鄒玖勝
  都市更新，是城市發展到成熟階段的必然命題，更是關係民生福祉、空間品質與城市競爭力的系統性工程。當前，我國「十五五」規劃綱要明確提出「高質量推進都市更新」，標誌著都市更新正式從單一功能改造，邁向民生改善、文化傳承、生態優化、產業激活多維協同、全面升級的新階段。作為土地資源高度緊缺、樓宇老化問題突出的微型城市，澳門的都市更新不僅是物理空間的重建與重塑，更是城市治理現代化、居住品質精進化、發展動能持續化的關鍵抓手。近年來，隨著《都市更新法律制度》落地實施、都更公司實體化運作、置換房與暫住房體系逐步成型，澳門都市更新已走出長期停滯的困境，迎來破局起勢的關鍵期。以祐漢七幢樓群順利樓重建規劃獲批為標誌，澳門正以穩慎務實、民生優先、整體統籌的思路，探索符合自身特點的高質量都更路徑，為城市長遠發展注入持久動能。
  都更邁出關鍵一步
  澳門舊區更新議題由來已久，尤以祐漢片區最具代表性。作為澳門人口最密集、公共空間最緊缺、交通負荷最沉重的區域之一，祐漢七幢樓群樓齡偏高、設施陳舊、居住擁擠，重建呼聲持續數十年，卻因業權分散、利益多元、成本高企、法制配套不足等多重難題，長期陷入「議而不決、決而難行」的僵局。數以千計的居民長期居住在空間狹小、配套不足的環境中，安全隱患與生活不便長期困擾民生，舊區重建已成為迫在眉睫的民心工程。
  城市規劃委員會近日通過祐漢七幢樓群之一的順利樓地段規劃條件圖草案，成為澳門都市更新進程中具有里程碑意義的突破。這一項目並非簡單的樓宇重建，而是在嚴守城市發展底線、兼顧小業主利益、優化居住品質的前提下，形成可複製、可推廣的示範樣本。根據規劃，順利樓重建在「不增加人口密度」的核心原則下，適當放寬居住實用面積限制，少量增加可建戶數至二百三十六戶，較原有約二百二十四戶僅增百分之五，同時住宅實用面積在原基礎上增加兩成，地積比率從約六倍上調至十倍，既擴大居民居住空間、提升舒適度，又嚴控區域人口總量，避免公共資源進一步透支。
  這一規劃背後，是特區政府對舊區重建規律的深刻把握。澳門整體人口密度偏高，北區更是長期處於超負荷狀態，祐漢區人口密度高達每平方公里十四萬人，若重建單純追求增高、加戶、擴容，只會加劇交通擁堵、社服不足、公共空間擠壓的惡性循環。順利樓項目堅持「密度不增、品質提升」的思路，既給予小業主參與重建的實質誘因，又守住城市可持續發展的底線，讓重建項目真正「可行可落地」，為後續祐漢其餘樓群重建提供了直接參考依據，也為全澳舊區更新樹立了標杆。
  都更應回歸人居品質本質
  都市更新的終極目標，從來不是簡單的拆舊建新，而是回歸「人」的需求，提升居民的獲得感、幸福感與安全感。高質量推進都市更新，必須始終堅持以人為中心，將改善人居品質、優化社區環境、完善公共配套作為出發點和落腳點，杜絕單純追求土地開發效益的短視行為，讓舊區重建真正成為惠及民生的民心工程。
  澳門推進都市更新，始終緊扣「改善居民生活環境」這一核心。順利樓重建規劃中，實用面積擴大、戶型優化、配套補強的設計，直接解決老舊住宅空間狹小、功能不全的痛點；嚴控人口密度，確保社區資源不被過度消耗，保障現有居民的生活品質不下降；剩餘空間用於商業、停車等配套設施，結合北側既有社會設施，持續完善社區服務體系，實現「居住品質提升」與「公共配套優化」同步推進。這種「以人為本」的規劃思路，打破了過去舊區改造「重開發、輕配套」「重數量、輕品質」的誤區，讓都市更新真正服務於居民的日常需求。
