最近內地傳出的一份文件，說是引起內地樓市大震盪一點也不為過：澎湃、新京報等多家媒體證實，廣東省醞釀逐步取消商品房預售制度（即樓花制度），全面實施現房銷售。如是，中國樓市將徹底告別「香港模式」，翻天覆地。預售制這根從香港移植過來的杠杆，撬動了中國房改二十年來高歌猛進的歷史進程。近年澳門特區政府針對樓市推出不少調控政策，然而樓價依然有升無跌。有團體的研究發現本澳樓價在過去10年上升10倍，居民收入中位數的2倍多增長追不上樓價升幅，本地樓市存在泡沬。澳門樓市政策基本就是香港模式直接在澳門的翻版，特別是近年的樓花制度，但當中引起的問題，也令人思考，是否需要改變？

中國樓市徹底拋棄香港模式

據內地傳媒報道，澎湃、新京報等多家媒體證實，廣東省醞釀逐步取消商品房預售制度，全面實施現房銷售。如果不是休市之後才放出這一「大利空」，地產股估計早就綠到底了。

在憂慮和騷動中，廣東房協隨即回應，「該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。」這句「安撫」的話實則已透露了風向。另外，流傳出的文件顯示，住建部同時向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發函，要求「對預售制度進行研究論證」。雖然後續住建部市場監管人士在晚間闢謠稱，徵詢取消商品房預售意見的情況不屬實，但沒有直接否認要求各地深入研究。

不管其他省份是否跟進，現在大家心裡多少都會犯嘀咕，廣東這個姿態，是否暗示著商品房預售制度退出已經進入高層考量。如是，中國樓市將徹底告別「香港模式」，翻天覆地。預售制這根從香港移植過來的杠杆，撬動了中國房改二十年來高歌猛進的歷史進程，現在撤下這根杠杆，不止房企要倒下一大批，投機者也將被套住一大批。

中國內地房地產的老師，是香港。開發商空手套白狼的本事，取經於香港；「18年不吃不喝才買得起房」的房奴煉成之路，也始於香港。

上世紀50年代的香港，房地產市場一片沉悶，雖然人口在短短幾年間急速從50萬膨脹到220萬，住房嚴重短缺，市場需求旺盛，但人均收入水準不高，很多人都買不起房，即便此前有地產商吳多泰首創「分層出售」，對普通人來說，買房仍遙不可及。

這時候，霍英東出現了，他帶著本港第一份售樓說明書，給全世界的地產行業帶來了翻天覆地的革命性改變。他開創先河，發明了一種能加速開發商資金周轉、又能讓普通人減輕支付房款壓力的新方法——分期付款。

愛圖好彩頭的香港人把購買正在建設中的房屋（即期房）稱為「買樓花」。這招一出，全港瘋狂，普通市民蜂擁到售樓處排長龍，地產界嘖嘖稱奇，爭相效仿。

開發商的資本金可能根本建不完整個工程，但借助於預售制，可以先拿到客戶們的錢，其高杠杆效應刺激他們進一步激進拿地擴張，投機者輪番湧入炒樓花，再次助推了地價、房價的飆漲。

而當時正在籌措住房改革的內地起步晚，經驗全無，房企普遍缺乏資金，商品房供應量小，所以就把目光投向了香港，幾乎是將香港的模式照搬到境內。

1994年，內地引入了商品房預售制度，頒佈《城市房地產管理法》。由此，內地房企正式多了一條融資管道，地產大佬的好日子，來了。2018年，在中國的各大富豪排行榜上，地產大佬佔據最大席位，中國恒大的許家印，多次登上首富寶座。

除了預售制度，香港限制住宅用地供應的舉措也被內地有樣學樣，助推地價上漲。中國樓市，走上了二十多年的「香港模式」之路。

香港模式造就了一個又一個首富，但它也不是完全沒有風險的。迴圈之下，中國房地產模式產生了或許連政府也沒有預料到的後果——中國經濟被房地產綁架。專家指出了三點：中國銀行業的資產負債表與房地產深度捆綁，超40%貸款與房地產有關；中國居民財富過於集中房地產，大約占80%-90%；中國地方政府嚴重依賴土地財政模式，目前還在人為製造套利遊戲迅速透支市場前景。不論是銀行業、居民，還是地方政府，統統綁在同一艘船上，房價一旦崩盤，所有人都將窒息而亡。但中國經濟的債務空間，明顯已快頂到天花板了。

