被俗稱為「租務法」的《修改〈民法典〉不動產租賃法律制度》法案近日經立法會細則性通過，這是回歸歷史以來在最有爭議的法案，也是社會業界反映最為熱烈的法案，在馬拉松式激辯後才艱難地通過。其中亮點之一的「租金管制」被「砍掉」，以及規定租約簽名必須公證，還有對「租霸」的監管等方面，法案能否保障各方的利益或符合社會的需求，即時引起社會有不同的聲音，更是擔心當局能否有能力及人手協助解決超大的租賃市場及糾紛等問題，有不同質疑的聲音，擔心不僅沒能幫助到居民解決實際的需求，反而會導致政府會「用石頭砸自己的腳」，令整體的施政能力及威信受到不利的影響，最終使法案不得不「回爐」重啟，而勞民傷財。

眾所周知，俗稱為「租務法」法案在近日在立法會全體會議上經一連兩日近九小時的激烈爭辯終獲通過。有提案人坦言失望，亦有議員認為法案有不足，冀來屆完善。提案人之一的何潤生表示，希望透過今次修法四個重點，更好地平衡租賃雙方的權益，穩定社會、民生、經濟發展。他對法案中租金調整系數和調整制度未能獲通過，無法實現提案的初衷和立法原意表示遺憾。同是提案人的宋碧琪亦對法案內容並未能全部獲得通過感到遺憾，尤其是民生上賦予長官權力限制租金不合理加幅的調整機制。反映「租霸」及非法旅館的問題因制度不完善令仲介人受盡指責，對非法旅館的監管不到位，罪案在大廈叢生，影響民生，租務法原意就是要理順租務的秩序，增加對權益的保障，令居民安居樂業，讓房地產市場回歸健康理性，還原到其本身應有的屬性。正如習近平主席所講： 「房子是用來住的，而不是用來炒的。」另一提案人關翠杏形容臨時性租金系數調整機制是「退燒藥」，特首是「醫生」，「當發高燒到一定度數，唔用藥就會燒壞腦，家有退燒藥有何不妥？」陳美儀則表示，有關法律尚未完善，就粗疏推出大會表決。對於提案人沒有理會地產業界的反對聲音感到失望。在立法會能夠幫地產業界、中小企業主發聲及支持的人太少，來屆希望所有地產業界、業主，因應這兩日的表決，能作出判斷。高開賢指該法案在委員會的討論過程中，小組多位成員以及社會上有不同聲音，可見該法案的一些條文規範在操作性上存有問題。儘管法案基本上獲得通過，仍希望倘將來因該法律實施而令到社會出現不適應、難以操作的現實情況，提請政府必須關注、重視，如有必要，促請政府透過修法，及時作出更適切的修改。立法會副主席林香生直言「天下熙熙皆為利」，利益爭逐屬正常，希望今次做不到的，來屆的議員可以做接力棒。可見，該項法案得以通過，作為具有立法代表性及最有權威性的立法會議員，他們之間都存在爭議，意見不統一，可惜還是急急通過，或許這是一種交差，在這一屆立法會的最後期間，給予社會一項沒有品質法案的交差。

對於原本「租務法」亮點之一就是新增「租金管制」，因考慮到租金持續上漲，為難「無殼蝸牛」及中小企捱貴租，甚至被迫離場，故最初建議恆常實施「租管」，但遭到業界強烈反對，立法會第三常會細則性審議忍痛自廢「一半武功」，改為「有需要、才出手」、短暫實施的「租管」。可惜在立法會大會拉鋸激辯兩個多小時，最終仍以十五票支持、十票反對、五票棄權，因兩票之差而不獲通過。有反對的議員認為，實施「租管」會令到樓市供應量減少，推高租金，令到弱勢家庭居住更難，亦影響房地產投資，對經濟增長構成壓力。自由經濟市場會自動調節，「咁貴冇人租，遲早會跌價，之後租客認為合理就會租」。有議員則形容「租管」是給特首難題，易造成租客及業主的矛盾。但也有支持的議員希望通過限定租金的最大加幅值，確保租金合理性，保障居民的住屋權。有議員則形容租管猶如買定「退燒藥」預防，方便特首因應租賃瘋漲，該出手時就出手，樓市不發燒時根本不會有影響。強調特首有行政會幫忙決策，不同環節亦有官員把關，並非單打獨鬥。有議員指自己支持自由經濟市場，但房地產出現極端情況，澳門亦曾出「辣招」遏制。同理，「租管」制度只在危急情況才使用的短暫措施，只在租賃市場不正常、損害特區利益情況才會介入，目的是維持澳門正常發展。有議員則擔憂推出「租管」後，會引致（租賃市場）穩定性問題，又指租金飆升，市場一兩年內會調整，但日後租約三年後業主不能單方斷約，對覆蓋範圍有幾多存在疑問。