  舊區重建的難點，不僅在於物理空間的改造，更在於兼顧不同群體的利益訴求。澳門舊區樓宇業權分散，小業主經濟承受能力差異較大，重建成本、過渡安置、產權回報等問題，直接影響居民參與重建的意願。對此，特區政府堅持平衡兼顧的原則，一方面通過放寬實用面積限制、優化規劃參數，提升重建後物業價值，讓小業主從重建中獲得實質收益；另一方面加快完善暫住房與置換房體系，解決重建過程中的過渡居住難題，減輕業主的經濟負擔與生活擾動。同時，研究減免批地溢價金、印花稅、公證費用等措施，降低重建門檻，讓更多業主願意參與、能夠參與重建，形成「政府引導、業主主導、社會參與」的良性互動格局。
  人居品質的提升，不僅局限於單棟樓宇，更在於整個社區的有機更新。祐漢七幢樓群連片分布、樓齡相近、問題相似，單獨推進單棟重建，難以從根本上解決區域公共空間不足、交通擁堵、設施陳舊等深層次問題。因此，高質量都更必須強調「整體統籌、片區聯動」，避免「只見樹木不見森林」的碎片化改造。順利樓作為示範項目，更應置於祐漢片區「一盤棋」中規劃，將公共設施、綠化休憩、路網優化、社服配套等納入整體佈局，實現「改造一棟、提升一片、輻射全域」的效果。唯有如此，才能真正推動舊區從「生存型居住」向「品質型宜居」轉變，讓老舊社區重煥生機，讓居民願意留下、樂於生活。
  創新政策工具，破解都更深層次難題
  澳門土地資源稀缺、樓宇老化嚴重，據統計，全澳樓齡超過三十年的大廈已超過五千幢，涉及數以萬計住戶，都市更新任務繁重、挑戰巨大。當前，澳門都更工作面臨業權協調難、重建成本高、資源利用效率不足、法律銜接待優化等深層次瓶頸，必須以改革創新的思路，完善政策體系、活用公共資源、強化制度支撐，為高質量都更破除障礙、注入動力。
  活用置換房與暫住房資源，是推動都更提速增效的關鍵突破口。黑沙環「P」地段置換房項目「明珠都匯」提供二千零六十四個單位，目前剩餘逾一千七百個單位，暫住房亦有約二千八百個單位，龐大的公共住房儲備，為都更提供了寶貴的資源支撐。現行制度下，置換房僅供受都更影響且無法回遷的業主購買，適用範圍狹窄，導致資源利用率不足。對此，社會各界建議適當修法放寬置換房購買資格，覆蓋所有受都更影響的業主，提升居民參與重建的意願；同時將部分剩餘置換房轉為暫住房，強化過渡安置保障，形成「以房促更」的良性循環。此外，研究暫住房優惠租金、租購並行等模式，減輕經濟條件普通業主的負擔，讓公共住房資源真正服務於都更大局。
  破解重建成本高企難題，需要綜合施策、多方協力。舊區重建涉及拆遷、安置、建設、配套等多環節成本，單純依靠規劃調整難以完全覆蓋，必須從土地、稅費、財政等多方面給予支持。特區政府已調整批地溢價金，並按法律每兩年一檢，研究減免可行性；同時推出印花稅、登記費、公證費減免等優惠，減輕業主財務負擔。未來，還應進一步推動地塊合併重建，篩選具備條件的片區整體開發，通過規模化建設降低重建成本，提升土地利用效率。此外，允許都更公司靈活收購少數未達成共識的業權，針對遺產繼承等特殊個案給予專門支持，破解業權協調僵局，加快重建進程。
  強化法律銜接與部門協同，是提升都更效率的制度保障。當前，《都市更新法律制度》與《土地法》在重建業權要求上存在銜接問題，都更法規定四十年樓齡只需八成業權同意，而土地法要求批租地重建須全部業權人同意，成為阻礙項目推進的重要因素。對此，特區政府應持續聽取社會意見，審慎研究修法可行性，消除法律制度壁壘，降低重建啟動門檻。同時，土地工務局與地籍局即將合併，整合規劃、土地批給、地籍資訊、工程建設等職能，由工務局長全權統籌都更工作，實現「一窗受理、一體推進」，解決過去部門分割、協調不暢的問題，提升都更工作的系統性與執行力。