2016年底，「房住不炒」寫入十九大報告，中國房地產的定位，發生了深刻變局。其背後的深層邏輯是，中國經濟要轉變引擎，不能單靠房地產拉動了。去杠杆之路，勢在必行。房企的輸血管一條條被清理，影子銀行、海外發債……而現在，具有高杠杆效應的預售制，似乎也「難逃一劫」。

在廣東省下發的文件中，官方認為預售制存在管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，具體而言：一，一旦發生資金鏈斷裂，導致工程爛尾。一方面損害購房人切身利益，另一方面也給社會穩定造成挑戰。二，使違法違規銷售有機可乘，房地產市場亂象叢生。三，交易不公平，以期房銷售的名義，將現房銷售的實質風險轉移給了社會。四，房屋面積管理職能難以厘清，易產生行政風險。五，造成不平衡發展和低效率競爭，門檻的降低導致大量社會資金湧入炒房，也刺激房地產過度投資開發。

預售制一旦被扔進歷史的垃圾堆裡，房企的「高周轉模式」將徹底失效。在取消預售制的那一刻起，已經註定房地產再無可能被拿來刺激經濟。樓市拋棄香港模式，將是中國經濟的大變局。

香港模式樓花制度弊端顯現

商品房預售制度（即樓花制度）在我國房地產市場已經施行了很多年，在房地產開發建設初期確實起到了一定作用。主要是有效緩解了開發商資金不足的問題。客觀的說這個制度對促進房地產業發展、繁榮房地產市場曾經起到過積極作用。但是，這一制度的缺陷與弊端也是十分明顯的。從一定意義上講，房地產預售制度是推高房價的罪魁禍首之一。內地傳媒披露了不少這一制度的缺陷與弊端。

一是商品房預售制度給房地產商大肆炒作提供了機會。由於是賣期房、「賣樓花」，房地產商就挖空心思、千方百計、絞盡腦汁的進行大肆炒作，請來策劃高手，策劃出賣點、亮點，炒作一些似是而非的概念，什麼綠色、環保、人文、科技、節能、生態、教育、國際、奢華、高端、頂級、峰層、私密、低密度、純自然、親水、輕軌入戶、歐美風情等等舉不勝舉，打開電視翻開報刊雜誌，樓市廣告可謂鋪天蓋地。各種峰會、論壇、專訪更是天天在小辦，月月在中辦，季季在大辦，年年在盛辦。每個樓盤的開盤盛典隆重而熱鬧非凡，搞得購房者雲山霧罩、暈頭轉向，稀裡糊塗就下了單繳了款。房地產市場炒作之瘋狂是任何一個行業也無法超越的，就連以炒作而見長的娛樂業在瘋狂的房地產炒作面前也自愧弗如。

二是商品房預售制度給房地產商偷工減料創造了條件。由於賣的是期房，開發商自己操作的餘地和空間就會很大。美麗的圖紙、誘人的藍圖、天花亂墜的許諾層出不窮。而實際情形卻是另一番景象。宣傳冊（一般被稱為「樓書」）上承諾的東東十有八九是忽悠人的，誰信誰倒楣。什麼「高品質的、頂級的、一流的」建築，很可能就是個豆腐渣工程，弄不好還可能是個「樓歪歪」、「樓脆脆」、「樓倒倒」。一些購房者不僅沒有住進「夢幻家園」，也許還會搭上身家性命和一輩子的積蓄。偷工減料已經成為業內公開的秘密。前一陣子大雨，一個號稱巨無霸的房地產企業所開發的許多城市綜合體，全方位漏雨，被戲稱為「樓漏漏」。

三是商品房預售制度給房地產商捂盤惜售找到了藉口。由於賣的是期房，開發商可以遊刃有餘的掌控整個銷售環節。開發商有一種叫作「銷控表」的東西，是專門用來糊弄購房者的。好房子沒開盤就早已「銷售一空」，留下的房子可想而知。更為可惡的是，開發商每當看到房地產市場有波動時，就會採取捂盤惜售的手段將一些房子囤積起來，伺機漲價銷售，賣出天價，賺取超額暴利。

