國際評級正在從房企的「香餑餑」，變成食之無味的「雞肋」。

　　近日，三大評級機構之一的標準普爾(下稱「標普」），在對碧桂園的最新評級報告中透露：「應碧桂園的要求，已撤銷對該公司的發行人信用評級，退出時評級展望為負面。」碧桂園立即反擊，稱「不會對公司產生不利影響」。

　　隨著銷售額全國第一的碧桂園與標普取消合作，已有約70家房企與國際評級「割席」，又一輪「保內棄外」正在上演。

　　「國際資本市場對於中國房企來說，已經基本失去了給予公開市場融資支持的可能性，那麼再搞國際評級已經沒有必要了。」IPG中國首席經濟學家柏文喜說。

　　中指研究院企業事業部研究負責人劉水也認為，主動撤銷評級是房企較佳的選擇，可以避免疲於應對評級下調的與情，減輕維護評級負擔，專心處理債務。

國際評級滯後明顯

　　國內房地產行業高速發展時期，國際評級機構，如標普、惠譽、穆迪三大評級機構，以及瑞銀等國際大行，對房企拓展融資渠道，尤其是境外債的發行起到了至關重要的作用。

　　對於想在境外發行債券的房企而言，越高的信用評級就越能夠帶來更充足的認購和更低的融資成本。對於投資者而言，賣方的融資成本同時也是買方的投資收益，這些都與評級緊密相關。

　　「對境外投資人而言，國際評級公司發佈的評級報告在一定程度上給國內的房企做了背書。」柏文喜介紹。

　　某TOP30房企的副總裁稱，「評級的目的很清楚，如果有好的評級，就能順利發債，融資成本基本與評級級別相一致。」

　　另一家TOP10房企的融資部門員工介紹，除了境外債，國際評級對境內股權融資也起到了一些影響。「國際評級下調，有可能會直接影響國內機構不參與該房企的相關投資了。」他說。

　　信用評級同時還會起到預警的作用。

　　去年7月，三大國際機構下調恆大評級，主要依據是「觀察到該公司近期融資渠道收窄，認為公司未來降負債計劃的執行風險可能加大」。

　　那次集體下調，趕在了恆大美元債正式違約之前，對投資人做出正確提醒。

　　但隨著這輪國內房地產行業的深度調整，多家房企遭遇了前所未有的流動性危機，評級機構紛紛開始「踩踏式」下調。

　　據億翰智庫統計，截至10月27日，以穆迪的評級為例，在50強房企中，僅剩萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂這7家房企還保持「投資級別」評級。相對應的級別中，標普僅剩萬科、中海、華潤、保利、龍湖、金茂這6家；惠譽僅保留萬科、中海、華潤、保利、龍湖、越秀、金茂、首開、華發這9家。

　　可以看出，TOP50中除了央國企和港資房企，民營開發商幾乎所剩無幾。

　　三家機構下調的原因基本類似，即認為企業銷售下滑、再融資渠道收窄等因素使得企業流動性靈活性下降。

　　中指研究院劉水認為，評級下調對房企產生較多負面影響。一是對於尚未直接違約的房企來說，評級下調有可能觸發債項的提取償還條款，短時間內加劇企業的償債壓力；同時也增加了房企再融資的難度和資金成本；下調評級的負面輿情也會傳導至銷售市場，影響企業銷售，導致銷售下滑。

　　這種並沒有什麼新意，但影響頗大的集體下調，在今年8月就曾造成了戲劇性的效果。

　　8月10日，龍湖股價暴跌16%，到了三年來的最低點。原因是瑞銀將龍湖評級從「買入」下調至「中性」，目標價從53元降至25.7元。

　　瑞銀下調的原因，僅是重復表達國內銷售下降、融資困難等已持續許久的現狀。

　　彼時行業就有聲音認為，國際評級對國內房企的評估，稍顯滯後。有評論稱，在本輪行業下行期，境外評級公司更多是基於市場環境對公司評級進行調整，評級結果更多反映的是對中國房地產市場的悲觀預期和負面評價，難以公允地反映企業真實的信用狀況。

　　以上次標普對碧桂園的評級為例，下調評級的原因依然是：由於合同銷售額的下降和利潤壓力，槓桿率在未來一到兩年可能會進一步提高。

保內棄外

　　促使房企們下定決心退出的另一個重要原因是，隨著境外債發行規模的迅速收縮，尤其是不少房企美元債已違約，國際評級似乎已經變得可有可無了。

　　「當前市場環境下，多數民營房企發債融資及海外融資可能性微乎其微，評級機構在其中基本沒有幫助。」中指研究院劉水說。

　　有統計顯示，從去年下半年至今，已有包括陽光城、佳兆業、新城、融創、龍光、寶龍等在內的約70家房企向三大評級機構提出申請撤銷評級。其中，恆大、陽光城、中梁控股、中國奧園、佳兆業集團、合景泰富和海倫堡等房企與三家機構完全取消了合作。

　　「撤銷國際評級，說明房企已經放棄境外債的發行了。」某央企開發商的中層對《鳳凰週刊》坦言。

　　「眼下多家房企美元債違約，評級就會下調，發債幾乎不可能了。」上述TOP30房企副總裁分析，「取消評級起碼有兩個好處：第一是再也不受評級下調的壓力，被市場關注和評價；第二是暫時不融資也不需要花一定費用了。」

　　柏文喜介紹，國際評級機構的盈利模式幾乎都是向賣方收費，在房地產行業就是向房企收費。所以從這個角度來看，撤銷評級，確實能省掉一部分的費用。

　　至於國內，過去國際評級對股權融資等產生過影響，現在影響也幾乎沒有了。上述TOP30房企副總裁透露：「現在國內投資者更看重國內評級機構的報告，以及它們對行業的判斷。」

　　但問題是，退出容易，再回歸可能很難。

　　與國際評級脫鈎，意味著這些民營房企如想再與國際資本市場接軌，可能將面臨信用重建的問題。

　　「再建信用，需要很長很長的時間。」上述央企開發商的中層說。

　　不過，大多數房企已經無暇顧及。

　　「那是以後的事，若干年以後，這個世界可能已經是另外的模樣了。」上述TOP30房企副總裁說。

（楊依依／文）