香港樓市「撤辣」後的這一個月，湯姆幾乎每天忙得「腳不著地」。
  作為香港房地產經紀平臺創始人，在剛剛過去的3月，湯姆白天要帶內地客戶看香港豪宅，晚上下了班還要聽取公司裏仲介小哥們當天的帶看情況彙報，分析客戶的成交量和增長量。在特地為內地客戶建立的公開微信群裏，他還要全天候答疑。
  湯姆笑稱，這種工作節奏在一個多月前「想都不敢想」。
  「撤辣」，是粵語的表達。2024年2月28日，香港全面撤銷推行了14年的樓市「辣招」：從這一天起在香港買房，除從價印花稅（即固定需要收取的稅費）外，無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。
  以一套總價1000萬（注：文中涉及金額均為港元）的房產為例。「撤辣」前非香港永居人員至少需繳稅300萬，「撤辣」後降至37萬。
  這一「降價」，令香港樓市「爆火」，售樓處「都是人頭」。
  王偉從事仲介行業八年，在「撤辣」前，他主要負責廣東珠海的仲介房產業務。這一個月多來，越來越多的內地人向他諮詢香港房產，王偉現在每週都要帶客戶跑3-4趟香港看房。
  公開數據顯示，自2月「撤辣」後的一個月內，香港一手新盤交投量突破4000宗，而「撤辣」前一個月僅有229宗。香港50個指標二手樓盤平均每週有60宗交投，一個月成交量漲了約1.75倍。內地買家對港置業的查詢量，已增加40至50倍。
  而「熱鬧」之下，既有「買房就像買菜」的「西餅客」（即大量購置房產的客戶），也有還在觀望的「普通買家」。既有熱衷購買香港名校周邊一手房的內地父母，也有追求「浪漫至上」二手房的「港漂優才」。
  他們到香港買房，到底圖的啥？
  「不讓孩子輸在起跑線上」
  馬丁是80後的「老北京」。「撤辣」新政發佈後，馬丁買了兩張3月4日的飛機票。一大早，就和媳婦趕往北京大興機場，中午抵達香港國際機場，沒來得及吃口飯，夫婦倆就拎著行李箱，直奔售樓處。
  這麼著急，因為房子「晚點去就沒了」。
  就在前一天，馬丁手裏還有香港瓏碧樓盤4套一手新房的選擇權。當晚馬丁還在和媳婦商量「要哪套」時，香港的仲介發信息給他，「只剩下2套了，要買就先下手為強」。
  雖然現在媳婦只是懷孕在身，但馬丁早早就規劃好，要在香港給孩子買套上好的「學區房」。
  夫婦趕到售樓處時，仲介已經把合同拿在手上，讓馬丁直接簽字。馬丁邊大口喘氣，邊搖頭按住合同，說再給15分鐘時間，他還想再去距離不遠的旺角樓盤看看。如果不合適，看完立馬回來簽字，「也算是沒有遺憾了」。
  仲介猶豫了一下，他擔心按照目前這速度，回來後房子不一定還留著。
  當馬丁夫婦去看了旺角樓盤後，發現無論是地理位置還是居住環境，都比九龍城好。但該樓盤的學區屬性不強，且房子朝向是西北向，這讓馬丁心裏有些膈應，怕以後住上了，人生要「喝西北風」。
  沒有半點猶豫，馬丁夫婦半小時內趕回售樓處，最終簽下了一套不到28平米的新房，一房一廳，單價18萬左右，總價508萬。馬丁付了三成首付，每個月需要還一萬多的房貸。
  馬丁身高一米八，體重兩百斤。他笑稱，如果整個人躺在客廳裏，「腳都伸不直」。儘管如此，選擇香港名校網地段的房子，意味著已經為即將出世的孩子選擇了一所好學校。
  香港特區政府為了讓孩子可以就近上學，將香港的小學和中學按照地域劃分成不同的區域，被稱為「校網」。家庭住址所在的校網與升學錄取息息相關。這也意味著，如果想讓孩子在香港讀名校，就必須搬到相關學校的校網居住。
  馬丁選擇的樓盤，所屬香港41校網，是香港四大名校校網之一，位於九龍傳統低密度豪宅區域。這裏有諸如耀中國際學校等名校，就連喇沙小學、拔萃小學等，都是梯1級別名校，都是香港和內地家長眼中的「香餑餑」。
  「這個樓盤最大的屬性就是名校網。」馬丁認為，位於優質校網內的房產，不僅能為孩子提供優質的教育資源，而且還很保值。
