黃桂蘭
  安居方能樂業，住有所居是民生最底線的訴求。近日特區政府在公報刊登行政長官批示，正式敲定新城A區A1至A4、A12五個地段共5,254個2021年期經濟房屋售價，實用面積呎價介乎2,905.05元至3,142.7元，相比前一期經屋均價回落4.8%至12%，充分貼合當前樓市走勢與居民購買承受能力。
  這批經屋全部坐落新城A區臨海地段，分別命名東榮、東強、東民、東達、東業五大廈，戶型覆蓋T1一房廳242個、T2兩房廳4,478個、T3三房廳534個，精準對應青年新婚、育兒家庭主流需求；當年合資格申請達9,796份，其中家團申請6,477份、個人申請3,319份，反映社會對平價自置居所的龐大剛性需求。更關鍵的是，全部單位適用2020年修訂落地的「新經屋法」，確立「經屋永遠姓經」核心原則，購置後僅可售回房屋局，徹底剔除投機炒作空間，同時嚴格規範長期自住義務，未滿每年183天居住且無合理解釋者，將處單位售價5%至15%罰款，屢勸不改可解除買賣預約合同，從法律源頭確保公共房屋資源流向真正有居住需要的居民。
  本輪公佈的經屋售價與配套規則，集中體現新《經濟房屋法》三大制度優勢，為公屋資源合理分配搭建剛性框架，破解過往長期存在的資源錯配、投機佔房兩大頑疾。
  其一，「永遠姓經」從根源切斷房產炒作鏈條，實現公共資源循環利用。舊經屋體制下，業主滿禁售期即可在私樓市場自由放售，部分申請人將經屋視作低門檻投資工具，囤積單位出租套利，真正基層、青年家庭輪候多年仍難上樓，公共財政投入的土地、建築補貼最終流入少數投機者口袋，嚴重損害社會公平。新法直接廢除私人轉讓通道，所有經屋二手流轉統一歸由房屋局回購再重新分配，公屋資源永久留在保障體系內循環。地產業界亦認同，此舉大幅消除經屋金融屬性，本次五千多個單位集中供應並不會衝擊私樓市場，私樓走勢核心取決經濟前景、利率與市場信心，而非經屋供應量，長遠反而能穩定整體樓市預期，避免過度投機催生房價虛高，減輕全社會置業負擔。
  其二，法定定價機制公開透明，動態跟進市場，減輕基層供樓壓力。新法明確售價核算三大法定構成，杜絕過往定價標準模糊、缺乏調節彈性的問題。今次呎價較上期明顯下調，正是當局參照近年私樓價格回落趨勢作出合理調整，五千多個單位當中佔絕大多數的T2兩房單位，是青年成家首選，更低入場門檻讓眾多年輕家團擺脫長期租屋、難以儲蓄首期的困境。相較同區私樓，經屋價格具壓倒性優勢，又坐落配套規劃完備的新城A區，兼具臨海景觀與長遠發展潛力，為青年扎根澳門、組建家庭提供實在支撐。
  其三，長期自住規則剛柔並濟，平衡監管與人性化考量。新法規定家團成員每年居住不少於183天，同時設定「無合理解釋」作為處罰前置條件，充分照顧居民跨境工作、長期就醫、家庭探親等特殊情況，避免一刀切執法。對於刻意空置、長期出租牟利的違規行為，則配套梯度罰款乃至解約收回單位的處罰機制，形成有效阻嚇。
  整套新法條文構建起「准入-定價-使用-流轉」全鏈條監管體系，解決舊制下資源流失、分配不公的核心矛盾，為公屋效益最大化打下法律基礎。但制度落地過程中，諸多執行層面、配套層面短板逐步浮現，成為阻礙經屋充分發揮民生價值的瓶頸，亟待透過修法與政策調整加以補全。
  新法架構雖完善，但從申請分配、居住使用、後續流轉到社區配套，現行機制仍存在明顯落差，無法匹配澳門當前人口結構、青年需求與城市發展節奏，歸納為五大突出痛點。