對於社會關注如何打擊「租霸」的問題，有議員質疑法案未能達到解決「租霸」、非法旅館立法目的，法案第二條內容，涉及修改《民法典》第一千○一十五條「強制執行」條文，當租賃雙方協議廢止合約，如屬不動產，毋須再親自公證認定簽名，可「對照認定」（委託他人協助做公證）簽名，但動產合同維持須當場認定。對此，有議員則質疑為何不動產的協議廢止合約公證要求較動產低，不夠嚴謹，有違一般常理。亦有議員質疑公證租約，不能改善非法旅館、「租霸」問題，指提案人理由牽強，租客仍然可分租給非法入境者、非法僱員等，業主一般亦不會出租單位予有關人士；有議員指法案獲議會一般性通過時，已知不能解決「租霸」問題，應透過簡化司法訴訟程式解決。社會亦有聲音指，很多業主更關注的是如何打擊「租霸」，有些個案是業主、租客簽署兩年租約後，合約開始數月租客已不交租，業主要經很多程式才可收回物業。縱使法院判業主勝訴都無法追回租金。香港政府設有土地審裁處，下設租務法庭。現時本澳收回很多土地，又很多租務糾紛，相信適合澳門考慮。法案內容令整個租務市場陷入混亂。有地產業界認為，很多業主仍未清楚「租務法」新文本內容的影響性，希望「租務法」在未得到廣泛認同下，不應草率通過，更不應考慮先立法再修訂，建議先完善法律條文內容。雖然法律一五年開始諮詢，去年業界提出很多意見，但新法仍有很多未完善，如無加入打擊「租霸」條文，如何追收租金，現時並無相關內容。修法應平衡各方權益，多瞭解業主面對的困難。現時業主發現「租霸」要收回物業，最快也要一年，但如政府發現非法旅館，就會立即查封單位。還不少業主對租務法條文感到擔憂，更有業主哭訴，條文內容對業主欠保障，認為辛苦累積資金購買物業，遇上「租霸」很慘，現時卻無法得到政府幫助，希望立法會認真思考有關問題。更有意見指，有部分議員和學者對市場和業主都有誤解，認為很多租客被迫遷。然而市場上大部分都是租約期滿不續約，並不等於要租客迫遷，法律上也不容許，祇有租約期滿不續租情況。有意見希望澳門可仿效香港，租務法庭可對「租霸」頒勒遷令，助業主快速收回舖位。畢竟購買物業的資金「有血有汗」，並非賺大錢得來。

