行政長官辦公室轄下的政策研究和區域發展局，在農曆新年除夕的一月三十一日公布了《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究報告》。該研究報告指出，目前澳門住宅單位總量超出實際住戶數量，反映出澳門房屋問題主要源於結構與功能性分布未能滿足居民的實際需求，雖然總量供大於需，但存在一些固有的結構性問題，需要積極應對解決，以更有效回應居民對居住環境改善的訴求。該研究報告又指出，經屋正在加緊興建，但實質的供需矛盾依然存在。一方面，計分排序靠後的經屋申請者，依然較難買到經屋；另一方面，一些收入水平超出經屋申請資格上限的人群，不能購買經屋，但這個群體的購買力，未能追上私人樓價升幅，成為夾心階層。本澳樓宇老化嚴重，但都市更新進展緩慢。舊區樓宇殘舊老化問題嚴重，設施落後，缺乏維護修繕，嚴重影響住戶生活素質。受到業權百分比等因素制約，都市更新進程有待加快。報告又指稱，高樓價下居民置業負擔能力相對下降，十三年來住宅單位售價升幅約為百分之三百五十二，而本地居民月收入中位數的升幅僅為百分之一百。因此，考慮到不同階層的需要和購買能力，構建階梯房屋供給將是應對房屋問題的有效方式，能更好滿足各階層的實際住屋訴求。
　　此顯示，特區政府在大力發展公共房屋的同時，也已經開始關注市場房屋市場的的良性發展，作出更合理、更科學的配置安排，讓不同階層的市民，都能解決「上樓難」的問題，並提升居住品質，以求在「宜居」的領域，彰顯「一國兩制」的優越性。
　　在內地，有所謂「新三座大山」之說。指的是「看病難」、「住房難」和「上學難」。在計劃經濟時期，百姓的醫療、住屋和教育，均由政府統一管理和提供。改革開放後，各行業都逐漸步邁向市場化。上述與民生密切相關的社會公共服務也實行市場化改革，迫使城市中下階層自行承擔相關服務的費用，「看病難」、住房難」、「上學難」就成為新的重大民生問題，統稱為「新三座大山」。針對「新三座大山」的問題，中央政府推出一系列具針對性的政策，為民眾提供支援，以減輕人民的生活負擔。最近推出的系列「行業監管」政策措施，其中的打擊藥品和醫療器械價格虛高，推動「房住不炒」，及實行教育「雙減」等，就是直接衝著「新三座大山」而來。另外，也採取措施打破已經具備相當公共基礎服務屬性的大型互聯網巨頭的壟斷，讓他們不能攫取超額利潤，把這筆錢釋放出來，生產商、消費者乃至政府都才有飯吃，有錢花，進而才有錢去支持科技創新和產業升級。
　　在澳門，同樣也存在著「新三座大山」的現象，但表現情況及程度卻有所不同。應當說，澳門特區的初級醫療福利制度和義務教育制度的建設，使得「看病難」和「上學難」的問題，已經基本上獲得了解決。但「上樓難」卻仍然是一座沉重的「大山」，壓得部分居民尤其是年輕人直不起腰來。這也是在前一段時間，青年人甚至青年公務員，成為某些政客利用的工具的重要原因。只需政客一句話就觸動他們對「上樓難」積壓的不滿情緒，成為上街參與街頭活動的「動員利器」。因此，單有維護國家安全和特區政治安全的法律體系發揮制約作用，仍不足夠，還需從根本上消除年輕人對社會的各種不滿情緒，尤其是對「上樓難」的滿腹怨氣，解決了他們的住房問題，才能使得社會長期保持穩定。
　　而特區政府全力推動的公共房屋政策，確實是可以消除部分居民尤其是年輕人對「上樓難」的怨氣。但這只是「治標不治本」，因為他們不可能永遠住在品質較低的公共房屋和「夾屋」，而是隨著目前澳門高中畢業生幾乎近於百分之百的升大率，青年人的發展方向正在趨向專業化和中產化，他們對居住品質的追求也必然會提升，因而市場房屋仍是他們未來的房屋消費主要目標。
　　但為何《居住用途房屋政策研究報告》卻做出澳門住宅單位總量超出實際住戶數量，亦即「供過於求」的結論，並具體地羅列了每個社區樓宇「空置率」的數據？這在某些建築發展商的眼中，可能是不可思議的。因為在回歸之後，除了一次公開拍賣土地之外，特區政府基本沒有批地，建築發展商除了是手中持有私家地或尚未逾期的公批地可以動工發展之外，新落成的樓宇單位其實並是很多，與內地各地城市的住宅樓宇如雨後春筍般冒起形成鮮明對比的情況下，這個「空置率」數據雖然是確實的數字，但在「絕對」的真實中卻含有「相對」的不平衡、不合理。
　　那就是，雖然澳門居民的自有住房率高達百分之八十左右，但其中有相當大比例的居民，是居住在所謂的「唐樓」中，亦即舊市區的五、六層高，沒有電梯的舊樓。與提高居住品質的追求相比，就將形成巨大的「缺口」，淹沒所謂的「空置率」。這是屬於都市更生的範疇，有關的法案正在立法會審議中，獲得通過後執行實施仍是艱巨的任務。另外，即使是居住在新型樓宇的家庭，其子女長大成人尤其是成婚後，也有遷出另外居住的計劃。至於可能有機會入住公共房屋的年輕人，未來仍然有提高居住品質的追求。這就將會形成新的購樓剛需，消弭「空置率」。
　　因此，適度地增建市場樓宇，仍然是解決澳門居民尤其是年輕人「上樓難」問題的主要路徑。而為了縮小收入水平與樓價之間的差距，堅持「房住不炒」就是其中一個可行方法。習近平主席在中共「十九大」報告中提出的「堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位」的論述，及去年十二月中央經濟工作會議重申「房住不炒」定位，不能因行業一時出現下行壓力或局部風險暴露而放棄的結論，值得澳門特區借鑒參考。只要能夠守住這個底線，「空置率」就將能降至最低，當然澳門居民的居住品質也能得到較大的提升。
　　澳門特區作為資本主義社會，「炒樓」本是正常的市場作為，但有一些暴利性的「炒樓」方式，卻成為推高澳門樓價的重要原因，加重市民的購樓負擔，卻就不但是有害於和諧社會的構建，而且也有悖於經濟規律的正常運行。多年前香港某些「過江龍」將其激進的「炒樓」方式引進澳門，從「需樓側」轉變到「供樓側」，主動出擊，誘使本來已經安居樂業出售居住房屋，將樓價炒到與天比高，經濟房屋單位也炒到數百萬元，而且還造成「一樓多賣」，導致發生兇殺案。雖然二零一三年七月出台的《房地產中介業務法》，對此現象有所壓抑，但由於仍欠缺實施細則的輔助，仍然未能完全消除暴利性的「炒樓」現象。
　　因此，澳門特區不妨也參考內地「行業整頓」的方式，對暴利式「炒樓」進行「行業整頓」，修訂完善《房地產中介業務法》，加強監管，讓該行業回歸正常的運行軌道。