「城規法」生效多年後，城市總體規劃終於出臺。當中提出，現時較為分散的工業用地，將集中設置於青洲跨境工業區、北安工業區、路環聯生工業邨和九澳工業區，以鼓勵產業升級和發展。位於居住區內的原工業用地將釋放用作非工業用途，逐步緩解工業與居住用地毗連引致的社區問題，優化宜居生活環境。在此基礎上，可進一步考慮將其他低效的用地（或樓宇），如部分客流較少的衛星賭場，在整頓之後釋放為非博彩用途，發展成其他類型的休閒娛樂設施及大型商業體。
　　工廈遷聯生工業邨矚目
　　城市總體規劃早前出臺。全澳將規劃範圍劃分為十八個分區，當中分類為都市性地區和不可都市化地區。都市性地區將透過增設商業區，尤其於關閘、港珠澳大橋澳門口岸管理區、路氹邊檢大樓原址、內港、慕拉士大馬路等區域增強經濟活動的空間，帶動區域合作及口岸經濟發展。
　　「總體規劃」以澳門特別行政區的發展定位，為推進澳門與粵港澳大灣區的融合、致力發展產業多元化、保護澳門歷史文化遺產為目標，並以建設「世界旅遊休閒中心」與「美麗家園」為城市發展策略主軸編制。「總體規劃」由規劃規章、整治規劃圖和發展條件圖組成，將作為編制詳細規劃的框架，約束並優於詳細規劃。
　　「總體規劃」將規劃範圍劃分為十八個規劃分區，當中分類為都市性地區和不可都市化地區。此外，「總體規劃」將商業區、工業區和旅遊娛樂區納入經濟活動的土地使用類別。商業區主要用作商業和服務的區域，例如辦公室、金融、零售、餐飲、會展，為經濟適度多元、新興及高端產業的增長創造條件，並配合居住區的設置，鼓勵居民原區就業，推進職住平衡。考慮到現時較大型的綠地或公共開放空間主要集中在路環區，「總體規劃」提出維持路環區的大型綠地或公共開放空間區，並藉新城填海計劃，提出於「東區-2」、「外港區-2」和「氹仔北區-1」重點增加綠地或公共開放空間區。
　　其中令人關注的是，現時較為分散的工業用地，將集中設置於青洲跨境工業區、北安工業區、路環聯生工業邨和九澳工業區，以鼓勵產業升級和發展。位於居住區內的原工業用地將釋放用作非工業用途，逐步緩解工業與居住用地毗連引致的社區問題，優化宜居生活環境。行政法務司司長張永春、工務局副局長黎永亮、城市規劃廳長麥達堯舉例，若慕拉士區的工業大廈日後重建，按城市總體規劃，不可再用作工業用途。至於慕拉士、提督馬路等原有的零散工廈，政府計算過面積後，認為可將聯生工業邨規模擴大，容納零散工廈遷移進內。
　　吸取活化工廈失敗教訓
　　對於本澳工業大廈，特區政府曾經參考香港的工廈活化計劃，在2011年為配合落實促進房地產市場可持續發展，增加中、小型住宅單位的供應，提出工業大廈活化，鼓勵工廈業權人將全幢工廈拆卸改建為住宅樓宇，但必須提供佔住宅總單位數至少七成、實用面積不超過六十平方米的單位，希望藉以增加兩房一廳及一房一廳細面積住宅單位的供應量，認為可以令有意置業的市民有更多選擇。
　　但措施推出以來，成功活化的工廈寥寥無幾，計劃推出三年後，工務局只收到十四份申請項目，雖然已完成其中十二份申請，能夠順利發出街道準線圖或規劃條件圖後，以至已提交「工程計劃草案」的只有三宗，當中兩宗被認為可獲核准。工廈活化政策遭遇冷待，反而刺激工廈售價上升，變相推高工廈租金，未能活化工廈之餘，反而加重工廈中小企租金負擔。