  第一大痛點：缺乏經屋置換制度，戶型與家庭人生階段長期錯配，造成空間浪費與居住擠迫並存。現行規則下，居民一生僅有一次購買經屋機會，一旦完成選樓，無論後續家庭人口增減都無法更換戶型。大量青年新婚時為盡快上樓，只能選擇T1細單位；待生育子女、長者同住，家庭成員增加，單位空間嚴重不足，一家三四口擠在細小單位，居住品質大打折扣。有公屋委指出，這一制度短板直接加劇「因房怯育」社會現象，年輕人顧慮生育後居住空間不足，壓抑婚育意願，與特區鼓勵生育、優化人口結構的長遠戰略背道而馳。房屋局雖已開展置換制度可行性研究，但落地節奏偏慢，遠跟不上A區數千戶家庭陸續入伙的現實需求。
  第二大痛點：申請戶型限制僵化，單身青年、新婚兩人家團需求未被充分回應。現有規則傾向家團申請兩房單位，單身申請人僅能選T1一房廳。隨澳門晚婚趨勢明顯，大量三十歲上下單身青年有穩定收入、長期定居意願，一室單位難以應對日後結婚、接待家人等需求；不少情侶未登記結婚無法合資格申請兩房，只能分開獨自申請或轉向私樓，加重年輕人經濟負擔。
  第三大痛點：分配計分體系缺少生育傾斜機制，住房政策與人口發展戰略脫節。當前經屋計分標準重居住年限、收入、資產狀況，對育有未成年子女、多孩家庭未有明顯加分與優先輪候通道。對比新加坡公共房屋設立專屬育兒優先配屋計劃，澳門現有分配規則未能透過住房福利引導婚育觀念。在少子化壓力持續顯現的背景下，住房成本、居住空間不足是年輕家庭不願生育的核心考量，若經屋體系不做出相應調整，公屋政策難以輔助人口長遠發展。
  第四大痛點：新城A區配套建設滯後，「有樓無配套」降低公屋宜居價值。新城A區規劃容納近十萬人口、二萬八千個公屋單位，本次五千多個經屋入伙後，居住人口將大幅增長，但當前區內商業、交通、民生設施尚未完全到位。居民反映高峰時段巴士擁擠、班次不足，往返半島與離島耗時漫長；商鋪招標進度緩慢，僅少量超市、藥房營業，餐飲、理髮、快遞代收等基礎服務短缺；街市、大型衛生設施、學校村、輕軌東線仍在建設階段，短期內住戶需長距離跨區解決生活所需，新區形同「孤島」。即便後續康體設施、圖書館即將開放，商業與交通配套仍存在明顯時差，無法實現「樓宇交付、配套同步到位」，削弱經屋對青年家庭的吸引力。
  第五大痛點：定價機制缺乏靈活減負渠道，批地溢價金仍有下調空間。雖然今次呎價隨樓市回落調整，但土地成本佔經屋售價比重偏高，對於中低收入青年家團，首期與每月供款依舊存在壓力。
  以上五大短板，單純依靠新法原有條文無法解決，必須推進法律局部修訂、配套政策優化、跨部門基建提速三位一體，全方位完善經屋制度，釋放公屋資源潛在效益。
  針對現存制度與執行層面的不足，結合社會各界意見，應從修法優化分配流轉機制、銜接人口生育政策、提速新城配套、健全普法監管、建立多方協調機制五大方向同步發力，最大化每一個經屋單位的民生價值。
  經屋置換是完善新法最核心、社會呼聲最高的改革舉措，應以本次A區大規模經屋入伙為契機，加快研究成果轉化為法律條文，優先以「永遠姓經」新一批經屋作先行試點。明確置換適用條件：家團因結婚、生育、子女數量增加、年長父母共同居住導致現有單位空間不足，且名下無其他私人物業，即可申請細屋換大屋；同步設置反向置換通道，子女獨立遷出、僅長者同住的家庭，可申請大單位換小型單位，釋放大戶型資源予育兒家庭。
  建立閉環循環機制：置換騰空的原有單位統一交由房屋局回收，重新納入輪候分配池，實現公屋資源內部流轉，既解決家庭人生不同階段的居住需求，又避免空間閒置浪費。長遠而言，置換制度打通經屋全生命周期流轉通道，讓一套公屋可服務多代、多類型家庭，大幅提升單位整體使用效益，同時直接緩解「因房怯育」難題，讓年輕家庭不用擔心生育後住房擁擠，以住房福利鼓勵婚育。
