2024年，在「保交樓、穩民生」的環境之下，10萬億級的房地產市場如何重回正軌？房企融資環境如何得到改善？從商品房到保障房又將迎來怎樣的變化？
  房地產開發投資降幅有望逐漸收窄
  2023年，在利好政策頻出之下，市場反響如何？買賣雙方信心是否恢復？房企銷售如何？
  從市場表現來看，根據中指研究院監測，2023年，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約6%，絕對規模為2016年以來最低水準。
  國家統計局數據顯示，2023年1-11月份，全國商品房銷售面積約10.05億平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%；全國商品房銷售額約10.53萬億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。
  可以看出，全國商品房銷售額在4、5月份「小陽春」達到高峰，後續幾個月持續下行，且同比降幅不斷擴大。
  中指研究院認為，從2023年全年來看，受疫情後需求集中釋放的帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價出現回落，市場表現低迷，8月底中央及各級政府加大政策托底力度，9-10月新房銷售同比降幅有所收窄，但政策效果持續性不足，年底市場仍舊面臨下行壓力。
  「2023年12月，北京、上海接連放鬆樓市政策，進一步釋放政策利好。」中指研究院市場研究總監陳文靜說。
  此外，從房企銷售來看，據中指研究院統計，2023年，TOP100房企銷售總額為約6.28萬億元，同比下降17.3%。
  中指研究院預測，從短期來看，各項支持政策落地見效仍需要一定時間，新房銷售築底企穩也需要時間，房企開工、投資或難有明顯改善。2024年，隨著穩投資舉措進一步發力，「三大工程」加速推進，房地產開發投資降幅有望逐漸收窄。
  各地將持續優化限制性政策
  2023年「因城施策、精准施策」指導各地優化樓市政策，多數城市限制性政策完全放開。對於2024年，58安居客研究院院長張波預計，房企預售政策調整，大方向是預售資金將由銀行監管向政府監管方向轉變，有利於更好落實各方主體的權責關係，構建更讓購房者放心的監管體系。
  在中指研究院市場研究總監陳文靜看來，核心城市限制性政策有望繼續優化，一線城市或按照因區施策的方式優化郊區限購，核心二線城市有望全面取消限購，更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。此外，土地出讓規則有望繼續優化調整以活躍土地市場，未取消地價上限的城市，有望根據市場變化優化土拍規則，如部分區域取消或提升溢價率上限等。
  建誠晟業聯合創始人苑承建也表示，「先立後破」預示房地產行業政策空間有望進一步開放，中央做出「供求關係發生重大變化」的判斷後，政策放鬆力度需要更加「解放思想」。主要城市當前政策相比2014年全面快速放鬆仍有差距，未來一段時間，市場不穩，政策放鬆（刺激）不止。其中，在房價反彈預期被抑制、行業下行反向制約經濟企穩的大環境下，以限購為代表的抑制性政策已不合時宜，預計更多城市將會放開，一線城市也可能在部分區域放鬆以改善市場預期。
  樂觀情形下銷售規模或小幅增長
  展望未來，陳文靜指出，根據「中國房地產業中長期發展動態模型」測算，中性情形下，2024年全國商品房銷售面積同比降幅或在5%左右。樂觀情形下，2024年，宏觀經濟持續恢復，居民置業意願有所好轉，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現小幅增長。悲觀情形下，2024年，宏觀經濟下行壓力大，居民收入預期不穩以及房價持續下跌影響下，全國商品房銷售面積下降約8.6%。
  「從土地成交規模來估算，假設近兩年成交的土地半數將在2024年入市，新房市場供給規模預計在13億平方米左右，也將為樂觀情形下銷售市場實現12億平方米體量提供一定支撐。」陳文靜認為，在銷售額方面，中性情形下，2024年全國商品房銷售額同比下降2.4%。樂觀情形下，2024年全國商品房銷售額同比可實現小幅上漲，漲幅在4%左右。
  苑承建也認為，在經濟企穩復蘇、政策繼續維持穩中向好態勢的背景下，結合多年歷史數據和模型預測，2024年商品房銷售面積和金額將分別達到11.6億平方米和12.6萬億元，同比止跌且小幅反彈，增速分別為0.9%和4.5%。
  樓市有望逐步企穩，房價或觸底
  當前市場主要受到多個因素的影響和制約，購房者觀望情緒較重，置業更加謹慎。
  對於未來的市場，陳文靜認為，2023年年底北京、上海降低首付比例和下調房貸利率等，短期市場活躍度均有望提升，預計也將進一步穩定價格預期。北京、上海市場預期好轉或將進一步提振整體市場信心，推動全國市場加快築底，2024年全國房地產市場有望逐漸築底企穩。
  在張波看來，國家統計局數據顯示，11月份70城二手房價格已達底部，尤其是部分一線和熱點二線城市由於房價下行同時伴隨著成交量提升，因此也預示著房價築底完成，繼續下行空間較為有限。和房價下行相伴的是部分城市限價鬆動表現明顯，尤其是中小城市前幾年投資集中、上漲過快的區域板塊表現更為明顯。此外，熱門學區房價格下行明顯。這一點在一些大城市表現尤為明顯，重點體現在優質學區旁的「老破小」，隨著出生人口減少，學區價值正在被弱化。
  此外，苑承建表示，2024年將是舊秩序進一步消退、新模式逐步建立的一年，宏觀環境疊加政策發力改變各方預期和行業走向，底部徘徊將在這一年成為歷史。
  支持房企融資防範行業風險
  目前，房企融資環境總體仍然較弱，對此，中指研究院企業研究總監劉水認為，近期，多家國有銀行、股份銀行密集召開房企座談會，表示將更好支持房地產企業合理融資需求，加快「三個不低於」政策落地，這將改善當前民營房企融資難現狀，有助於防止房地產企業風險蔓延。
  張波表示，未來對於即將出險的房企，尤其是整體業績穩定但短期償債壓力偏大的房企，為其短期融資提供更多便利，則可有效減少「爆雷」產生，同時隨著行業風險不斷出清，加之房企更多「自救」，會推動這類房企未來「爆雷」概率大大降低。對於已經出險房企是否也將獲得金融機構支持，這一點會視不同企業而定，但肯定不會選擇「一刀切」的方式，更大概率是「一企一議」來推進。此外，張波認為，融資政策變化推進行業繼續優勝劣汰。
  從2024年整體來看，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產仍處於下半場，即風險釋放過程，或者「出清之年」。
  積極探索房地產發展新模式
  陳文靜預計，2024年「三大工程」配套政策有望加快落實，積極發揮穩投資、穩消費的作用。其中，城中村改造各地實施細則預計將陸續出臺，一批專案進入實施階段，將在供需兩端支持房地產市場企穩。保障房實施策略也有望逐漸明晰，近日住建部相關司局負責人表示，新一輪保障性住房建設拓展了配售型保障性住房新路子，重點是針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等「兩類群體」，預計配售型保障房將在部分城市探索實施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構成的住房保障體系得以構建，進而推動「市場+保障」「購+租」的住房制度加快完善，進一步探索新的發展模式。
  張波也認為，保障性住房是房地產發展新階段中非常重要的組成部分，這也標誌著我國將構建政府保障基本需求、商品房滿足改善住房需求、租購並舉的「雙軌制」住房體系。
  在李宇嘉看來，房地產已經從金融屬性向民生、居住屬性轉變，舊的需求驅動正在退去，而新的模式或需求力量仍在探索和夯實過程中。
  （袁秀麗／文）