四是商品房預售制度為房地產商資金短缺充當了遮羞布。由於賣的是期房、炒的是樓花，開發商們一個比一個膽大，手裡只有幾百萬銀子就敢開發幾個億甚至幾十億的專案，這就是典型的空手套白狼，也稱「空手道」，開發商個個都是「空手道」高手。「劃張圖、挖個坑，做個沙盤廣告登，盛典開盤把你蒙」。實際上許多開發商資金都十分短缺，銀行抵押貸一點，建築商開工墊一點，代理商接活押一點，購房者預付交一點，湊成了一個期房的資金鏈。泥沙俱下、魚龍混雜，一些根本沒有資金實力的開發商就在這種亂局中野蠻生長乃至成為房地產界巨無霸。也有一些資金鏈斷裂而崩盤甚或跳樓。這就是預售製造成的我國畸形房地產現狀。

五是商品房預售制度為房地產商坑蒙購房者提供了便利。由於賣的是期房，一些開發商就動起了歪腦筋。一些銷售人員將社會上的坑蒙拐騙那一套發揮到了極至。無論是從周邊環境、公共交通、基礎設施、學校醫院、建築品質、建築風格、銷售許可、購房合同、房貸繳款、交房日期、物業管理等等那一方面，在買房時都充滿著或多或少或大或小的陷阱，常常是防不勝防。這方面的案例不勝枚舉。大家是否還記得有一年春節晚會的一個小品《夢幻家園》，對銷售中存在的諸多問題刻劃的淋漓盡致。

六是商品房預售制度為房地產商炒賣項目大開方便之門。由於賣的的期房，在一些開發商那裡看到了可乘之機。前些年流行的「雞蛋換糧票」地產遊戲就是最好的例證。一些開發商聲稱只做上游的事情，他們利用與政府的特殊關係取得土地，然後又伺機炒賣專案。這當然與土地供應制度有著密不可分的關係，但與預售制度也是脫不了干係的。如果規定開發商在房子沒有完全蓋好前，不僅房子不能預售，項目也不能轉讓，這就會從源頭上遏止炒賣房地產項目的行為，堵住一些開發商炒項目賺取暴利的大門。

而商品房預售制度（即樓花制度）最大的弊端，就是因炒賣造成的樓市泡沫，如出現崩盤，將出現負資產問題。

由於受到亞洲金融風暴的打擊，加上「九七」前決定興建的大量各類樓宇陸續落成推出，從1997年以來，香港樓市、股市均出現了大幅度的調整，特別是香港樓市從過去的瘋狂高峰期下跌多達5成。這樣，在香港不僅一大批投資者在股市上被套牢，還有很多人在樓市上也被套牢，而且是深度套牢！在香港，被套牢的股民，通常被稱為或自稱為「大閘蟹」、「蟹民」；而在樓市上被套牢者，手裡的樓今天變為負資產，人也被稱為「負資產一族」

眾所周知，在香港買房，幾乎沒有人一次性付款，銀行為你提供了7成按揭，這樣你首期只付300萬港元即可入住新房。可是金融風暴使樓價一下子跌去了500萬元，現在你住的房子只值500萬元了，而你要還銀行的貸款還有700萬元。這樣，你不但白付了首期300萬元的房款，還資不抵債，因為你的房子目前只值500萬，還淨欠銀行200萬元利息還未計。

針對香港樓市模式的問題，香港政府曾經嘗試改革，推出了「八萬五」計劃。推出「八萬五」計劃之初，正是樓市高漲，香港無論建制派或民主派，都大力支持。豈料一、兩年後，大批政客和輿論見風轉舵，一股腦兒把「八萬五」描繪為樓市崩潰的原因，然後厚著臉皮推諉於董建華身上，完全忘記他們皆曾舉腳贊成董建華「摧殘」樓市。今天「八萬五」在香港已等同中國大陸的大躍進，代表不按實際情況、「超英趕美」式的浮誇假大空政策。