  應對市場環境波動，需要穩預期、強信心。當前物業市場相對低迷，部分業主對重建投資前景存在顧慮，不願輕易啟動重建。對此，政府應加強政策引導，明確都更長期規劃與支持措施，穩定市場預期；同時強化宣傳引導，讓業主認識到重建不僅能改善居住條件，更能提升物業長期價值，形成「重建有益、參與有利」的共識。此外，結合街區美化、樓宇維修等過渡措施，在全面重建前優化舊區環境，緩解居民生活不便，為後續整體重建創造良好條件。
  融入總體規劃，推動城市有機更新
  高質量推進都市更新，不能孤立推進、零打碎敲，必須融入城市總體發展戰略，與城市總體規劃、區域佈局、產業發展、生態保護、文化傳承相協調，實現「點上突破、線上連通、面上提升」的有機更新，讓都更成為城市高質量發展的強力引擎。
  《澳門特別行政區城市總體規劃（2020—2040）》首份定期報告已正式出爐，報告顯示總規實現穩健開局，居住及都市更新作為十大核心板塊之一，各項工作有序推進。未來，澳門都市更新必須嚴格對接總規要求，堅持北區降低人口密度、其餘區域不增加密度的原則，優化城市空間結構，緩解舊區負荷；同時結合《東區─2規劃分區詳細規劃》《青洲都市化整治計劃（2024）》等專項規劃，深化居住區佈局，完善公共設施，構建分層次、全覆蓋的宜居社區體系。通過都更與總規的深度銜接，確保城市空間利用更高效、配套佈局更合理、發展更可持續。
  城市有機更新，既要重視「面子」，更要夯實「裡子」。在推進樓宇重建的同時，必須同步完善交通、市政、社服、綠地等公共配套，彌補舊區歷史欠賬。祐漢片區重建中，應結合片區整體規劃，優化路網結構、增加公共停車、擴大綠化休憩空間、完善教育醫療等社服設施，讓居民不僅住得寬敞，更生活得便捷舒適。同時，堅持生態優先理念，在重建中推動綠色建築、節能環保設計，提升城市生態品質；注重文化傳承，保護舊區歷史肌理與社區脈絡，避免大拆大建破壞城市記憶，讓都市更新既實現空間升級，又留住人文溫度。
  都市更新更是激活城市發展新動能的重要抓手。澳門土地資源極度緊缺，舊區低效用地的再開發，是釋放城市發展空間的關鍵途徑。通過地塊合併、整體重建，提升土地利用效率，優化產業空間佈局，可在改善居住環境的同時，帶動社區商業、服務業等相關產業發展，激發舊區經濟活力。此外，都更帶動的建築、設計、物業管理等產業鏈發展，也能為經濟適度多元提供支撐。可以說，高質量都更不僅是民生工程，更是發展工程，能夠實現「改善民生、優化空間、激活產業」的多重效益。
  從全局視角看，澳門都市更新必須緊扣國家戰略，更好融入和服務國家發展大局。作為國際自由港和世界旅遊休閒中心，澳門的城市品質直接關係對外形象與競爭力。高質量推進都更，打造宜居、宜業、宜遊的城市環境，既是提升居民生活品質的內在要求，也是優化營商環境、吸引人才集聚、推動經濟高質量發展的重要支撐。通過持續推進都市更新，不斷完善城市功能、提升空間品質，澳門將進一步增強城市承載力與吸引力，在融入國家發展大局中實現自身更高質量、更可持續的發展。
  當然，都市更新是一項長期、複雜、系統的工程，不可能一蹴而就，更無法畢其功於一役。當前，澳門都更工作已邁出關鍵一步，順利樓示範項目破局起勢，政策體系逐步完善，資源保障不斷強化，為後續工作奠定了堅實基礎。面向未來，高質量推進都市更新，需要政府、社會、居民同心同向、凝心聚力，以久久為功的定力、務實篤行的作風，持續破解難題、深化推進，讓舊區更新的成果真正惠及全體市民。