另外，對於引起社會爭議的「租務法」最終七條文中五條文獲通過，包括租約強制驗筆跡、出租人三年內不得單方終止合同等；至於調整系數及調整制度兩條文不獲通過。有地產業者表示，對於「租務法」未能解決租霸問題感遺憾，長遠希望設立租務法庭。但現時市場最關注是「租霸」問題未能解決，對此感到遺憾。筆跡公證方面，過去如果要從訴訟解決租務問題時，都要先公證，現時祇是提早進行，但一般涉及訴訟的租約不足一成，所以措施較擾民。指完成公證並不能解決「租霸」，而且租約延長一年期至三年，若遇上租霸，業界最希望可設立租務法庭，才能有效打擊租霸，保障業主權益。社會最關注租金變動。租金主要因應經濟變化，現時平均每年租金升幅都不會太大，水準普遍穩定，過去數年租金更有下跌。不過，過去毋需公證，部分業主會瞞稅，現時相信會將稅務轉嫁至租客身上。至於舖位業主很少瞞稅，因為財政局會巡查，如發現會追回過去所欠稅項，並會加入罰則。最近不少業主反映，「租務法」無法打撃「租霸」，對業主欠缺保障，除非租客是認識或是可靠的企業，否則寧願收回物業，空置單位。在這種情況下，可以預料未來供應量將會減少，租金相信會升兩成。業界希望政府未來可成立租務法庭，才可真正打擊「租霸」。認為公證員配套不足問題應在一百八十天內、法律生效前解決，不然會對業主和租客帶來很多不便。對於租務法的問題，有地商業界的代表則認為，「租務法」修訂文本難平衡各方利益，尤其對業主欠缺保障。澳門一向奉行自由經濟，以市場價格分配資源奉行自由的合約安排。任何經濟活動，買方或享用服務者之間要相互競爭出價，價高者得。自由市場不應設太多限制，政府過多干預，最後影響的反是基層。可以想像業主未來必然會揀選較優質、高薪的租客，基層更難找到合適單位，甚或可能要靠與地產仲介相熟才可物色合適單位，結果變成非價格競爭，延伸其他形式的競爭行為。

此外，法案現時文本要求所有租賃合約均需要公證。理論上，此舉對澳門租賃市場的規範化及專業化有正面作用，值得支持。但實際具體操作層面，將會呈現嚴重問題。根據二○一六年中期人口統計資料估算，澳門現時單是住宅租住單位已經有四萬八千四百八十一個，其中社會房屋佔一萬二千二百○八個，即私人市場上的住宅租戶有三萬六千二百七十三個。以上數字尚未包括寫字樓、商場、商舖、工廠及車位租約。澳門現時僅有廿四位政府公證員，其中懂得中文佔極少數。政府有計劃多培訓六十名公證員，但培訓時間尚未落實，遠水將未能救近火。按現行法例，私人公證員只可以收取與政府公證員相同費用，即二十澳門元，所以私人公證員對租約公證工作興趣不大。況且，大部分澳門市民睇樓時間為星期六及星期日，選擇適當住宅後便會即時簽租約，但大部分公證員工作時間為星期一至星期五，由上午九時至下午五時。政府公證署工作量大但人手短缺，一般輪候時間最少為三個小時。澳門仲介人大部分為微小型企業，強迫他們在配套資源不足情況下處理公證手續，將會令仲介人工作百上加斤，出現錯漏情況。更重要的一個問題是一部分澳門物業亦不具備正式業權登記，例如大部分九○年代之前的停車位。在此情況下，該等物業根本不具備公證條件。現時法案文本並沒有妥善處理以上矛盾，亦是該法案現行文本的嚴重遺留。可見，強制租客及業主為租約做公證，也引致公證署大排長龍、擾民及增加租客及業主的交易成本。有意見指，仲介人工作量不勝負荷的同時，為數眾多的微小型地產公司東主及從業員會怨聲載道，也要公證署增加公務人員，浪費公帑。澳門是自由市場，作為商業、旅遊城市，除照顧居民亦要考慮投資者和租戶需要。作為國際都會，自由市場下應採取不干預政策，市場有無形之手，業主當然想租金越高越好，但市場不會一廂情願配合，畢竟有其他商舖供應，租金升跌市場自然會有決定。近年租務市場變化很大，不同社會因素都會影響，工商舖變數較住宅更大。國際上對港澳物業投資很重視，正因自由市場機制吸引，如果政府要考慮干預，應認真深入考慮。現時大部分澳門人都鍾愛物業投資，置業者大部分是本地人。有意見則指，有外地租客反映，不清楚留澳時間，不希望太多限制，現時租金尚未回復昔日高位，證明市場機制已符合需要。