澳門需思考應否緊跟香港模式

過去香港樓市模式下，買房就是新一輪造富運動。到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的貸款，香港樓市只升不跌，普羅大眾皆為樓狂，「1997年在香港，不買房就是傻子」，但也是這一年，香港樓市崩盤，房奴盡數淪為時代悲劇人物，「負資產者」。事件過去已經20年，但當年的慘痛經歷，不少澳門人也深有感受。

直到近幾年，香港樓市逐漸升溫，已經接近甚至超過當年的水準。而本澳樓市也在經濟高速發展之下，突飛猛進。有團體的研究發現本澳樓價在過去10年上升10倍，居民收入中位數的2倍多增長追不上樓價升幅，本地樓市亦存在泡沬。很多人認為地產業是「搵快錢」行業，近年吸引不少大學生入行。近年政府針對樓市推出不少調控政策，然而樓價依然有升無跌。直到特區政府公佈了新城A區的2.8萬公屋規劃後，本澳樓市才逐漸平淡。

過去幾年，港澳及內地多個省市樓價持續高企，各地紛推出調控樓市措施。但眾多地方樓市越調控，樓價升得越高。看來需求很難抑制，要解決樓市問題，還需對症下藥。

澳門早年推行的樓市政策和樓市調控措施，主要參考香港。如早幾年，政府為規範樓花買賣合約的形式、登記及內容，穩定及完善澳門物業市場的發展，樓花買賣登記公證制度。近年兩地樓市發展已有明顯差異，香港儘管推出更多調控措施，但樓市仍持續飆升。值得關注的是，香港或內地推出的調控措施，均屬行政指令，澳門則採取立法方式，靈活性和時效時明顯不如周邊地區。由此也引起思考，本澳的樓市制度，是否還應該緊跟香港？

一方面，社會關注調控潮會否延伸至澳門。澳門樓市上升，主因供應不足。早年的調控措施令市場供應減少，經濟向好令樓市有支持，導致樓價「乾升」；政府公屋供不應求，亦導致「樓荒」情緒。不少居民抱怨政府樓市調控措施成效不彰，過去幾年澳門樓價大幅飆升，超出一般人購買能力。早兩年前，港澳利息跟隨美息，處低息環境，吸引外來投資者投資、投機，加上澳門經濟高速增長，市場憧憬樓市仍有上升空間。目前樓市已劃分投資與自用市場，特別是豪宅市場已非本地用家可購買，唯有轉向經屋。政府重開經屋反應熱烈就反映出市民期望。

另一方面，房地產業界提出，樓市經過深度調整，應該考慮適當「減辣」，畢竟對很多居民而言，置業是人生大事，很多年輕人都希望置業，但首期不足造成較大困擾。有業界人士認為，容易的解決方就是放寬金管局指引，讓首期負擔相對減輕。畢竟澳門樓按風險指數較香港低，但香港發展商往往提供「二按」，所以香港槓桿很高，風險更高；澳門發展商並無提供「二按」，市場較為穩定，有條件放寬指引。

業界人士指出，樓市銷售少，市場不活躍，對整體經濟都無好處，應放手交由自由市場調節。至於海外買家需要交「買家印花稅」亦無必要再維持，此舉對外地買家不公平，站在投資者角度，他們都有風險，且澳門租金回報率不算高。海外投資者與客戶不同，客戶應該維持，因明顯是投資客，外地買家可能是在澳門工作的外僱。加上已經有兩年特別印花稅打擊炒賣，措施已很足夠，這一項辣招應該維持，則建議可減則減。

業界聲稱，其實澳門樓市已下跌了兩年，樓價恢復到較合理水準。香港最近有一個山頂豪宅盤，呎價為廿二萬八千元，一般單位呎價都要逾萬元；現時澳門該項目特色單位呎價才一萬八千元，標準單位觀賞馬場景的呎價都不過九千元，兩地樓價仍相距甚遠，所以澳門樓市政策毋需跟隨香港步伐。

但無論如何，本澳的樓市制度都應該不斷改革。如香港多年前已要求售樓按實用面積計算，避免發展商銷售「發水樓」。澳門至今仍按建築面積銷售，不少單位實用率祇有五、六成，置業者成本增加。且樓花銷售或私樓供應仍可增加透明度。在穩定樓市發展，不致發生負資產問題之同時，又要解決居民置業難，政府仍有很多工作可做。