  針對青年單身群體與多孩家庭需求，兩項分配機制調整應同步納入經屋法修法議程。其一，放寬個人申請戶型限制，容許符合收入、資產門檻的單身申請人直接選購T2兩房單位。現代青年獨居週期拉長，兩房單位可兼顧自住、探親、未來結婚需求，減少單身青年被迫轉投私樓租賃市場，降低整體居住開支壓力。
  其二，重構經屋輪候計分表，新增生育加分、多孩優先隊列機制。參考外地公屋政策經驗，對擁有未成年子女的家團給予額外分值，二孩、三孩家庭梯度加分；設立獨立優先輪候組別，縮短多孩家庭上樓等待時間。將住房分配與人口發展戰略深度融合，發揮公屋政策的導向作用，改善本澳人口結構。
  堅持新法三大定價法定要素不變，同時建立年度動態檢視調整機制。定期統計私樓呎價、居民家庭收入中位數，若市場持續下行或基層供樓負擔攀升，適度下調批地溢價金，壓低單位總售價。針對低收入青年家團，可配套延長供款年限、靈活首期分期等輔助政策，避免置業負擔過度壓縮家庭生活開支，讓經屋真正做到「買得起、供得輕」。
  公屋效益不只取決樓價與戶型，完備的社區配套是激活居住價值的關鍵，當局必須打破「先建樓、後配套」的舊有節奏，跨部門協調提速基建招商。
  交通層面：加密往返半島、離島巴士班次，增設高峰專線與夜間巴士；加快輕軌東線、跨區行車天橋工程，完善行人廊道，解決上班族、長者就醫、學生上學出行痛點。
  商業民生層面：加快區內商舖招標，以租金優惠吸引餐飲、超市、托兒所、理髮、快遞代收等中小服務商戶進駐；推進街市、綜合衛生中心建設，滿足居民日常採購、醫療需求。
  文教康體層面：保障學校村、圖書館、康體設施按期開放，引入社會服務機構、青年活動中心，豐富社區生活氛圍，將新城A區打造成功能齊全的示範宜居社區。同時嚴格監督樓宇建造品質，持續跟進牆面脫灰、設施甩漏、施工噪音揚塵等住戶投訴，及時維修整改，保障居民居住安全舒適。
  另外，房屋局需建立常態化普法機制，在揀樓、簽約、收樓、入住後定期開展線上線下宣導，清晰解釋每年183天自住義務、特殊情況申報流程、空置出租的罰則與解約後果，減少無意違規。同時細化跨境工作、長期求醫、家庭探親等「合理解釋」認定標準，公開申報渠道，提升執法透明度與人性化。建立定期巡查、住戶申報相結合的監管模式，及時收回長期空置、違規出租單位，確保每一套經屋都用於自住需求，維護公共資源分配公平。
  總之，新城A區五千多個經屋單位定價公佈，是新《經濟房屋法》落地的階段性成果，更為整體公屋制度改革敲響警鐘：完善經屋法律從來不是一次性立法工作，而是伴隨社會經濟、人口結構、居民需求持續迭代的長遠工程。新法確立的「永遠姓經」、透明定價、自住監管三大核心機制，從根本上扭轉過往公屋投機亂象，守住公共住房公平底線；但唯有同步補齊置換、戶型、生育激勵、社區配套、普法監管各項短板，才能讓數萬經屋單位充分釋放民生價值，真正發揮公屋資源的最大社會效益。
  安居有保障，發展才有動力。完善經屋法律制度，不只是修訂條文、調整規則，更是透過制度設計合理分配珍貴的土地與公共財政資源，讓每一套經屋都流向最有需要的居民，讓年輕一代不必為住房憂愁，安心在澳門成家立業、養育後代。唯有法例持續與時俱進、配套同步落地完善、分配兼顧公平與家庭發展，才能真正實現公屋資源社會效益最大化，筑牢全澳居民住有所居的民生底線，為澳門長遠穩定、多元可持續發展夯實根基。