澳門租賃市場有五大板塊住宅、商舖、寫字樓、工廠及停車場。每一個板塊有各自的供應及需求特徴。不同的經濟商業活動及市民需求對不同板塊有不同程度的影響。兩個例子如下：過往兩年的住宅租金下滑，但並沒有帶動停車場租金同時下跌。住宅租金的連續下跌的同時，樓價繼續全線上升。社會對於租務法的意見主要有，據房地產指數資料顯示，二○一五年首季至二○一六首季，豪宅市場租金下跌百分之三十一；二○一六年首季至二○一七年首季，該市場租金繼續下跌百分之四點四，即兩年租金累計下跌百分之三十五以上。同期的一般住宅租金亦累積下跌百分之廿五。澳門現時租金回報率為百分之一，比較鄰近地區香港的百分之二至三的回報率更低。租務管制加上低回報率將會令澳門部分業主決定於租約期滿後收回物業，停止租賃；亦會出現俗稱「揀客」情況，即業主寧願將物業租予大企業，亦不願意租給年輕人或弱勢社群，嚴重打擊年輕家庭「先租後買」的置業策略，更破壞了澳門住屋市場的階梯化，限制了澳門社會年輕人向上流動的主要動力。在租金管制實施後，租賃市場供應量下跌及「揀客」情況在世界上其他大城市屢見不鮮。往往「租務法」希望幫助的一群年輕人及弱勢社群，均變成租管的受害者。若澳門實施租金管制，業主會因為擔憂日後租金加幅受到限制，在租約第一年開始便設置更高水準的租金，以彌補日後加幅可能未及追上通脹或其他指數。三藩市在租管實施後，因供應量進一步萎縮，便正正出現租金上揚的情況，令到處於邊緣的年輕家庭及弱勢社群更難上樓。香港特區政府的研究報告中，亦提供了充分證據，印證住宅租金會因租務管制不跌反升。該等情況值得澳門借鑒。

其實，對於前日通過的租務法，經濟財政司司長梁維特日前則指出，任何法律通過後，都有落實的過程，政府會密切留意任何新法對樓市的影響，若然樓價升幅過大，就具備條件出手。任何措施的推出，市民都有不同反應，特區政府會不斷留意樓價及物價的指數變化，會不斷研判市民可負擔樓價的健康水準。基本方案一直都有，適合時間就會出招。關於樓市健康方面，經財司範疇亦一直有做需求管理，公屋及私樓供應量對於樓價是一個很關鍵的因素，因此希望未來平衡這方面工作，令樓市可以更健康地發展。同時對於「租務法」失去租金管制「靈魂」下通過，令未來租務市場及租金走向更懸疑。立法會主席賀一誠坦言「睇唔通」未來租務發展，但重啟「租務法」需來屆立法會議員重新提案。「租務法」唯獨關於租金管制的兩條條文不獲通過，賀一誠反而形容是健康的好現象。租金管制並非新事物，過往本澳亦曾有租金管理。但他長時間研究後，亦認為租金管制有矛盾之處，如內地及香港亦不敢觸及。因在資本主義社會，若市場經濟太多行政行為，必會以其他方式變化。環顧世界各地，實施租金管制的德國，就存在以上矛盾。議員宋碧琪表示，對未能夠通過的法案內容感到可惜及遺憾，對於有提案人臨陣倒戈，表示尊重投票人意向及理據。相信社會可以好清晰看到議會上「咩人做咩事」。宋碧琪表示，租金調整機制是法案四大部分之一，現時通過的三個部分對社會都很重要，特別在驗筆跡方面，有助於理順整個租務市場的秩序，包括市場健康化發展，防止濫用、做假及非法出租等，令居民在安居方面有保障。指法律永遠隨著社會發展而制訂，祇要有需要都可以提案修改，對於今次法律的通過，覺得對於社會是正面的。反對租金管制的議員陳澤武認為，提案人應先想清楚實際情況，做更多調查及研究，並與持份者多些討論。他相信出租人三年內不得單方終止合同的新措施，必令業主將原先的租金加幅計算在租金之中，「租務法」實施後，亦可能令業主對租客更「揀擇」。

因此，雖然「租務法」在「高壓」或激烈之下通過，建議當局應切實深入研究、認真再度研究考慮法案文本是否適合本澳，既然社會有爭議，也不應草率向社會推行，否則會帶來深遠影響，更不能顛覆新土地法的後塵，也正所謂「心急吃不了熱豆腐」，至於是否應重啟「租務法」，相信要等到下屆立法會議員來重新提案，但也應吸引教訓，不能急急「上車」。