  從2023年起，馬丁就在香港看房，但沒有想過這麼快入手，「這次政策的變動，加快了剛需買家的決策。」
  他把自己在香港的買房經歷，分享在社交媒體平臺上。在互動中，馬丁發現很多關注他的家長來自江浙滬和廣東地區的一線城市。這些地區的家庭，都面臨著為孩子選擇優質教育資源的剛需。
  他們當中，有些孩子還在繈褓中，有些可能還在上中小學，但父母已經提前鋪好路。有的甚至放棄內地舒適的居所，擠在香港狹小的空間裏，只為了「不讓孩子輸在起跑線上」。
  馬丁覺得，這種高度單一且明確的購房目的，是香港房產市場上一股不可忽視的力量。
  「大部分以剛需為主」
  有很多內地人向馬丁諮詢，「入手香港樓市到底香不香」，也有很多人還在猶豫觀望，「要不要上車」。
  「如果有剛需的買家，要趁著這波政策早下手。」馬丁認為，現在香港購房量需求大，如遇上稀缺的樓盤，越往後樓市價格可能越高。他慶倖自己用了半天時間就買了房：短短一個月，他的房子已經漲了80萬-100萬。
  馬丁的主業，是負責港險和香港身份的協助辦理。從2023年開始，許多在內地擁有穩定工作的中產，找到馬丁諮詢，希望能保留內地工作的同時，申請香港身份作為一個備選。
  在過去幾年，香港通過「優才計畫」「高才通」等人才引進措施，吸引了大量內地優質人才前往香港。截至2024年2月，「高才通」共收到逾7萬宗申請，其中近6萬宗申請已獲批。雖然很多人選擇租房，但一旦安頓下來，他們也將成為香港房地產市場的新需求主力。
  吳子薇的男朋友趙宇是典型的「港漂」，也是香港的「優才」之一。
  2023年10月，香港為外來人才置業印花稅實施「先免後征」的政策——即非永久居民在港買房可先不用繳稅，若7年後沒有成為永久居民，再補繳稅費。
  在合計兩個人的工資，以及能夠負擔得起首付和房貸的範圍內後，吳子薇和男朋友覺得總價600萬的房子最合適。基於這個價格，他們看中了位於香港荃灣區的馬灣。
  對於許多人來說，馬灣是香港一處特別的地方，是環保無煙島，且限制車輛出入。吳子薇覺得這裏是「無比寶藏」——既遠離了都市的喧囂，又不失便利的生活配套。
  趙宇在香港中環工作，馬灣有直達中環的渡輪，每天從家中到上班的地方，大概只要25分鐘。加上他需要頻繁地出差，馬灣距離機場很近，這為他提供了極大的便利。
  而對於吳子薇來說，在居住的地方就能看見海，是她一直以來的「小夢想」。
  最終，他們在馬灣範圍內成交了一套二手房。每月房貸大約2.5萬，加上物業管理費和地產稅，每月要還接近3萬。
  吳子薇有不少朋友在香港島租房子，租金都不便宜。自從知道吳子薇買了房後，都跑過來「取經」。對於手裏本來就有錢買房的「港漂」來說，買房不再是遙遠的事情。
  做香港財富與身份規劃行業的劉小穎，在香港已經待了17年。在她看來，香港「優才」「高才」的經濟條件都相對較好，大部分的家庭年收入為稅後150萬左右。
  收入高、工作單位好，在香港買房還房貸不會造成很大問題，但他們能在香港投資的資金還是有限，「大部分還是剛需居住為主」。
  在湯姆看來，目前香港房產市場，1000萬以下的房子最好賣。
  他向南方週末記者展示了一組「內部數據」：2024年3月1日-17日，全香港有2647套一手房的成交，1000萬以下的房子為2050套，1000萬到3000萬為425套，3000萬到5000萬為64套，5000萬到1億元為40套，1億元以上占了8套。
  香港房屋的面積一般都是真實的套內建設面積，無公攤，實際會比同平方米的內地房子大一些。而在香港，70平方米左右的房子一般就可以被稱為「豪宅」。
  不少受訪者告訴南方週末記者，在香港買房，需要準備起碼400萬-500萬起的資金，才能買到大約20平方米以上的房子。
  王偉舉例，在九龍塘的一個新樓盤，最小單間的面積為20平米，售價為300多萬。