　　這方面香港也是有過相似的經歷，2009年以來，香港政府期望能通過增加土地供應，促進包括文化及創意產業在內的六項優勢產業的發展，故推出活化工廈政策來推動本土創意產業的發展。然而，活化工廈的政策讓工廈租金大幅上升，間接打擊了藝術創意從業人員的生存空間，批評指出這與政府扶持創意產業發展的目標背道而馳。究其緣由，香港大部份的工廠大廈都是私人擁有，即使發展商願意活化工廈，卻寧願選擇用作發展回報較高的住宅或商業專案；而政府擁有的工廈大部分規模較小，即使用作創意文化基地，除了發展模式單一，也缺乏商業元素支援，難以長久發展。
　　工廈原本只供工業用途使用，但隨著香港本地工業在90年代中期北移，不少工廈單位空置。由於工廈設施老舊，保安較鬆懈，又受到使用條例所限，因此工廈的租金較商廈、住宅廉宜得多。香港的文化藝術工作者大多以業餘為主，他們能承擔的租金大約在每月平方呎5元左右。故此，租金便宜的工廈，吸引他們租用作為創作場所。在環境方面，工廈樓底高、間隔寬敞，而且管理方式靈活，不會設過多的使用規則。這種空間大、自由度高的環境，十分適合文化藝術工作者進行創作。例如創作雕塑或油畫的，工廈能提供面積較大的單位，讓他們創作大型的作品；而遠離民居的工廈也較能寬容巨大的聲浪，使樂隊、劇團可在單位內排練。工廈租金廉宜，環境合適，吸引了畫室、樂隊、劇團、陶藝工作間等文化藝術團體，冒著違規的風險在工廈營運。這種「由下而上」的活化，令工廈搖身一變，成為文化藝術活動的中心。雖然香港藝術生態並不單局限於工廈，政府場地、私人場地也有藝術的生存空間，但工廈發揮藝術家群居活動的魅力，以相對較「活」的形式，面向公眾推廣藝術。而工廈雖然不能隨便做表演，但承載了更多的創作、排演、製造藝術品的流程、也是工作室的棲身地，相當於藝術的「分散活動」。
　　但香港政府推出活化工廈政策一年，工廈的地價和租金趁機拉升，尤其租金平均升幅達20%至30%，超出藝術團體所能負擔水準，活化政策令本土藝術喪失場所扼殺發展。文化及藝術界人士指出，許多文藝團體早已租用工廈作為排練室、藝廊及錄音室等，但新措施不限改裝或重建後的用途，招致業主大幅加租甚至迫遷，趕絕中小藝團的生存空間。原來希望協助推動創意文化產業的措施，反倒令藝術團體被迫遷出。活化工廈措施本應惠及文化及創意產業，但只讓業主和地產商投資賺錢，完全沒有指引或配套去幫助文化藝術工作者，甚至倒過來摧毀他們僅有的生存空間。政府的活化工廈政策，不但沒有改善藝術家的創作環境，反而扼殺了他們在這個商業社會中僅餘的一處容身之所，這樣根本是與政府聲稱的發展創意文化產業背道而馳。
　　隨著本澳經濟發展，近年大部分工業早已遷出澳門，以黑沙環區為例，區內人口稠密但商業落後，工業大廈已不適應該區都市現代化的發展，對區內工業作出調整是早晚的事。但工廈活化政策提出幾年來，個案較少，原因可能涉及業權分散，因1幢工廈有許多小業主；其次現行活化政策主要針對工廈重建，有社會意見提出可否不用重建，只是內部更改，不過這牽涉防火條例、產業政策及文創政策，還有業權比例和相關權益問題等等。
　　明確「工改其他」新思路
