃的房產公司，有一套鼓勵政策，包括租房的公積金，應該盡可能地提供給房客，公積金拿來付房租，房租抵扣個人所得稅，拿出房子出租的也應該有鼓勵。對租房者，要從法律上保護產權房的居民同等的公共服務地位。

長效機制之五：地票

最後，整個房地產的調控還有一個措施就是地票，就是把農民進城以後的宅基地，或者集體組織廢棄的鄉鎮企業的土地，廢棄的小學土地，廢棄的糧站的公共用地，復墾為耕地。

這件事有四個環節：一是復墾；二是有關部門驗收；三是給你一個地票可以到交易所交易，房產商要買城鄉接合部的土地，需要指標，就來買這個指標；四是城郊接合部的土地就去掉了。這個過程中就可以看到，農民進城了，農村閒置的宅基地建設用地變成耕地了，城郊接合部增的耕地，小於農村復墾的耕地，最後增減掛鉤，全社會的耕地總量增加。

地票這種制度，最重要的是在城市化過程中，對平抑城市中土地不足造成房價畸高的這種根源，起到遏制作用，能幫助大城市增加土地的有效供給。

這就是我要講的，10大失衡和5個方面的制度妥排，如果通過制度的安排，按照中央的要求，不僅是行政化的安排，不僅是供給側改革基本面的安排，比如中國最終應該有房地產稅法，應該有住房法，老百姓租賃房的法律，其實我剛剛說的所有的事情，都應該在這三個法律的框架下。

（張雅楠／文）