  而在屯門、上水，或是靠近深圳的地方，兩室一廳的房子面積通常在30-40平方，售價為400萬左右。如果想要在港島買上兩室一廳，則需要準備1000萬以上，就可以挑選到非常好的房子，面積足夠大，房齡也比較新。
  內地買家偏愛「一手房」
  在「撤辣」前，馬丁喜歡看二手房。
  不過，在新政出臺後，有些二手房的價格上調。如果之前沒有下手，現在買的話可能會加價。馬丁覺得「不如買新的」。
  當馬丁買下最後一套房時，該樓盤宣佈所有可售單位已售罄。自2月28日以來，短短一周內，這個樓盤共售出22套房源。
  湯姆發現，到香港買房的內地客戶，大多數喜歡買新房。
  在他近一個月的社交媒體平臺上的朋友圈裏，發佈最多的，是「人山人海」的香港售樓處現場視頻。
  很多人擠在顯示抽籤結果的螢幕前，查看自己或客戶是否中簽。
  按照規定，抽中簽的買家需要在當日繳納5%的定金，下定後30天內再交5%。還有不少樓盤實行「先到先得」制，放出很多好的戶型，讓現場的人先瞭解，隨後馬上進入「搶購模式」。
  「如果按成交量來算的話，購一手房經常可能占了總數的40%-50%。」湯姆認為，新樓盤折扣後的價格，比隨時可能「坐地起價」的二手房還便宜。且二手房規定在三個月內要把尾款付清，而一手房的付款週期很長，這樣有利於買家慢慢籌備資金。
  香港的新樓盤都不是毛坯房，全是精裝修、帶家電、送傢俱，包括配冰箱、灶台、抽油煙機、洗衣機、蒸烤箱等，真正實現「拎包入住」。但不少受訪者認為「羊毛始終出在羊身上」。
  劉小穎看過很多一手房。她覺得一手樓的市場「標準化」，只要選好戶型和樓層即可，二手房還得自己搜索詳細資訊。且香港仲介拿到一手房的傭金，通常都比較高，更願意偏向推薦一手樓。香港開發商會為買家提供「一條龍」服務，為客戶省去了很多流程麻煩。
  劉小穎認為，內地人更喜歡一手房的原因，還受「心理潔癖」的影響，沒有人住過「更乾淨」。另外，如果是未在香港生活過的內地人，又對香港每個區的詳細情況不太瞭解，看房時容易被一手房所吸引。
  據美聯物業監測數據顯示，在過去的一個月，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，創1998年後單月新高。
  不過，對於追求生活浪漫的吳子薇來說，一手房可選擇的區域不強。
  一手房大多都集中在幾個固定的區域。諸如內地人喜歡買九龍灣範圍內的社區，但吳子薇覺得那裏的通勤交通，跟自己的需求沒有很大的契合度。
  而品質比較好的一手房，房子單價也要二十多萬一平方，吳子薇覺得沒有二手房「香」。
  吳子薇最終買下的房子是2002年建的一個社區，至今已有22年，但房子看起來依然很新。「香港的二手房，通常都會被維護得比較好。」她說。
  「在香港買房，高保值高回報」
  香港一直被認為是內地資金出海的「橋頭堡」，買樓、買保險成為資金出海的變相管道。在很多人看來，保單、房產都是「硬通貨」，可以通過質押方式置換現金。
  劉小穎的另一身份，是保險行業從業者。她向南方週末記者介紹，保單一般具有現金價值，屬於投保人實際有效控制的財產。在國內外均可通過保單抵押或質押進行貸款，實現資金的融通功能。
  為了保證資產不被人民幣貶值拖累，轉戰香港房地產市場的內地人不在少數。
  在不少仲介人士看來，「撤辣」後是香港樓市難得的「黃金期」，購買人群的「畫像」裏，必定少不了內地「西餅客」（即大量購置房產的客戶）。
  湯姆是公司的首席運營官，平時主要帶內地客戶看千萬豪宅。在這一個月內，他見過客戶的購房合同鋪滿整張桌子，也見過客戶直接買下一整層，用於出租。
  「西餅客」們為何喜歡豪擲千金，投資香港房產？
  湯姆覺得，在香港買房，有部分內地大客戶是朝著美元資產配置的方向，追求超高的投資回報。資產配置有很多方法，如買保險、買其他各種各樣的理財產品，甚至是歐洲房產。「但相比之下，香港的房子靠近內地，所有的檔都是中文的，大家買得更放心。」