　　繼2010年至2016年的首輪工廈活化計畫之後，香港政府於2018年10月重啟計畫，主要面向1987年以前建造的工業建築，限時三年內接收申請。市場稱為「工廈活化政策2.0」。香港特區行政長官林鄭月娥宣佈重啟時表示：「該計畫將可盤活存量資產，帶來更多物業面積以應對不斷變化的社會和經濟需求，提高寶貴土地資源的利用效率。」符合條件的工廈改造項目可以不受建築用途變更相關規定的限制，部分工廈改造可增加20％容積率。此外，政策首次允許改造整棟舊工廈作為過渡性房屋使用。市場對於容積率的放寬反應積極。工廈活化計畫2018年10月重啟以來，香港政府已收到至少15份申請。從首輪計畫啟動到2019年6月，改造申請累計超過200份。其中，以辦公、零售和酒店為目的的用途變更最為普遍。除了香港之前，內地不少城市最近也提出了低效工業園改造升級的政策措施。
　　那麼澳門政府是否應該重啟工廈活化計畫？從早前公佈的城市總體規劃，提出現時較為分散的工業用地，將集中設置於青洲跨境工業區、北安工業區、路環聯生工業邨和九澳工業區，以鼓勵產業升級和發展。而香港和內地城市對於工廈改造的不少新政策和新思路，也予本澳不少啟示。
　　其一，分門別類激發改造各方動力。通過補充和調整措施，強化政府主導土地整備，鼓勵整合土地連片改造，支持大型企業參與改造，支持業主改造升級低效物業，鼓勵各方參與改造，支援企業不停產改造，分類施策，對改造各方起到「推一把」的作用。
　　其二，優化規劃管理，解決歷史造成問題。除了對相關規劃進行補充，還進行相關調整，如改造項目用地有關建築限高、容積率上限等指標按照城市規劃技術標準與準則確定。
　　其三，政府適當介入，鼓勵統籌採用政府掛賬收儲、政府直接徵收、政府生態修復、企業長租自管、政府統租統管、企業自主改造、改造權公開交易、混合開發等改造模式，加快推進項目實施。
　　其四，支持企業不停產改造。對申請貸款改造低效工業物業，優先提供企業搬遷騰挪載體，給予貼息補助。連片改造涉及優質企業搬遷騰挪的，鼓勵先安置、後騰退。對改造期間搬遷騰挪、租賃遷入政府指定或認可的廠房繼續生產經營的規上企業，給予廠房租金補助。制定配套政策措施，妥善安置產業鏈優質企業。
　　其五，協同推進產業規劃、改造策劃和招商引資，實行「邊規劃、邊整備、邊招商」。統籌搬遷騰挪、拆除整理、動工改造、預算資金安排。依法依規引導敦促相關土地權利人實施改造。
　　除了工業大廈之外，各大衛星賭場未來亦可能需要進行改造整頓，隨著賭牌重新競投，部分衛星賭場或者會面臨停業的境況。產能利用率低，是產能過剩的直接體現。歐美國家一般認為，產能利用率在79%至83%區間屬於產需合理配比。過去幾年，本澳博彩業出現產能過剩基本已是事實。其中最受衝擊的是一些過氣的娛樂場，他們舊有的娛樂場所門可羅雀，尋找新的出路成為他們必然選擇。而過剩產能退出過程中，往往需要解決債務、人員安置等一系列問題，這對於企業而言是個難題。在這種情況下，企業往往只能硬著頭皮繼續幹，甚至不惜再追加投資，追求所謂的規模效益。這種盲目投資，最終將導致原有產能難退出，相繼投入形成的產能又持續釋放，進一步延緩化解產能過剩的進程。
　　澳門經濟發展在疫情和賭牌重投之後，必然出現新常態，在博彩業放緩下，政府應完善博彩業規範和制度，提升產業質量而不是規模。部分衛星賭場其實也和部分工業大廈一樣，屬於低效產能用地，應當與工廈活化一樣「對僵死資源努力盤活」。除了修訂現行法律推動工廈活化，推動非從事工業活動在舊廠房發展之外，也應該在檢討博彩業發展中，考慮修訂現行法律，推動部分衛星賭場變身發展非博彩產業或變身大型商業場所，走出一條新的多元化發展活路。