  馬丁還關注到當今全球的經濟情況，通貨膨脹與貨幣貶值幾乎無法避免。他說，如果是身家數百萬、千萬甚至以上，再碰上房價下跌，資產實際每天都在流失。
  「西餅客」們正在尋求資產配置的另一出路，以求風險對沖。
  在社交平臺上互動的過程中，馬丁也「勸退」過不少「普通玩家」。
  如果買家評估資產只是「有點小錢」，也沒有剛性需求，只是想在香港買一套房，作為出租或純投資用，這樣無論是「資金出海」還是銀行貸款，難度都比較大，「不划算」。
  馬丁算了一筆賬：香港房子租售比普遍在3%左右，一些地理位置好的小戶型能到4%-5%，而內地房子的租售比只有1%左右。「頂級玩家」們更願意到香港買很多套房子，全部租出去，回報率高。而「普通玩家」如果僅買一套，在財富上並不會有特別明顯的改觀。「不如把想投資的錢花在其他的刀刃上」。
  劉小穎是典型的中產階級代表：她擁有香港身份，年收入約為200萬左右。丈夫在深圳從事互聯網行業，6歲的兒子目前就讀深圳排名前五的國際學校。在2023年第三次置換房的時候，劉小穎將目標投向了香港千萬級別以上的房子。
  事實上，對於沒有充裕資金的家庭來說，投資香港房產可能並非明智之舉。
  劉小穎清楚，在資金不是特別充裕的情況下，盲目地涉足香港房產市場，往往會帶來不少財務壓力。
  要想在香港購置一處房產，如果收入無法得到香港銀行的認可、無法取得房貸，還往往需要準備起碼400萬左右的初始資金，再加上從價印花稅、仲介傭金、律師費等費用，意味著手上需要有至少500萬的「閒錢」。
  劉小穎提醒，在沒有充分的資金準備和考量的情況下，嘗試進入香港的房產市場，不僅可能遇到貸款困難，而且一旦市場有所波動，迴旋的餘地極小。
  「這種情況下，原本想要增值的資產，很可能變成財務負擔。」馬丁說，這樣會影響到家庭的正常生活和資產的健康流通。
  「隱形成本」
  在香港買了房後，並不代表可以「高枕無憂」。「香港的物業管理費很貴。」這是不少受訪者的共同感慨。
  香港的物業管理費每平方大約30-50元，如30平米的房子，每個月就得交一千多元的物業管理費。
  以劉小穎在紅勘買的1000萬的房子為例。每月房貸為2.2萬，每個月管理費為兩千餘元，租金為2.5萬。每年還要把年租金的1/12拿出來繳稅，房價越高，繳稅越多。這也意味著實際到手的租金會縮水。
  在社交媒體平臺上，不少已在香港買房的博主，梳理了幾大「隱形成本」。
  香港買新房不用交仲介費，但是購買二手房，仲介費大部分在1%左右，如1000萬的房子，仲介費要支付10萬。
  與此同時，在香港買房還要委託律師跟進，律師費在1萬-5萬之間。到銀行貸款階段，還需要購買按揭保險和房屋保險。
  此外，如住滿30年的房子，香港特區政府要求業主要把窗戶送去檢修。「不檢修就會判入獄」。但因香港維修人工費用貴，且服務不如內地便捷，購房後的養護問題，可能會成為一大挑戰。
  值得關注的是，不少仲介人士告訴南方週末記者，香港平均租金水準為3%，扣除物業管理費、物業稅、差餉和地租後，租金回報率大約僅在2%。「想靠收租來收回成本也比較困難」。
  另外，內地人前往香港購買房產熱潮下，大額用匯買房仍然受監管限制，違規的資金暗道浮現。在這背後，還隱藏著不少資金處置風險。
  按照規定，香港買房必須用港幣支付，而內地資金出境的限額為每人每年5萬美元，這樣的金額即使付房子的首付，額度遠遠不夠。
  吳子薇參考了一些「轉賬攻略」，她讓父母和幾位信得過的親戚，各自轉了5萬美金到吳子薇的香港帳戶裏。通過這種方式，吳子薇成功地彙集了買房資金。
  湯姆解釋，仲介一般不會幫客戶解決這些事情，都得靠客戶「各顯神通」。
  馬丁和妻子在香港開了一家經營公司，相當於持有一定的港幣資產。他認為，年收入較高者抑或是經濟條件不錯的內地買家，或多或少在境外都有收入，「有錢人永遠都有自己的管道」。
  （王瑭琳／文）